정유년, 달라지는 부동산제도는?

【서울=뉴시스】신정원 기자 = 내년에 집단대출 잔금 여신심사 가이드라인 적용 및 디딤돌대출 기준 축소 등 대출규제가 강화된다. 또 소득세와 상속·증여세 등 세부담이 가중되고 12월엔 재건축초과이익환수 유예도 끝난다.

 15일 내년에 바뀌는 부동산 제도를 부동산인포, 부동산114 등과 함께 알아봤다.

 ▲대출심사 강화…주택구입 여력 축소

 당장 1월부터 주택 관련 대출 심사가 강화돼 주택구입 여력이 줄어든다.

 지난 11월24일 발표된 8.25가계부채 대책 후속조치에 따라 내년 1월1일부터 입주자모집공고를 내는 분양아파트의 잔금대출에 대해 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료 강화, 비거치·분할상환, 금리상승 가능성을 반영한 상환능력 평가 등이 골자다. 더불어 총체적 상환능력심사(DSR)가 도입돼 대출을 받기 까다로워진다.

 주택담보인정비율(LTV)·DTI 규제 완화는 7월에 종료된다. 정부는 2014년 8월 50~70%를 적용하던 LTV는 70%로, 50~60%인 DTI는 60%로 1년간 한시적으로 규제를 푼 뒤 지난해와 올해 4월 한 차례씩 연장했었다.

 생애 첫 주택구입에 이용되는 디딤돌대출의 총부채상환비율(DTI) 기준이 80%에서 60%로 줄어들면서 무주택자의 내 집 마련도 빡빡해진다. 연소득 5000만원 대출자라면 4000만원까지 대출이 가능했는데 앞으론 3000만원만 받을 수 있게 된다.

 은행권에서 시행 중인 분할상환 가이드는 보험의 주택담보대출(주담대)에도 확대 시행된다. 다만 입주자전용 보금자리론은 내년부터 2년간 한시적으로 운영된다.

 ▲소득세, 상속·증여세 부담 증가

 새해엔 세제 부분도 강화돼 세 부담이 가중될 전망이다. 먼저 소득세의 최고세율이 인상된다. 현행 소득세 최고세율은 38%로 과표 1억5000만원 초과부터 적용되는데 내년부턴 과표 1억5000만~5억원 이하는 38%, 5억원 초과는 40%의 세율이 적용된다.

 상속·증여세 신고세액에 대한 공제도 축소된다. 현재 상속세는 3개월 이내, 증여세는 6개월 이내 자진신고를 하면 산출세액의 10%를 공제했으나 내년부턴 7%로 축소된다.

 연간 2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세는 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다. 다만 소형 주택 기준은 내년부터 전용 85㎡에서 60㎡로 바뀐다.

 ▲재건축 초과이익환수제 유예 종료

 재건축 초과이익환수제 유예기간이 내년 12월에 끝난다. 이 제도는 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐으며 내년 말까지 한시적으로 유예된 상태다.

 추가 유예 결정이 나지 않는다면 내년 연말까지 관리처분계획 인가를 신청한 재건축 단지까지만 초과이익환수 대상에서 제외된다. 초과이익환수 대상이 되면 재건축 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 이익금의 최고 50%를 세금으로 내야 한다. 이에 따라 내년엔 건설사들이 재건축 사업에 막판 스퍼트를 낼 것으로 보인다.

 ▲공공택지 공급 중단 종료

 공공택지 공급 중단도 내년 말에 종료된다. 정부는 2014년 9.1대책을 통해 내년 말까지 공공택지 신규 조성을 하지 않겠다고 발표한 바 있다. 다만 이미 조성 중인 공공택지에서 아파트 분양이 이뤄져 왔고 기존 공공택지를 통한 주택공급은 차질 없이 진행될 것으로 보여 주택공급 감소는 없을 것으로 예상된다.

 이 외에 친환경주택 건설 기준이 강화되며 현재 시범 실시 중인 부동산전자계약이 상반기엔 광역시, 하반기엔 전국으로 확대 시행된다.

 ▲청약가점제 자율시행…미분양통계 투명화

 청약가점제 자율시행(11.3대책 조정대상 지역 37개 시·구 제외)도 1월부터 적용된다. 이에 민영아파트 전용 85㎡ 이하 주택에 대해 40%를 의무 적용하던 가점제 비율을 내년부턴 지방자치단체장이 임의로 바꿀 수 있게 된다. 이로 인해 무주택 서민 등 가점이 높았던 수요자들의 당첨 기회는 줄어들 전망이다.

 청약가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등에 따라 최고 84점까지 점수를 매겨 높은 점수 순서로 청약자를 정하는 것으로 2007년 9월 도입됐다. 이후 주택경기 침체로 2013년 전용 85㎡ 초과 주택에 대한 가점제가 폐지됐고 전용 85㎡ 이하는 가점제 의무적용 비율이 75%에서 40%로 낮아졌다.

 또한 내년 1월부터 아파트 최초 분양계약부터 주택거래를 신고하는 실거래가 시스템이 적용된다. 이에 따라 지금까진 건설사 신고를 통해 파악하던 미분양 흐름을 명확하게 파악할 수 있을 것으로 보인다. 수요자도 분양상황을 객관적으로 확인할 수 있어 프리미엄 거품을 피할 수 있을 것으로 기대된다.

 ▲아파트 리모델링 쉬어지고 내진설계 강화

 아파트 등 공동주택 단지 전체 구분소유자(집주인)의 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다. 현재는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상 단지 전체 집주인 동의가 필요했다. 내년 1월부터 시행된다.

 내진설계 의무 대상은 현행 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상에서 2층 또는 연면적 500㎡ 이상 건물로 확대된다. 국내 내진 설계는 1988년 의무규정이 도입(6층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상)된 뒤 점차 대상이 확대됐는데 올해 경주에서 발생한 강진과 여진으로 의무 대상이 더욱 확대된 것이다.

 제로에너지건축물 인증제가 내년 1월20일부터 시행된다. 고단열 건축자재와 신재생에너지를 결합해 외부 에너지 유입을 최소화하는 것으로 주택·업무시설, 근린생활시설 등이 해당된다. 인증을 받으면 용적률 최대 15% 완화, 기반시설 기부채납률 최대 15% 완화, 신재생에너지 설치 보조금 30~50% 지원 등의 인센티브를 받는다.

 권일 부동산인포 리서치팀장은 "주택대출규제 강화는 가계부채 관리 차원에선 필요하지만 이로 인해 실수요자들의 내 집 마련은 더욱 어려워질 수밖에 없다"며 "내년 부동산 시장은 최근 2~3년 사이 호조를 기대하기 어려울 전망"이라고 관측했다.

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