서울 재건축·재개발 2만5천가구 상반기 분양예정…재건축 속도전

【서울=뉴시스】오동현 기자 = 정유년 새해에도 재건축·재개발 시장은 대규모 물량을 쏟아낼 전망이다. 특히 재건축사업은 초과수익환수제 유예 종료를 앞두고 속도를 낼 것으로 보인다.

 8일 부동산114에 따르면 올해 민영아파트는 전국 310개 사업장에서 29만8331가구가 분양될 예정이다. 이 중 39.58%에 해당하는 11만8083가구가 재건축·재개발 물량이다.

 재건축·재개발 사업은 지난 2015년 부동산 3법(분양가상한제탄력적용, 재건축초과이익환수폐지, 재건축 조합원 주택 수 완화) 통과 이후 속도를 내면서 올해에도 대규모 물량을 예고하고 있다. 

 지난해 분양시장은 서울 강남을 중심으로 재건축·재개발 아파트가 주도했다. 주로 교통, 학군, 편의시설 등 인프라를 갖춘 도심이나 구도심에 위치하는 특성상 수요자들의 관심이 높았다.

 서울에서 올해 상반기까지 계획된 재건축·재개발 분양물량은 21개 단지, 2만5488가구다.

 재건축 사업장은 ▲강북구 미아동 꿈의숲효성해링턴플레이스 ▲노원구 월계동 월계2구역아이파크 ▲중랑구 면목동 면목3구역 ▲강동구 상일동 고덕주공7단지 ▲동대문구 장안동 동대문장안2구역 ▲동작구 동작동 이수교2차KCC스위첸 ▲강동구 상일동 고덕3단지 ▲서초구 반포동 반포센트럴푸르지오써밋 ▲서초구 잠원동 신반포6차 등 9곳이다.

 재개발 사업장은 ▲동대문구 휘경동 휘경1구역 ▲중구 신당동 신당제11구역 KCC스위첸 ▲양천구 신월동 아이파크위브 ▲은평구 응암동 응암SK뷰아이파크 ▲은평구 수색동 수색4구역 롯데캐슬 ▲용산구 한강로3가 용산효성해링턴플레이스 ▲송파구 거여동 e편한세상거여2-2구역 ▲마포구 공덕동 공덕SK리더스뷰 ▲영등포구 신길동 보라매SK뷰 ▲마포구 염리동 염리제3구역 ▲서대문구 북아현동 북아현1-1구역 ▲영등포구 신길동 신길12촉진구역 등 12곳이다.

 ◇방배아트자이, 강남권 올해 첫 분양

올해 첫 강남권 재건축 분양단지는 GS건설의 '방배아트자이'다. 방배동에서 5년 만에 공급되는 신규 아파트로 올해 변수가 많은 강남 재건축 시장의 성패를 가늠할 단지로 주목받고 있다. 

 방배아트자이는 서초구 방배동 992-1번지 일원의 방배3구역을 재건축해 지하3층~지상14층 아파트 5개동을 짓는다. 353가구 중 96가구를 일반 분양한다. 평균 분양가는 3.3㎡ 당 3798만원으로 책정됐다.

 방배동은 방배아트자이를 시작으로 9개 구역에서 약 1만 세대 규모의 재건축 사업이 계획됐다. 서리풀터널 착공 이후 방배동 주택가는 물론 상대적으로 사업 속도가 더뎠던 방배동 아파트 단지들까지 최근 재건축에 박차를 가하고 있다.

 방배 3구역은 지난 2015년 5월 관리처분인가를 받고 이주 절차를 마쳤다. 방배5구역은 GS건설, 포스코건설, 롯데건설이 컨소시엄을 구성해 이르면 2년 이내에 3000세대의 대규모 단지를 조성할 예정이다. 

 권일 부동산인포 리서치팀장은 "청약 경쟁률은 지난해보다 떨어지겠으나 가수요가 빠진 실수요 중심이기 때문에 계약되는 건 무리가 없다"며 "최근 어느 정도 가격 조정을 거친 재건축 시장은 올 들어 빠른 사업속도로 인해 다시 오르는 곳들이 나올 수 있다"고 전망했다.

 다만 권 팀장은 "최근 1~2년새 가격이 급등했던 수준으로 다시 회복하기에는 분양시장의 분위기가 종전과 다르다는 점에서 쉽지 않을 것"이라고 내다봤다.

 ◇초과이익환수제 유예 종료 '재건축 속도전'

올해 재건축 시장은 초과이익환수제 유예 만료를 앞두고 있다. 내년부터 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 최대 50%까지 정부에 환수해야 한다.

 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청한 재건축 조합은 초과이익환수 대상에서 제외된다.

 아파트 재건축 사업은 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·준공 등의 절차를 거친다. 사업시행 인가 절차를 마친 조합들은 올해 안에 관리처분 인가 단계까지 도달하기 위해 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보인다.

 서울시에 따르면 관리처분을 앞둔 강남4구(강남·서초·송파·강동) 내 사업장은 ▲청담동 삼익 ▲개포동 주공1· 4단지 ▲대치동 구마을1·3지구 ▲잠원동 우성 ▲반포동 삼호가든3차 ▲서초동 우성1차 ▲서초동 무지개 ▲길동 신동아1·2차 ▲둔촌동 둔촌주공 ▲상일동 고덕주공6단지 등 25곳, 3만4488가구다.

 문제는 사업시행 인가 후 관리처분계획 단계에서 조합원 반발 등 변수가 발생할 수 있어 얼마간의 시간이 걸릴지 예상하기 어렵다는 점이다. 사업 추진이 지지부진한 조합들은 재건축을 포기할 수 있다.

 권 팀장은 "관리처분계획 단계에서 조합원들의 재산 가치와 조합원 분양가가가 확정되기 때문에 조합원들 간에 불만이 나올 수 있다"며 "워낙 잡음이 많은 사업이라 초기 단계 사업장이라면 올해 안에 결론을 내기 힘들다"고 말했다.

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