[Q&A]"내년 상반기 전국 4.9만 가구 공급…전세거래 원활해질 것"

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 정부가 극심한 전세난을 해결하기 위해 내년 상반기까지 매입임대 확대, 호텔·상가 리모델링 등을 통한 전세형 주택을 전국적으로 4만9000가구 집중 공급한다고 19일 밝혔다.

기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 이날 정부서울청사에서 2022년까지 전국에 11만4000가구의 주택을 공급하는 내용의 '서민·중산층 주거안정 지원방안'을 발표했다.

이번 대책은 올해 들어 상승폭이 커지고 있는 전세가격을 안정시키기 위해 단기간에 공급 가능한 공공임대 물량을 늘리는 데 초점이 맞춰졌다.

이를 위해 단기적으로 아파트 전세수요를 분산할 수 있도록 도심 내에 질 높은 주택을 신축 매입약정, 공공 전세주택 등으로 공급한다.

내년 상반기 전국 4만9000가구(수도권 2만4000가구)가 공급되며 이어 내년 하반기 2만6000가구(수도권 1만8600가구), 2022년 3만9000가구(2만8600가구) 등 2021~2022년 2년간 11만4000가구(7만1400가구)를 추가로 공급한다. 서울만 총 3만5300가구로, ▲내년 상반기 8900가구 ▲하반기 1만700가구 ▲2022년 1만5700가구 등의 규모로 공급된다.

정부는 이번 대책에 따른 전세공급 증가로 연쇄적으로 전세 이동이 발생하며 시장 거래 물량이 증가하고, 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착돼 거래가 지금보다 원활해질 것으로 기대하고 있다.

이에 따라 전세 수요가 매매 시장으로 이동하면서 생기는 집값 불안도 사그라질 것으로 보고 있다. 정부는 특히 최근 매매 수요가 몰리며 시장 불안이 나타나고 있는 부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍･월곶면･하성면･대곶면 外)를 조정대상지역으로 지정하는 내용의 규제를 추진 중이다.

다음은 국토부가 밝힌 이번 지원 방안의 핵심 Q&A.

 ◇대책 전반

-이번 전세대책의 특징은.

"과거에는 전세수요를 일부 매매수요로 전환하는 등의 대책 수단을 사용했으나, 현재는 초저금리 등으로 인한 매매시장의 불안 요인이 상존하고 있어 매매수요로의 전환은 곤란한 상황이다. 이에 단기적으로 주택공급을 확대할 수 있는 방안을 마련했으며, 이전 대책과 달리 구체적인 공급시기와 물량 등을 특정해 발표하게 됐다.

이번 대책을 통해 11만4000가구의 주택이 전세형으로 추가 공급되면 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망한다. 향후 대책 효과가 조기에 가시화될 수 있도록 주기적으로 공급 실적을 점검하고 장애요인을 해소하면서 차질 없이 대책을 추진해 나가겠다."

-최근 전세가격 상승은 임대차3법과 강화된 실거주 요건 등 정부의 입법 실책으로 인해 발생한 것 아닌지.

"임대차3법과 강화된 실거주 요건이 논의되기 이전인 2019년 하반기부터 전세가격이 상승 전환했다. 코로나19로 인한 경기 침체에 대응하기 위한 금리 인하, 가구 분화에 따라 최근 가속화된 가구 수 증가 등이 전세가 상승의 주요 원인으로 판단하고 있다.

기존 수요자들은 갱신청구권 등으로 인해 안정적 주거가 가능하나, 다주택자·1주택 갭투자 규제 및 임대차 3법 등 주거 안정을 위한 필수적 조치로 인해, 전세시장의 수요와 매물이 동시에 감소하면서 신규 수요자들은 축소된 시장에서 경쟁 심화 및 탐색비용이 증가한 상태다.

다만 이번 대책으로 주택이 추가 공급되면 전세공급 증가에 따라 연쇄적으로 전세 이동이 발생하며 시장 거래 물량이 증가하고, 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어 거래가 지금보다 원활해질 것으로 기대한다."

-전세난으로 인해 매매수요로의 전환이 발생하며 매매시장도 다시 불안해지고 있는데, 매매시장 안정대책은.

"정부는 주택시장 상황을 면밀히 모니터링하고 있으며, 시장 과열 우려가 있는 경우 즉각적으로 대응해나갈 계획이다. 지속적 공공택지 공급, 공공재개발․재건축 등 정비사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해 중장기적으로 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 갖춰나가겠다.

특히 내년 6월 양도소득세 중과세율 인상 유예기간이 종료되고, 6월1일 종부세 과세기준일도 도래하면서 내년 상반기 다주택자의 매도물량이 출회될 것으로 전망한다.

또 이번 금융위원회에서 금융리스크 대응을 위해 발표한 '신용대출 등 가계부채 관리방안'(11·13)으로 시중 유동성 유입도 감소하게 되면 매매시장 안정에 기여할 것으로 기대한다."

-그간 공급물량이 풍부하다고 주장해 왔는데, 갑자기 2021~2022년 공급이 부족하다고 하는 이유는.

"최근 3년간(2017~2019) 입주실적은 역대 최고 수준으로, 공급물량은 연평균 전국 57만1000가구, 수도권 29만2000가구, 서울 7만5000가구로 10년(2010~2019년) 평균(각각 45만7000가구, 22만7000가구, 6만9000가구)을 크게 상회하는 수준이다. 장기 공공임대 재고도 2020년 경제협력개발기구(OECD) 평균인 8%(173만 가구)를 달성했다. 올해 입주물량도 전국 47만600가구, 수도권 25만6000가구, 서울 8만가구로 예년 수준을 크게 상회하고 있다.

다만 2021~2022년 공급은 과거 택지지구 미지정 등으로 인해 예년 대비 소폭 감소할 전망이다. 이런 상황에서 초저금리, 가구 수 급증 등에 따른 전세시장 불안상황에 대응하기 위해 추가적인 단기 공급 확대방안을 마련한 것이다.

이번 대책을 통해 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망한다.

2023년 이후 주택 공급은 원활할 전망이다. 2019년 서울 아파트 착공은 5만4000가구로, 통계 집계 이후 최고치를 기록했다."

-1･2인 가구를 중심으로 가구 수가 크게 증가했는데, 가구 증가 요인을 간과한 것 아닌지.

"정부는 최근 1~2인 가구 중심의 가구 트렌드 변화에 맞춰 주거복지로드맵을 통해 청년, 고령자 등 1~2인 가구 대상 맞춤형 주택을 지속적으로 확대해 왔다. 다만 올해 8월 발표된 2019년 가구 증가는 통계청의 장래가구추계와 현격히 차이가 날 정도로 이례적인 증가폭을 보였다.

1인 가구는 주로 비아파트에 거주하며, 비아파트의 전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 그간 상대적으로 안정세를 유지해왔다. 다만 최근 저금리에 따른 임차인의 실 부담 완화로 1·2인 가구의 아파트 선호가 증가한 것도 아파트 전세가 상승의 원인으로 작용했다.

이에 따라 이번 대책을 통해 1~2인 대상 주택공급을 추가적으로 확대하기로 한 것이다.

-이번 대책의 기대 효과는. 언제 전세시장이 안정될 것으로 보는지.

"이번 대책으로 예년 수준 이상의 공급이 가능하고, 최근 가구 수 증가 대비로도 충분한 주택 수를 확보할 것으로 전망돼 전세시장 안정에 기여할 것으로 생각한다.

특히 2020년 12월부터 이번 대책에 따른 입주자 모집이 이뤄지게 되면 불안 심리도 상당부분 해소될 수 있을 것으로 판단한다. 이번 대책으로 전세 공급이 증가하면, 이에 따른 연쇄적 전세 이동이 발생해 전세매물이 증가하고 임대차 3법에 따른 변화된 거래 관행도 점차적으로 정착되어 갈 것으로 기대한다.

아울러 국민들께서 공급 상황을 파악할 수 있도록 주기적으로 이번 대책에 따른 공급 상황을 보고 드려, 높은 품질의 충분한 물량의 주택이 공급된다는 신뢰를 심어드릴 수 있도록 노력하겠다."

-이번 대책에 부산, 김포 등 과열지역에 대한 규제지역 지정이 포함되지 않았는데 곧 지정하는 것인지.

"현재 지방광역시, 수도권 일부 지역의 규제지역 지정을 위한절차를 진행하고 있다. 주거정책심의위원회(주정심) 등 절차가 마무리되면 조만간에 지정 여부를 발표할 계획이다.

'부산광역시 해운대·수영·동래·연제·남구, 대구광역시 수성구, 경기 김포시(통진읍･월곶면･하성면･대곶면 外)를 조정대상지역으로 지정'하는 내용의 안건이 주정심에 회부된 상태다."

-다주택자 수가 늘었는데, 정부 부동산 정책의 실패 아닌지.

"이번에 발표된 주택소유통계는 2019년을 기준으로 한 통계다. 다주택 소유자가 15.9%로 전년보다 0.1%포인트(p), 다주택 가구는 27.7%로 0.3%p 증가했다. 저금리 기조에 따른 차입부담 감소, 주택 투자에 따른 높은 기대수익률로 인해 다주택자의 주택 매수가 지속되며 다주택자 비중도 늘어난 것으로 보인다.

다만 대출 규제 강화, 세제 개편을 통한 기대 수익률 감소로 금년 하반기 들어서는 다주택자의 주택 매수가 서울 기준 1~5월 12.1%에서 8~10월 7.4%로 줄었다. 향후에는 실수요자 중심의 시장 재편 효과가 더욱 확실하게 나타날 수 있을 것으로 기대한다."

◇임대차3법 관련

-계약갱신청구권 등 임대차 3법의 시행이 전세품귀, 전세가격 급등 같은 전세 대란을 불러왔는데, 실패한 것 아닌지

"최근 신규로 전세 주택을 구하려는 국민들의 어려움을 잘 알고 있으며, 이러한 시장상황에 대해 송구스럽게 생각한다. 다만, 최근의 시장상황을 계약갱신청구권 등 임대차 3법 도입의 영향만으로 결론 내리는 것에 동의하기 어렵다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면서 신규 수요는 함께 줄어드는 축소균형의 과도기적 과정에서 일부 영향이 있을 수 있으나, 역대 최저 수준 저금리, 가구분화로 인한 임차수요 증가, 상위 입지로의 이동수요 등이 복합적으로 전세수요를 늘리고 있다는 점을 종합적으로 고려하여 시장상황을 평가할 필요가 있다.

특히, 계약갱신청구권이 정착되면 임차인의 안심 거주기간이 늘어나고, 내 집 마련 준비기간 확보 등 임차인의 주거상향 여건이 개선될 것이라는 점을 말씀드린다."

-임대차 3법 도입으로 전월세 시장에 혼란이 발생하고 있는데, 제도개선을 고려하고 있지 않은지.

"제도가 시행된 지 이제 3개월 지난 상황으로, 제도개선을 논의하기에는 이른 감이 있다고 생각한다. 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되고 나서, 기존 임차인들의 거주기간이 늘어나는 등 긍정적인 효과가 여러 지표들을 통해 확인되고 있다.

물론 약 30년간 익숙해져 있던 '임차기간 2년'이라는 거래관행이 바뀌는 과정에서 일부 갈등과 마찰이 있는 것을 알고 있으나, 장기적으로 새로운 제도가 자리 잡게 되면, 임차인이 임대료 인상 걱정 없이 안정적 4년 거주하는 것이 관행이 될 것으로 기대된다."

◇주택공급 확대 관련

-전세형 주택을 2021~2022년에 11만4000가구 공급하겠다고 했다. 현실성 있나.

"공공임대 공실은 기존에 있던 주택을 공급하는 것이며, 신축 매입약정, 비주택 공실 리모델링 등은 신규 사업이 아니라 이미 LH, SH 등에서 진행하고 있어 추진 체계가 갖춰진 사업이다.

신축 매입약정은 대기 사업자도 많고, 비주택 공실 리모델링은 기존 상가·오피스 외에도 다양한 비주택 공실을 매입함으로서 물량 확보가 가능할 것으로 판단한다."

-2021년 상반기 서울 공급물량은 얼마 안 된다. 당장의 전세시장 안정에는 효과가 없는 것 아닌가.

"신축 주택을 추가 공급하는 것 이외에도 현재 건설 중이거나 건설 예정인 주택을 매입하거나 저리 대출을 지원해 전세형으로 공급하는 방안을 추진한다.

또 오는 12월부터 5000가구에 이르는 공공임대 공실을 전세형으로 공급하므로, 단기적으로 전세공급 물량이 증가해 전세시장 안정에 도움이 될 수 있을 것으로 판단한다."

-아파트를 중심으로 전세가격이 상승하고 있는데, 정작 아파트에 대한 공급 확대 대책은 없는데.

"2019년 서울 아파트 착공이 역대 최고치를 기록하는 등 현 정부의 공급 대책이 가시화되며 2023년 이후에는 아파트 공급이 원활하게 이뤄질 전망이다.

다만, 2021~2022년의 경우 과거 택지 미 지정 및 2016년 정비사업 인허가 축소로 아파트 준공물량이 일시적으로 감소해 공사기간(2년 반~3년) 등을 고려 시 아파트 준공물량을 단기에 확대하는 것은 쉽지 않다.

이에 매입약정형 확대, 공공 전세 주택 도입 등을 통해 아파트를 대체할 수 있는 더 넓은 평형의 품질 좋은 주택을 전세형으로 집중 공급해 아파트 전세수요를 분산시키고자 한다. 중산층까지 입주 대상을 넓힌 '질 좋은 임대주택'을 통해 중산층의 전세수요도 일부 흡수할 수 있을 것으로 본다.

또 최근 가구 수가 1·2인 가구를 중심으로 증가하는 상황에서 도심 내 우수 입지에 1·2인 가구를 위한 주택 공급을 확대하는 것도 중요하다고 판단한다.

이에 더해 지속적 공공택지 공급, 공공재개발·재건축 사업 추진, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급 등을 통해 중장기적으로 충분한 아파트가 공급될 수 있는 기반도 갖춰나가겠다."

◇공공임대 공실활용 관련

-3개월 이상 공실 상태인 공공임대가 많은데, 그간 공공임대 운영·관리에 문제가 있었던 것 아닌지.

"입주자격 완화, 시설개선 및 그린 리모델링 등을 통해 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 노력하고 있다. 통상 6개월 이상 장기 공가를 최소화하기 위해 체계적으로 관리해 왔으나, 단기적 수급불안이 우려되는 등 전월세 시장 상황을 감안, 가급적 많은 주택이 공급될 수 있도록 3개월 이상 공가를 활용한다.

아울러, 기존 주택에 대한 공공임대 유형통합을 추진함에 따라 칸막이로 구분되어 있던 공급기준이 하나로 통합되어 수급 미스매치를 해소하는데 기여할 것으로 전망한다."

-공가는 대부분 좁거나 노후되거나 입지가 열악한 곳일 텐데, 소득, 자산 요건을 배제한다고 해서 수요가 있겠는지.

"소득·자산과 관계없이 전국 무주택 임차가구는 약 789만 가구로 추정돼 수요는 충분한 것으로 판단한다. 아울러 최근 1인가구의 급격한 증가 등으로 소형주택에도 수요가 있을 것으로 전망한다.

노후 주택에 대해서는 시설개선, 그린 리모델링 등을 통해 주거환경을 개선하고 있으며, 이번에 발표한 질 좋은 평생주택 추진방안에 따라 '노후 공공임대 종합정비'를 통해 체계적으로 개선을 추진하겠다."

-공공임대 공실은 입주 대기자가 있는 물량 아닌지.

"공실 임대주택은 수시모집을 하거나 입주대기자들과 직접 매칭 시키는 방식으로 해소 중에 있으며, 3개월 이상 비어있는 공실은 주택 위치, 평형, 유형 구분 등에 따라 수요-공급의 미스매치인 경우가 많아 현시점에서는 대기자가 거의 없다고 볼 수 있다.

이에, 3개월 이상 공가는 입주기준을 완화시켜 무주택 실수요자들에게 신속히 공급하겠다는 취지다. 아울러, 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 입주경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따라 입주자를 선정할 예정이다."

-공공임대 공실을 소득·자산요건을 배제해 공급하는 것은 저소득층을 대상으로 하는 공공임대 취지에 어긋나는 것은 아닌지.

"우선 현행 기준에 따른 소득·자산 요건으로 공가를 신속히 공급하고, 이후에도 남은 공가 중 대기자가 없는 3개월 이상 공가에 대해 소득·자산요건을 배제해 공급할 계획이다. 오는 12월 통합 모집하는 물량에 대해 한시적으로 적용한다.

또한, 기존 입주계층의 입주기회를 충분히 보장할 수 있도록 경쟁 발생 시에는 소득 수준에 따라 입주자를 선정할 계획이며, 기본 4년까지만 거주할 수 있도록 하고, 4년 후에는 기존 소득·자산요건을 충족하는 대기자가 없는 경우에만 추가 재계약이 가능토록 할 예정이다. 이 경우 최대 6년까지 거주할 수 있다.

◇신축공급 확대

-지금부터 매입약정을 체결하더라도 절대 공기 소요로 인해 2021년에는 신축 주택 공급이 불가능한 것 아닌지.

"매입약정은 LH·SH 등이 이미 추진 중인 사업 유형으로, 추진 체계가 갖춰져 있는 사업이다. 이에 더해 지자체의 주택건설사업계획 통합심의를 활성화해 인허가 소요 기간을 9개월에서 5개월 정도로 최대한 단축하고, 매입약정이 체결되면 즉시 사전 입주자 모집을 시행할 예정이다.

매입약정에 참여하는 토지주나 건설 사업자에게는 인센티브도 부여되기 때문에 이전에 비해 민간 참여도 활발할 것으로 기대한다."

-숙박 시설 전환이 지금 전세난에 도움이 될 것인지.

"5·6대책 및 8·4대책에서 숙박시설을 주거용으로 전환해 사용하는 방안에 대해 이미 발표했고, 여러 선도 사업을 추진 중이다.

최근의 가구 수 증가는 주로 1~2인 가구 중심으로, 숙박시설 전환은 1~2인 가구 전세난에 기여할 것으로 판단한다.

특히 숙박시설은 주로 도심 내에 위치해 입지가 우수하고, 주거시설과 유사해 신속한 공급이 가능하다."

-비주택 공실 리모델링 사업의 대상은. 공장도 대상인지.

"준공 운영 중인 상가･오피스･숙박시설 외에도 건설 중인 건물의 용도전환, 설계변경 등을 통해 주거용으로 전환할 수 있다. 공장 등 주거용으로 활용하기 부적합한 유형의 건물은 현재 매입 대상으로 검토하고 있지 않다."

◇중장기 공급기반 확대

-분양가 상한제, 재건축초과부담금 등 규제 완화가 근본적인 공급대책 아닌지.

 "분양가 상한제, 재건축초과부담금 등은 정비사업 추진으로 인해 과도한 이익이 발생해 투기수요가 쏠리는 것을 방지하기 위한 최소한의 규제다. 공공성 기여도를 높인 공공재개발·재건축 등을 통해 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 지원 중이며 공공재개발은 60여 개 이상의 조합이 신청하고, 공공재건축도 15개 단지가 관심을 보이는 등 차질 없이 추진 중이다.

앞으로도 공공재개발·재건축 등 정비 사업을 지속 추진하면서, 규제 완화를 통한 도심 내 민간 주도 주택 공급도 활성화해 충분한 주택이 공급될 수 있는 기반을 지속적으로 갖춰나가겠다."

◇질 좋은 평생주택

-통합 공공임대주택의 소득요건을 확대함에 따라 기존 저소득층을 위한 공급물량이 줄어드는 것 아닌지.

"기존 저소득층의 물량이 줄어들지 않도록 로드맵상 계획인 연평균 7만 가구에 더해 공급물량 순증을 추진하고 있다.(2022~2025년 연평균 1000가구+∝)

기존 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선 공급할 계획으로, 2018~2019년 건설형 공급물량 중 30%를 차지했던 영구·국민임대가 2배 증가하는 효과다.

아울러, 저소득층의 입주기회를 보장하기 위해 배점기준에 소득기준을 신규 도입해 소득이 낮을수록 높은 점수를 부여할 계획이다.

오는 2022년부터 기준 중위소득 150%를 초과하는 가구에 대해서는 임대주택 리츠·펀드를 활용한 민간 건설임대 시범사업을 검토하고, 지분적립형 주택, 공공 전세 주택, 공공지원 민간임대 등을 통해 통합 공공임대주택과는 별개로 폭 넓은 주거지원을 추진하겠다.

-질 좋은 평생주택 공급을 위해 추가 소요되는 재원은. LH 재무구조가 나빠지는 것은 아닌지.

"2021년 통합 공공임대주택 선도단지로 6곳 약 4000가구를 추진할 계획이며, 이 중 전용 60~85㎡의 중형주택은 약 1000가구를 공급한다.

전용 60~85㎡의 중형주택을 신규 도입함에 따른 재정 추가소요액은 2021년 약 110억원(출자 약 50억원)이며, 중형주택을 점차 확대 공급함에 따라 2025년에는 약 7300억원(출자 약 3600억원)이 소요될 전망이다.

재정-LH-입주민 3자간 균형 있는 재원 분담을 원칙으로 LH 등 사업자 의견수렴을 통해 재정지원 기준을 마련했으며, LH 등의 공공주택사업자도 분양주택, 택지개발 사업 등을 통한 수익으로 일부 손실을 보전할 수 있을 것으로 본다."

-중산층까지 정부가 임대주택을 공급해야 하는지.

"그간 공공임대주택은 저소득층 집단 주거지로 인식되어 사회적 단절이 발생하는 등의 문제가 있었다. 특히, 소득요건이 가장 낮은 영구임대주택의 경우 부정적 인식이 가장 심하고, 신규 공급 시 인근 주민이 반대하는 문제가 여전하다.

중산층만을 위한 임대주택을 공급하는 것은 아니며, 일정 수준 소득요건 상향을 통해 일부 중산층도 포함해 다양한 계층이 어울려 거주하는 단지를 조성하고자 하는 것이다

아울러, 공급물량 순증을 추진하고, 영구·국민임대 입주대상인 기준 중위소득 100% 이하 가구에게 공급호수의 60%를 우선공급 하는 등 저소득층에 대한 공급물량이 줄어들지 않도록 할 계획이다."


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