정책카드 총동원한 임대차대책…전월세 대란 우려 잠재울까

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 21일 새 임대차법 시행 2년을 앞두고 전월세 시장 안정화 대책을 발표했다.

이번 정부의 대책은 고강도 대출규제와 금리인상으로 어려움을 겪고 있는 임차인에 대한 지원을 비롯해 전월세 공급 확대를 위한 임대인 혜택 등이 총망라됐다.

전문가들은 전세의 월세화 현상으로 임대료 부담이 커진 세입자들에 대한 지원을 확대해 주거 안정을 꾀하는 전략은 긍정적이라고 봤다.

또 하반기 새 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료 기한이 도래하지만 계약갱신청구권을 분산 사용했고, 올해 아파트 입주물량이 지난해보다 다소 증가하는 만큼 임대차 시장 불안 가능성은 제한적일 것이라고 전망했다.

다만 민간 건설임대 확대를 위한 세제 지원 등 전월세 공급과 관련된 대책은 한계가 있는 만큼 실제 공급으로 이어질 지는 조금 더 지켜봐야 한다는 의견도 나온다.

◆전세의 월세화 가속화…"세제·대출 지원, 단기 정책으로 적합"

정부는 이날 오전 열린 제1차 부동산관계장관회의에서 전월세 관련 대책을 발표했다.

이번 전월세 대책은 크게 두 가지로 나뉜다. 주거비용 부담이 커진 임차인에 대한 지원을 확대하고, 전월세 공급을 유도하기 위해 임대인에게 혜택을 부여하는 것이다.

정부는 우선 오는 7월 말 새 임대차법에 따른 계약갱신청구권 만료로 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려가 나오자 임차인에 대한 세액공제와 전세대출 한도를 확대하기로 했다.

우선 월세 세액공제율을 최대 12%에서 15%로 상향 조정하고, 전세 및 월세 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도를 연 300만원에서 400만원으로 확대한다.

월세 원리금 수준에 해당하는 부분만큼 세금 부담을 낮춰 간접적으로 원리금을 지원하는 효과를 내겠다는 것이다.

전문가들은 단기간에 전월세 시장 매물을 확대하기는 어려운 만큼 임차인에 대한 지원을 강화하는 정책 방향은 긍정적이라고 보고 있다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "임대차3법을 단기간에 손 볼 수 없는 상황에서 집주인에게 실거주 요건을 완화하고, 정책적 전세자금 대출 지원 확대와 공제율을 높여 다중가격으로 인한 세입자의 부담을 조금이나마 덜 수 있을 것"이라고 밝혔다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "임대차시장 안정화를 위한 시행령 등 행정입법으로 할 수 있는 것들 위주로 발표돼 현실적인 지원과 정부의 임대차 시장 안정화 의지를 보여준 것은 긍정적"이라고 평가했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "여소야대 정국에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 움직일 수 있는 정책카드를 총동원해 대책을 준비한 것은 긍정적"이라며 "빠른 월세화에 대비해 월세 세액공제 비율을 확대하고, 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융대책은 단기임대차 지원정책으로 적합하다"고 평가했다.

◆전셋값 폭등 가능성은 낮을 듯…지역 맞춤형 정책 필요

정부는 오는 7월 말 새 임대차법에 따른 계약갱신청구권 기한 만료로 전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려에 따라 이번 대책을 내놨다.

다만 전문가들은 계약갱신청구권 분산 사용, 입주물량 증가 등으로 우려했던 만큼의 '전셋값 폭등' 가능성은 적을 것으로 전망했다.

임 수석연구원은 "하반기 전셋값 상승에 대한 우려가 커지고 있지만 계약갱신청구권을 분산 사용했고, 서울의 경우 공급 감소로 전월세 물건이 부족한 상황에서 수요가 경기, 인천으로 이동할 가능성이 있다"며 "전셋값 폭등으로 이어지지는 않을 전망"이라고 밝혔다.

함 랩장은 "계약갱신청구권 만료로 인한 임대차 시장 불안 우려는 제한적일 것으로 보인다"며 "올해는 지난해보다 아파트 입주물량이 다소 증가하고, 대구와 인천, 부산 등은 평년보다 공급이 많은 상황"이라고 설명했다.

다만 "신축아파트나 입주량이 부족하거나 공급보다 수요가 많은 서울과 같은 지역에서는 갱신계약 종료 후 임대료가 국지적으로 상승할 가능성은 있다"고 부연했다.

◆단기 전월세 매물 증가 효과 있을 듯…건설임대주택 공급 확대는 '미지수'

정부는 또 하반기 과도한 임대료 인상을 최대한 제한하고, 전월세 공급을 확대하기 위한 임대인 지원 방안도 내놨다.

우선 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 상생임대인에게는 1세대 1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 완전히 면제해 계약 갱신을 유도하기로 했다.

또 규제 지역 내 신규주택 전입 의무 폐지와 분양가 상한제 지역 실거주 의무를 완화해 공급 확대를 꾀할 예정이다. 아울러 민간 건설임대 공급을 늘리기 위해 세제지원도 강화한다.

이와 관련 임 수석연구원은 "주택담보대출 이용시 전입요건을 완화하고 분양가상한제 대상 아파트의 의무거주 시점을 매도 전으로 늦춰 전월세 물량 확대를 유도한 점은 유통 매물을 확대하는데 일조할 것으로 예상된다"고 말했다.

함 랩장도 "신축 및 임대차 매물 유통량을 늘리기 위한 분양가상한제 적용주택의 거주의무기간 적용 완화와 주택담보대출 취급 시 1주택자 처분기한 2년 확대, 무주택자 전입요건 폐지 등은 시장에 단기 임대차 물량을 확대시키는 데 일조할 것으로 보인다"고 내다봤다.

그동안 분양가 상한제 적용 주택 등에서 실거주 의무가 적용되면서 전월세 시장에서 '공급'이라 할 수 있는 입주물량의 상당수가 임대차 시장에 나오지 못했는데 이번 대책으로 전월세 매물이 어느 정도 늘어날 수 있다는 것이다.

정부는 또 민간 건설임대 주택 공급을 확대하기 위해 법인·개인사업자에게 부여하는 종합부동산세 합산 배제 요건에도 여유를 두기로 했다. 현재는 지난해 2월17일 이전 임대 등록 주택부터 종부세 합산을 배제하지만 앞으로는 2021년 2월17일 이전에 등록한 주택이라도 완화된 요건을 적용 받을 수 있도록 했다.

다만 최근 원자재 가격이 급등하고, 건설 및 주택시장이 다소 침체된 상황이라 실질적인 공급으로 이어질 지는 미지수라는 의견도 나온다.

함 랩장은 "장기 임대주택 공급을 위해 법인세, 양도세, 종부세 등을 완화해 민간 건설임대와 공공임대 관련 세제지원 확대를 단행한 것은 긍정적이지만 최근 원자재가격 급등과 건설, 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급의지를 북돋을 수 있을지는 지켜볼 필요가 있다"고 밝혔다.


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