강남 재건축 단지도 휘청…40% 하락 또 오나[버블의 역습②]

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 공고할 것 같던 강남 재건축 시장도 맥을 못 추고 있다. '똘똘한 한 채'로 여겨지며 신고가 행진을 계속하던 재건축 단지들에서 최근 하락 거래가 나오거나 계약 해지가 발생하는 모습이다.

18일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 주택종합(아파트·연립주택·단독주택) 매매가격은 서울 25개구 모두가 내림세를 보이며 0.24% 하락했다. 하락폭을 보면 지난해 MZ세대의 '영끌 매수'가 이어졌던 강북 지역이 더 심각하지만, 강남3구 역시 하락세를 피하지는 못했다. 송파구에서는 잠실동 대단지와 오금·문정동 위주로 내리면서 0.36%, 비교적 선방했던 서초구와 강남구도 각각 0.05%, 0.14%씩 내렸다.

실거래가를 봐도 주요 재건축 단지들에서 이전과 다른 양상이 나타난다. 강남 재건축의 상징인 은마아파트에서는 지난 7월 전용면적 76.79㎡가 24억원에 거래됐다. 최고가는 지난해 11월에 팔린 26억3500만원이었다. 이 단지 84㎡는 4월 26억2500만원에 거래됐다가 6월 계약이 해제되기도 했다.

송파구의 재건축 대장단지인 잠실주공5단지도 상황은 비슷하다. 76㎡가 지난해 11월에는 28억7000원까지 올랐다가 올해 들어 27억원 선에서 거래되고 있다. 6월 31억8000만원에 거래됐던 전용 82㎡는 8월 계약이 해제됐다.

흔히 부동산 시장은 '강남불패'라는 고정관념이 있지만 과거 사례를 보면 꼭 그렇지도 않다. 글로벌금융위기로 인한 부동산 침체와 대규모 보금자리주택 공급으로 이명박 정부 때 강남 아파트가 노무현 정부 고점 대비 40%씩 빠지던 시절도 있었다. 이 때문에 이번 하락기에도 비슷한 패턴이 다시 나타날지 여부가 관심사다.

전문가들은 강남이라고 하락장에서 자유롭지는 못하겠지만, 10여년 전 같은 대폭락은 없을 것이란 분석을 내놓는다. 과거 부동산 시장 급등이 강남권을 위시한 버블세븐 발(發)이었다면, 최근 몇 년간의 상승기는 강북 및 수도권 지역이 주도했다는 이유에서다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근 몇년간의 상승은 강남이 진앙지가 아니라 MZ세대가 몰려간 강북과 수도권 지역이 중심이라 이명박 정부 하락기와는 다른 모습이 나타날 것"이라며 "강남 아파트가 절대적 가격이 비싸기 때문에 실거래가를 보면 많이 떨어진 것 같아 보이지만 하락률로 비교하는 것이 맞다"고 설명했다.

앞으로 정비사업 규제가 완화될 것이란 기대감도 강남 재건축의 하방경직성을 지지하는 요소다. 박 수석전문위원은 "윤석열 정부 규제완화의 테마는 재건축·재개발인 만큼 기대감이 작용해 큰 폭의 하락은 없을 것"이라고 내다봤다.


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