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집단대출 규제 '풍선효과'…비강남권 청약경쟁 과열

등록 2016-07-13 06:50:00   최종수정 2016-12-28 17:21:29
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【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 분양시장의 과열을 잠재우기 위해 중도금 대출 보증 규제 카드를 꺼내 들었지만 실질적으로 강남 이외의 부동산 시장에는 큰 효과가 없을 것으로 전망된다.

 전문가들은 정부가 집단 대출 보증 대상에서 분양가 9억원 초과 주택을 제외한 것은 강남 재건축 시장 과열 현상에 대해 경고를 던진 수준일 뿐 전반적인 시세 하락을 유도하는 것은 아니라고 보고 있다.

 실제 부동산 114에 따르면 올해 서울에서 분양된 아파트 1만2525가구 중 9억원 이상 아파트는 전체 분양물량의 6.9%인 858가구에 불과하다.

 13일 업계에 따르면 지난 8일 1순위 청약을 진행한 미사강변도시 '하남 미사 신안 인스빌'은 평균 77.54대 1의 경쟁률을 기록했다. 미사강변도시 분양 사상 최고 경쟁률이다.

 '세종 신동아 파밀리에 4차'도 역대 세종시 최고인 평균 201.71대 1의 기록을 세웠다. 분양권 불법 거래 단속과 중도금 대출 보증 제한 등 악재 속에서도 흥행을 기록했다.

 지난 5일 청약을 진행한 '미사강변 호반 써밋플레이스' 역시 54.08대 1의 경쟁률을 기록했다. 서울 흑석 뉴타운 7구역에 건설하는 '아크로리버하임'은 올해 수도권 최고인 평균 89.45대 1로 래미안 루체하임의 50대1을 뛰어넘었다.

 일각에서는 정부의 집단 대출 규제가 신규 분양 단지에 부정적인 영향을 미칠 것으로 전망했다. 그러나 막상 뚜껑을 열어본 결과 이번 정부의 규제는 시장에 큰 영향을 미치지 못했다.  

 오히려 분양가 9억원 초과 상품이 없는 미사강변도시, 동탄2신도시, 다산신도시 등 수도권 분양시장이 풍선효과로 인해 거품이 낄 가능성이 있다는 지적도 나온다.

 강남 재건축에 몰리던 투자 수요가 규제 예외 단지들로 쏠리면서 오히려 이 지역이 분양 시장 과열로 거품이 낄 가능성이 높다는 것이다.

 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "월세라도 받아서 노후 준비를 해야 되겠다는 보상심리가 커지면서 베이비부머들의 자금이 주택시장으로 유입되고 있다"면서 "상대적으로 짧은 기간에 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 청약시장에 몰리고 있다"고 말했다.

 지방 부동산 시장의 경우도 이번 규제의 영향을 크게 받지 않을 전망이다. 부산 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 지역이 실질적으로 규제의 영향을 받지 않기 때문이다.

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 지방 시장은 이미 지난해 말부터 공급이 확충 돼 시장이 안정화 된 단계다. 이에 일부 가격 조정이 일어날 수는 있지만 크게 하락하거나 침체되지는 않을 것으로 보인다.

 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "지방의 경우 2009년 2억원이던 33평 아파트가 현재 3억5000만원에서 4억원으로 오른 것이라 3억8000만원으로 떨어졌다고 평가할 수는 없다"면서 "일부 분양시장이 침체될 수는 있지만 전반적으로는 우려할 상황은 아니다"고 전했다.

 반면 강남 재건축 지역의 경우는 이번 규제로 고분양가가 다소 꺾이고 청약 경쟁률도 낮아질 것으로 전망했다. 향후 분양하는 단지의 경우 중소형 상품의 분양가를 9억원 이하로 하향 조정할 가능성도 있다.

 실제 개포주공 3단지를 재건축하는 현대건설 '디에이치 아너힐즈'의 경우 지난달 24일 최고 분양가를 3.3㎡당 5166만원에서 4995만원으로 낮췄다. 또 같은 달 30일 평균 분양 가격도 3.3㎡당 4457만7000원에서 낮춰 4320만원로 정했다. 정부의 보증심사가 늦어지면서 추가로 가격이 조정이 이뤄질지도 관심사다.

 박 위원은 "이번 규제로 고분양가 논란이 있었던 강남권은 일부 영향이 있을 것으로 예상된다"면서 "과열된 시장 분위기를 잡는 것도 중요하지만 정부에서 선제적으로 불법 전매나 다운 계약서 작성 등에 지속적인 관리 강화가 필요하다"고 강조했다.

 일각에선 비강남권의 높은 청약 경쟁률을 풍선효과로 단정하기 어렵다는 지적도 나온다.

 박 위원은 "이번 규제로 일부 풍선 효과가 있을 수는 있지만 최근 수도권에서 분양한 단지가 이미 투자자들이 관심을 가졌던 지역"이라면서 "신안이나 호반은 주변보다 분양가가 저렴했고, 인근 단지가 프리미엄이 5000만원에서 1억원 가까이 붙다보니 실수요자와 투자자가 몰린 것"이라고 분석했다.

 한편 이번 규제가 자칫 브렉시트나 세계 경기 침체로 인한 국내 경기의 타격이 커질 경우 부동산 시장 전체의 타격으로 번질 수 있다는 우려도 있다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 부동산 경기를 그나마 받치고 있는 것이 강남 재건축 시장인데 자칫 국내 경기 악화로 강남 시장마저 무너진다면 부동산 시장 전체가 침체에 빠질 수 있다"면서 "저소득층이나 중산층을 위한 정책도 중요하지만 지나치게 고급 시장을 타깃으로 규제하는 것은 부작용이 나타날 수 있다"고 말했다.

 kmk@newsis.com
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