규제해도 올라, 서울 집값은 불패?···"신중해야"

【서울=뉴시스】이승주 기자 = #1. 서울 서대문구 아파트에서 전세살이하던 김미리(36·여)씨는 올 2월 재계약했다. 보증금을 올려달라는 주인 독촉에 집을 살까도 했지만, 올해 집값이 하락할 수 있다는 전망에 이를 미루기로 했다. 하지만 재계약 이후 서울 아파트값이 크게 오르자 차라리 집을 살 것을 그랬나 후회가 든다.

#2. 다음 달 전세 계약 만료를 앞둔 이호남(47)씨는 고민이 깊다. 다른 지역과 달리 서울 아파트값이 지속해서 상승해 지금이라도 매매로 갈아탈까 싶다. 특히 주변에서 시세차익을 봤다거나 서울 집값은 절대 떨어지지 않는다는 말이 들려 더욱 솔깃하다.

최근 주택 매수 희망자 사이에 이같은 분위기가 감지된다. 강력한 규제책에도 오름세가 지속하니 서울 집값은 절대 떨어지지 않는다는 '서울 불패 신화'도 나온다. 과연 서울 집값은 계속 오를까.
 
 ◇대출 규제·금리 인상에 '주춤' 전망
 
부동산 규제가 잇따르자 지난해 말부터 시장에는 '침체 전망'이 쏟아졌다. 실제로 올 초 서울 아파트값은 보합했다. 이에 계약 만료를 앞둔 세입자들은 내 집 마련을 미루고 임대차 재계약을 선택한 것으로 추정된다. 실제 올 초 서울 전·월세 거래량은 급증했으나 매매량은 감소했다.

 봄들어 분위기는 바뀌었다. 봄 성수기와 새 정부 출범 기대감이 맞물려 4월부터 아파트값이 큰 폭으로 상승하기 시작했다. 부동산114에 따르면 서울 아파트값 주간 상승률은 지난달 말 0.30%를 기록했다. 지난해 11·3 대책 전 가을 주간 최대 상승률(0.35%)에 근접할 정도로 회복했다. 매매량과 분양권 거래량은 전년 수준을 넘어섰다.
 
 규제에도 집값이 오르자 '서울 불패'란 말이 나온다.

 하지만 단정하긴 이르다. 정부가 이달 중 주택담보대출을 받을 때 적용되는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)규제 조정안을 내놓겠다고 한 데다 연내 금리 인상 가능성도 있어서다. 이미 서울 집값이 역대 고점을 넘어설 정도로 높다. 가계부채가 많은 상황에서 집값이 더 오를 여력이 있을지도 의문이다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "가계 대출 규모가 상당한데 대출 규제와 금리 인상, 입주 대란까지 맞물린 상황"이라며 "규제가 시작하면 서울을 포함 전국적으로 부동산 가격이 주춤할 것이다"고 봤다.

◇집값은 주춤, 하락은 글쎄
 
 집값 오름세는 주춤할 것이란 전망이 우세하다. 하지만 서울의 경우 지방과 달리 떨어질 가능성도 크지 않다.

 우선 입주 대란에서 서울은 빠져있기 때문이다. 서울은 다른 지역과 달리 입주 물량이 예년과 비교해 많지 않다. 반면 대다수가 정비사업 물량이어서 멸실주택은 증가 추세다.

 함영진 부동산114 센터장은 "새 정부가 부동산 정책을 규제 강화로 내세웠지만, 도시재생 정책은 강북 뉴타운 해제 지역 등에서 사업을 펼칠 만한 요인이 될 수 있다"며 "게다가 서울은 입주 물량이 많지 않아 다른 지역보다 시장 과잉 우려가 덜 하다"고 분석했다.

 또한 수요도 꾸준하다. 저금리에 갈 곳 없는 뭉칫돈이 강남 재건축 시장을 여전히 전전하고 있다. 심 교수는 "금리가 오른다 하더라도 여전히 저금리 기조여서 시중에 유동자금이 많은 상황"이라며 "이같은 투자 수요는 부동산 시장이 침체할수록 지방보다 하락 요인이 적은 서울을 더 선호할 것"이라고 진단했다.

◇입지마다 유형마다···서울 내 '양극화' 심화
서울 집값이 하락하지 않는다 해도 이것이 서울 전역에 적용되는 것은 아니다. 앞으로 서울 내에서도 지역마다, 단지마다 양상을 달리할 것으로 예상된다. 외곽 지역이나 교통이 불편한 단지, 비아파트 등은 가격 조정 가능성도 제기된다.

 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "11·3대책으로 서울 분양시장을 규제했지만, 입지 좋은 단지는 청약률이 계속 세 자릿수를 보였다. 반면 일부 단지에서는 타입에 따라 청약 미달이 나오기도 했다"며 "올해 규제책이 더해지면 서울에서도 인기 단지와 그렇지 않은 단지 간 양극화가 더욱 심화할 것"이라고 예측했다.

 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "아파트와 달리 빌라나 오피스텔은 공급 진입 문턱이 낮다. 서울에 아무리 지을 땅이 없다고 하더라도 이들은 자투리땅에도 지을 수 있다"며 "서울 집값이 오름세를 보이니 그 틈을 타 빌라나 오피스텔 공급이 우후죽순 늘어날 수 있다. 이 경우 입지와 상품성이 떨어지는 일부 매물은 가격이 조정될 것"이라고 분석했다.

◇빚 내 시세차익 노림수 '주의보' 앞으로 가격은 주춤하는 반면 대출부담은 커질 전망이다. '빚으로 집 사기'에 앞서 신중함이 요구될 때다.
 
 심 교수는 "길게 보고 내 집을 마련하려는 실수요가 아닌, 단기 시세 차익만 노리는 투자 수요라면 무리하게 대출을 받아 집을 사는 것은 피해야 할 때"라고 조언했다.

 함 센터장은 "이미 서울 25개 자치구 중 14개 구가 역대 최고가를 넘어설 정도로 아파트값 자체가 높은 상황"이라며 "집값의 70% 이상 자본이 없다면 대출을 받아 매입하는 것을 피하라"고 짚었다.
 
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