[6·19대책]"투기지역은 '규제강화' 무주택 실수요자는 '지원'···선별적용"

【서울=뉴시스】이승주 기자 = 투자수요로 집값 과열현상이 나타나고 있는 지역을 대상으로 규제가 강화된다. 반면 무주택 실수요자는 지원하는 등 선별적으로 맞춤형 규제가 적용된다.
 
 국토교통부는 19일 오전 서울 정부청사에서 열린 '주택시장 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안' 브리핑에서 "최근 대·내외 경제여건 개선과 대선기간 관망세 종료로 투자수요가 증가하고 있다"며 "연내 미국금리 인상과 입주물량 등이 예정된만큼 일괄적인 규제가 아닌 지역별, 주택 유형별로 맞춤형 처방을 적용한다"고 발표했다.

 다음은 이번 이번 선별적 맞춤형 부동산대책에 대한 일문일답.
 
 -조정대상지역 선정기준은 무엇인가?

 "주택가격과 청약경쟁률 등 정량지표를 충족하는 지역 중 지역의 경제여건과 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열우려가 높은 지역을 대상으로 했다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과하는 경우(국민주택 규모 이하는 10대 1), 주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳 등이다."

 -이번에 추가된 조정대상 지역의 지역별 선정기준이 궁금하다.

 "경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구는 모두 조정대상 지역을 선정하기 위한 정량적 요건을 충족한다. 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높은 상황이다. 최근 주택전매도 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려가 제기된 지역이기도 하다.

 부산 기장군의 경우 일광신도시란 부산에서 희소한 공공택지가 있다. 높은 청약수요에 따른 과열이 우려돼 공공택지도 조정대상지역에 포함했다. 부산 부산진은 직전 2개월 평균 청약경쟁률이 67.0대 1 수준에 달했기 때문이다."

 -이번에 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는?

 "올 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고된데다 입주물량도 증가할 예정이다. 이같은 주택시장 조정요인이 존재하기 때문에 한번에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다 우선 선별적조치를 취한 뒤 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 결정했다. 이번 조치에도 과열이 지속되는 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 예정이다."

 -맞춤형 청약제도 조정은 언제부터 시행되는가?

 "전매제한 기간은 19일 입주자모집 공고분부터 적용된다. 그전에 입주자모집 공고를 한 주택에는 적용되지 않는다. 이미 분양계약을 했거나 현재 분양공고 중인 주택에는 적용되지 않는다. 청약1순위 제한과 재당첨 제한은 주택공급규칙 개정안 시행일 후 입주자 모집 승인 신청분부터 적용된다."

 -이번에 선정된 조정 대상지역은 언제 제외되나?

 "시장상황을 지속적으로 모니터링해 조정 대상지역으로 선정된 이유가 해소됐다고 판단되면 제외 여부를 검토할 계획이다."

 -조정 대상지역에서 재건축 조합원이 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있을까?

 "조합원당 재건축 주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용된다. 자신이 소유한 기존 주택 가격 범위나 주거전용면적 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있다. 이 경우 분양받는 2주택 중 1주택은 반드시 주거 전용면적이 60㎡이하여야 한다. 가령 기존에 전용면적 150㎡인 주택 1채를 소유한 조합원은 59㎡와 91㎡이하 주택 2채를 분양받을 수 있다. 다만 2주택까지 공급하는 것은 조합별 관리처분계획에 반영돼야 적용할 수 있다."

 -재건축 조합원 주택공급수 제한규정을 적용받는 시점은?

 "이는 도시 및 주거환경 정비법 개정이 필요한 사안이다. 이달 중 법 개정안을 발의해 올 하반기 중 시행할 예정이다. 개정법률 시행일인 오는 9~10월 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용할 계획이다."

 -이번 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)규제 강화 특징과 기대효과는?
 
 "이번에 LTV·DTI규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등에 따른 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 주택가격 급등이 나타나는 조정대상지역에 LTV와 DTI를 동일하게 강화한다.  은행권뿐 아니라 제2금융권 대출에도 동일하게 규제한다. 이에 지난2014년 8월 이전 문제가 됐던 풍선효과를 방지한다는 방침이다. 또한 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI규제를 확대해 상환능력 심사를 내실화할 계획이다.

 그동안 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI규제를 도입해 대출 건전성 강화를 도모한다. 집단대출에 대해서는 여신심사가이드라인 적용에 이어 DTI까지 적용된다. 이에 상환능력에 맞게 대출하고 처음부터 나눠갚는 체계가 완비될 것으로 기대된다.

 다만 서민과 무주택 실수요자는 기존의 LTV와 DTI규제비율을 유지한다. 부실가능성이 상대적으로 낮은 실수요자는 자금공급 규모를 유지해 내집마련을 지원한다. 이에 실수요 위주의 시장구조 조성을 지원할 계획이다."

 -LTV와 DTI를 지난 2014년 8월 이전수준으로 돌리지 않고 특정지역에만 적용한 이유는?

 "이번에 LTV와 DTI규제를 강화한 것은 일부 지역의 주택가격 급등이 금융회사 대출 건전성을 악화시키는 것을 방지하기 위한 목적이다. 단기간에 주택가격이 급등한 지역의 경우 추후 가격조정과정에서 대출이 부실화할 우려가 있다. 이에 선제적으로 대출기준을 강화했다. 하지만 주택가격이 안정적인 지역에 대해서는 상대적으로 그런 우려가 있어 대출기준 강화 대상에서 제외했다."

 -정부는 냉·온탕식 규제변경은 하지 않는다는 입장이었다. 입장을 선회한 것인가?

 "이번 LTV와 DTI비율 조정은 부동산시장 국지적 과열에 따른 금융회사 대출건정성 악화 우려에 대응한 것이지 기존 정책기조를 바꾼 것이 아니다. 그동안 차등 적용됐던 규제비율을 동일한 수준으로 조정해 규제차익을 해소하는 정책기조는 유지하면서 수도권등 부동산시장 과열로 금융회사 대출건전성 악화가 우려되는 지역에 한해 비율을 일부 조정한 것으로 봐달라."

 -조정대상지역 집단대출에 DTI를 신규 적용한 이유가 무엇인가?

 "조정대상 지역 내 집단대출에 대한 DTI적용은 집단대출 리스크 관리를 강화하기 위한 조치다. 조정대상지역은 높으 청약경쟁률을 지속하고 분양권 전매 증가 등 과열양상으로 집단대출이 가격변동 리스크에 취약해질 가능성이 있다. 잔금대출에 대해 DTI규제를 적용해 중도금대출 단계에서부터 금융회사 리스크 관리 강화를 유도하고 집단대출 건전성을 제고할 방침이다."

 -실수요자 자금마련 어려움의 대응방안은 없나?

 "서민층 무주택세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 배려한다. 요건은 부부합산 연소득 6000만원 이하(생애최초의 경우 7000만원), 주택가격 5억원 이하, 무주택세대주 등이 그 대상이다. 조정대상지역 주택담보대출에 대해 강화한 LTV와 DTI규제비율을 적용하지 않고 현행수준으로 적용한다.

 잔금대출에 대해 DTI는 적용하더라도 규제비율은 10%포인트 상향하는 등 완화한다. 또한 서민과 실수요자의 내집마련 기회를 제공하기 위해 디딤돌대출과 보금자리론, 적격대출 등 정책모기지를 연내 차질없이 공급한다."