분양가, 그침없는 상승세 앞으로도 '쭉'?…무용지물 가격통제장치 논란

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 대출규제와 세제 강화로 서울 아파트값은 내림세를 지속하고 있지만, 분양가는 여전히 오름세다.

분양가 오름세 지속의 배경에는 땅값이나 철근 등 재료비와 같이 분양가에 영향을 미치는 원가항목이 오르고 있기 때문이다.

정부가 분양가를 낮추기 위한 각종 가격 통제장치를 운영하고 있지만 분양가의 거침없는 상승세를 막기에는 역부족이다.

7일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 2월 말 기준 서울의 ㎡당 평균 분양가는 762만7000원으로, 전년 같은 달 대비 15.01% 상승했다.

서울의 아파트 평균 분양가는 관련 통계작성을 시작한 2015년 10월 584만1000원/㎡로 3.3㎡ 환산 분양가는 1927만5000원이었으나, 2016년 1월 2015만6000원으로 2000만원대를 돌파했고, 올해 1월에는 2516만9000원으로 2500만원대도 넘어서며 상승 열기가 지속되고 있다.

수도권 평균 분양가 역시 지난 2017년 12월 1500만5000원/㎡으로 1500만원을 돌파했고, 올해 2월 기준 1702만1000원으로 역대 최고치를 썼다.

지난주 위례신도시에 분양한 A단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1833만원으로 책정됐고, 이달 이후 위례신도시에서도 서울권에 속한 송파 지역에서 청약을 받는 B단지는 2500만원을 웃돌 것으로 예상된다.

최근 서울 아파트값이 작년 말 이후 하락을 지속하고 있는 것과는 정반대다.

최근 분양가 상승세의 배경에는 원가항목 상승 영향이 큰 것으로 보인다.

우선 분양가의 절반 이상을 차지하는 땅값이 그침없는 상승세를 지속 중이다.

한국감정원 지가 통계에 따르면 연간 변동률 기준 서울의 땅값은 지난 2008년 이후 최근 10년간 하락한 적이 없다.

특히 서울 주거지역의 지가지수는 같은 기간 26.1%(2007년 89.105→올해 2월 112.328) 상승했다.

최근에는 철근 가격 등 재료비도 들썩이는 모습을 보이고 있다. 건설사 사업보고서 등에 따르면 작년말 기준 철근(HD 10㎜ 기준) 가격은 1t당 74만원으로, 지난 2011년(81만7382만원/t) 이래 최고치다.

철스크랩 등 원재료가 상승의 영향이 영향을 미친 것도 있지만, 최근 분양시장이 활기를 띄고, 철근 수요가 늘면서 철강사의 가격 협상력이 높아지면서 가격이 높아진 것도 있다.

다른 재료비나 인건비 등도 수급상황과 52시간제 등 정책 변화의 영향으로 상승세를 나타내면서 분양원가가 뛰는 상황이 지소 연출 되고 있다. 최근에는 건설사들이 브랜드 리뉴얼에 경쟁적으로 나선 것도 가격 상승요인이 될지 주목되는 부분이다. 브랜드 교체가 분양가 상승에 직접적인 영향을 미치는 것은 아니지만, 분양 원가에 반영될 가능성이 있기 때문이다.

일각에서는 정부의 가격통제가 분양가 상승의 빌미를 제공한다는 지적이 있다.

정부는 민간택지의 경우 HUG의 '분양보증', 공공택지의 경우 '분양가 상한제'를 통해 건설사의 분양가 산정에 개입한다.

HUG의 분양보증의 경우 건설사와 분양가격을 협의하도록 하고 있지만, 같은 자치구에 최근 1년 이내에 분양한 아파트가 없을 경우엔 분양가를 준공 아파트의 평균 매매가 대비 110%를 넘지 않도록 하고 있다.

또 공공택지의 경우 상한제 적용 아파트 단지 분양가 산정의 기준이 되는 '기본형 건축비'를 매년 정해 가격 인상을 통제한다.

이 같은 통제가 분양가의 급격한 상승을 억지할지언정, 매년 상승세를 그치지 않게 만든다는 점이다.

사실상 정부의 가격통제 자체가 매년 일정정도의 상승을 용인하고 있는 구조다.

전문가들은 이 같은 부작용을 해결하기 위해서는 정부가 저렴한 가격의 공공주택을 적극적으로 공급해서 집값을 떨어뜨리는 것이 최선이라고 입을 모은다.

하지만 막대한 재정이 투입돼야 하며, 향후 인구 구조 변화 추세 등을 감안하면 현실적으로 어렵다.

차선책에 대해서는 입장이 갈린다.

시민단체 등에서는 정부의 가격 통제가 효력을 발휘하지 못하고 있다며 보다 적극적인 공개가 필요하다고 말한다.

특히 공공택지 공급에서 건설사가 칼을 쥐고 있는 구조라는 점이, 현행 고분양가 논란의 핵심이라고 본다.

최승섭 경제정의실천시민연합 부장은 "분양가 상한제가 시행되고 있지만 공공택지로 제한되며, 분양가 산정 방식도 공사원가에 건설사 이윤을 더하는 방식이 아니라 주변 아파트 시세 맞춰서 공급가가 정해지고 있어 분양가 상한제가 제대로된 효과를 내지 못하고 있다"고 말했다.

"공사비 내역을 투명하게 공개해 제도의 실효성을 높일 수 있도록 하는 것이 가장 중요하다"는 설명이다.

기본형 건축비 개념 자체에 대한 문제제기도 있다. 정부에서는 기본형 건축비를 '표준 건축비'로 설정했지만, 건설업계에서는 기본형 건축비를 '최저가'로 활용하는 경우가 많아 눈높이가 맞지 않고 있다. 이 때문에 기본형건축비를 일반 아파트와 고급 아파트, 주상복합 등으로 차등해 탄력 적용할 필요가 있다는 주장이다.

이와 함께 택지개발 방식에 대한 근본적인 전환이 필요하다는 지적도 나왔다. 공공택지를 조성하는 시점의 땅값과 분양 시점의 땅값은 극명한 차이를 나타내는 데, 이는 사실상 개발이익이다. 그리고 이는 건설사와 분양당첨자의 이익으로 고스란히 돌아가는 방식이다.

사실상 정부의 가격 통제는 소수에게 특혜를 주는 방식이라는 점에서 논란이다. 정부가 분양가를 통제함을써 '로또' 분양을 자초하고 있는 셈이다.

최 부장은 "토지를 민간 건설사에게 매각하는 과정에서 땅값은 급등할 수밖에 없는 구조"라며 "분양가에서 절반이상을 차지하는 택지비를 낮추기 위해 건물만 파는 분양 방식 등에 대한 고민도 필요한 시점"이라고 말했다.
 
가격 자체가 중요한 것이 아니라, 주거의 질을 소비자들이 선택할 수 있게 해야한다는 지적도 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "분양가가 비싸나 안 비싸냐는 소비자가 판단해야할 문제"라며 "분양 원가항목 공개와 같이 주거 서비스의 질이 높아지느냐 판단할 수 있게 해서 교섭력을 높여주는 것이 방법이 될 수 있다."고 말했다.


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