고분양가 심사기준 강화…주변 분양가 110%→105% 개선

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 주택도시보증공사(HUG)가 고분양가 논란을 일으켰던 고분양가 사업장 해당기준과 고분양가 관리지역에서의 분양가 산정 방식을 바꾼다.

HUG는 서울 전역과 과천, 광명·성남 분당·하남 등을 고분양가 관리지역으로 규정하고 분양가 심사를 진행하고 있지만 최근 '고무줄 심사 잣대' 논란이 이어지면서 제도 개선에 나선 것이다.

HUG는 지난 5일 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 '고분양가 사업장 심사기준'을 변경했다고 6일 밝혔다.

이번 '고분양가 사업장 심사기준' 변경으로 ▲고분양가 사업장 해당기준 ▲평균분양가 산정방식 ▲비교사업장 선정기준에 대한 개선안이 마련됐다.

HUG는 고분양가 사업장으로 판단하는 기준을 '지역기준과 인근기준'에서 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 등 3가지에 해당되는 경우로 변경했다.

비교사업장을 1년 이내 분양한 아파트로 하는 경우, 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균분양가를 초과하거나 당해 사업장의 최고분양가가 비교사업장의 최고분양가를 초과하는 경우 고분양가 사업장으로 판단한다.

이 경우 분양가는 비교사업장 평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내에서 심사한다.

비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 하면, 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가 사업장으로 지정한다.

주택가격변동률은 한국감정원의 월간 아파트 매매가격지수를 활용한다.

분양가는 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내 또는 평균분양가의 105% 이내 기준 중 낮은 금액 이내에서 심사한다. 단 주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사가 가능하다.

비교사업장을 준공아파트로 하는 경우엔 당해 사업장의 평균분양가가 비교사업장의 평균매매가를 초과하는 경우에 고분양가 사업장에 해당된다고 본다.

이 때 당해 사업장 평균분양가가 비교사업장 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액과 '해당지역의 최근 1년간 평균분양가격' 중 높은 금액을 초과하는 경우에도 고분양가 사업장에 해당되도록 변경한다.

이 경우도 평균분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 이내 또는 해당지역(시·도) 최근 1년간 평균분양가격 중 높은 금액을 적용하되 평균매매가의 100% 이내 기준을 초과하지 않는 범위에서 분양가를 심사한다.

물론 주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사가 가능하다.

비교사업장 선정기준의 적용순서가 다소 모호하다는 일부 의견을 반영해 비교사업장의 선정순위는 ▲1년 이내 분양기준 ▲1년 초과 분양기준 ▲준공기준 순으로 적용하도록 개선했다.

준공 사업장의 경우 준공시기에 상관없이 기준에 부합하는 모든 단지를 비교대상에 포함했으나, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외하도록 했다.

HUG는 평균분양가 산정방식도 변경한다.

고분양가 사업장의 평균분양가(또는 평균매매가)를 산정하는 방식은 '산술평균+가중평균방식'에서 '가중평균방식'으로 변경된다.

기존에는 각 평형별·타입별 공급 면적의 평당 분양가를 산술평균한 가격을 평균분양가(또는 평균매매가)로 적용하고, 각 평형별·타입별 공급면적의 평당 분양가를 가중평균한 가격을 산술평균 가격의 일정범위 내에서 관리했다.

변경된 가중평균방식에 따르면, 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 평당 분양가를 각 평형별·타입별·층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격을 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄적으로 적용하게 된다.

HUG 관계자는 "기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 고분양가 관리에 효과가 있었으나, 최근과 같은 안정기에는 다소 한계가 있다고 보고 이를 개선하기 위해 기준을 변경한 것"이라고 설명했다.

또한 "이번 조치로 '1년 초과 분양기준' 및 '준공기준'의 경우 분양가 수준이 현행 보다 다소 하향 조정되는 효과가 예상됨에 따라, HUG 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 언급했다.

HUG는 이번에 변경된 기준을 적용하며 생길 주택시장의 혼선을 방지하고자, 약 2주간의 유예기간을 거쳐 이달 24일 분양보증 발급분부터 변경된 '고분양가 사업장 심사기준'을 적용할 계획이다.



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