'부랴부랴' 뒷북 규제…풍선효과 옮겨가나

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 정부가 지난해 강력한 12·16 부동산 규제책을 내놓은 지 두 달 만에 새로운 규제카드를 꺼내들고 나섰지만 시장에서는 '뒷북 규제'라는 비판이 일고 있다. 

 국토교통부는 지난 20일 주거정책심의위원회를 열고 수원시 영통구·권선구·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳을 조정대상지역으로 추가 지정하기로 결정했다. 부동산114에 따르면 해당 지역 내 영향을 받는 아파트는 32만5215가구에 달한다.

국토부는 "12·16 대책 이후 서울 집값은 빠르게 안정세를 보이고 있지만 경기는 대책 이후에도 상승세가 지속되고 있는 상황"이라며 "작년 연말에는 상승세가 소폭 둔화되는 모습을 보였지만 1월부터 개발 호재 등이 있는 지역을 중심으로 상승폭이 재확대되고 있다"고 진단했다.

한국감정원 통계 자료에 따르면 경기도 아파트 매매가격 상승폭이 작년 11월 셋째 주 0.13%, 12월 셋째 주 0.18%, 올해 1월 넷째 주 0.20%, 2월 셋째 주 0.42% 등으로 점점 확대되고 있다.

특히 수원 영통구는 12·16 대책 이후 약 두 달(12월 넷째 주~2월 둘째 주)동안 아파트값이 8.34% 급등했다. 수원 권선구(7.68%), 수원 장안구(3.44%), 안양시 만안구(2.43%), 의왕시(1.93%)도 같은 기간 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배에 달하는 높은 상승률을 기록했다.

국토부는 "이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되며 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입이 확대될 우려가 있는 상황"이라고 추가 지정 배경을 설명했다.

정부는 다만 이번에 기존 조정대상지역을 투기과열지구나 투기지역으로 격상하는 조치는 단행하지 않았다.

현재 조정대상지역 중에서는 수원 팔달구(2.15%), 용인 수지구(1.05%), 용인 기흥구(0.68%), 구리(0.65%) 등의 한 주간(지난 10일 기준) 아파트값 상승률이 높아 투기과열지구 지정 가능성이 제기됐었다.

이들 지역은 조정대상지역으로 묶이면서 세제, 금융, 청약 등 각종 수요 억제책이 집중된다.

구체적으로 정부는 조정대상지역의 대출 규제를 현행보다 강화하기로 했다. 현행 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)은 60%다. 정부는 다음달 2일부터 조정대상지역 주택담보대출에 대해 시가 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%를 적용하기로 했다. 주택가격 구간별로 LTV 규제비율을 차등 적용 하는 것이다. 
 
이에 따라 앞으로 조정대상지역 내 시가 10억원 짜리 주택을 매입한다면 주택담보대출 한도는 4억8000만원(현행 6억원)으로 줄어들게 된다. 9억원분에 대해서는 50%(4억5000만원), 1억원분에 대해서는 30%(3000만원)를 적용하는 방식이다.


다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율은 최대 70%가 유지된다.

정부는 주택 구입 목적의 사업자 대출에 대한 관리도 강화하기로 했다. 현행 제도는 주택임대업·주택매매업 이외 업종을 하는 사업자에 대해 투기지역·투기과열지구 내에서만 주택 구입목적 주택담보대출을 금지하고 있다. 앞으로는 조정대상지역까지 적용범위를 확대한다. 
 
조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화한다. 현행 제도는 조정대상지역 내 1주택세대는 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출이 가능하다. 앞으로는 2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무를 조건으로 주택담보대출이 가능해진다. 


지난해 12·16 대책 발표 이후 가격상승을 주도했거나 고가 아파트가 많은 서울 및 서울과 접해있는 수도권 지역 중심으로 수요심리가 일시적으로 관망세로 돌아서면서 가격 상승세가 둔화되거나 일부 하향 조정됐다.

하지만 그동안 아파트값 상승폭이 낮았던 서울 근교지역의 비규제지역과 규제가 덜한 9억 이하 중저가 아파트 위주로 '키 맞추기' 현상을 보이면서 풍선효과가 나타났다.

전문가들은 정부의 이같은 특정지역 '핀셋규제'가 근본적인 해결책이 될 수 없다고 지적했다. 지정 지역의 집값 상승세가 다소 주춤해질 수는 있으나 수요를 억제해 가격 조정까지 가기는 어렵고, 교통망 확충 등 개발 호재가 있는 지역에 유동자금이 몰리면서 또 다른 풍선효과가 나타날 수 있다는 것이다.

이미 시장에서는 정부의 규제를 비웃기라도 하듯 시흥, 화성, 오산, 인천 등 9억원 이하 주택이 밀집한 곳을 다음 풍선효과 지역으로 예상하고 있는 실정이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 이렇게 계속해서 몇몇 지역을 찍어서 규제하면 그 인접한 곳으로, 덜 오른 곳으로 유동자금이 흘러간다"라며 "시흥, 화성 등 비규제지역은 전세값과 매매값의 갭이 줄어들면 투자하기 수월해 진다. 궁극적으로 지금 시장에 자금 유동성이 풍부하고, 투자처를 못 찾는 사람들이 적은 돈으로 투자하면서 세금 부담이 적은 곳을 찾게 되기 때문이다. (풍선효과) 대상이 될 가능성이 있다고 본다. 하지만 결국 다 오른 후에 실수요자들에게 부담이 될까 우려된다"고 지적했다.

그러면서 안 부장은 "우리나라 전역을 규제지역으로 묶어도 그 여파로 집값을 잡는 건 한시적이다. 시장에 충격을 줄 수는 있지만 궁극적으로 집값을 낮추는 데 한계가 있다"며 "정부가 안정적인 공급확대에 대한 시그널을 줄 필요가 있다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "현재 시흥을 비롯한 오·동·평(오산, 동탄, 평택)의 집값이 들썩이고 있다"며 "이곳들이 다음 풍선(효과)이 될 가능성이 있다"고 말했다.

그러면서 권 교수는 "규제를 통해 부동산 시장을 안정화 하는 건 한계가 있다"며 "서울에 공급을 늘려야한다. 서울 주택 시장에 대한 가격 규제가 아닌 수요와 공급에 의한 안정이 필요하다. 그래야 풍선효과가 안 나타난다"고 부연했다.

또 권 교수는 "정부가 해야 할 일은 경제를 발전시키는 일이다"라며 "저금리로 인한 풍부한 유동성 자금을 다른 산업으로 흘러갈 수 있게 해야 한다"고 강조했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "이번에 조정지역으로 추가 지정된 수원, 의왕, 안양의 상승세는 다소 주춤해질 전망이지만 풍선효과 우려도 여전히 남아있다"며 "수도권에서는 안산과 부천, 인천(연수·서구) 등 서부권 중심으로 그 동안 덜 오른 탓에 키 맞추기 현상을 보이거나 서부권 교통망 호재 등의 기대감이 작용할 가능성이 있다"고 지적했다.

김 팀장은 "수요억제책에 따라 일시적으로 수요심리가 수그러들지만 근본적인 가격안정을 가져오기 어렵다"라며 "오히려 잦은 규제책이 시장의 피로도 내지는 내성을 키우는 부작용을 나타날 수 있다. 매물 출시를 유도할 수 있는 보완책이 같이 고려되어야 할 것이다"라고 강조했다.

국토부는 수도권 남부 지역 집값 급등 현상이 풍선효과는 아니라고 선을 그었다. 주택가격 상승 원인은 여러 가지이기 때문에 규제로 인한 풍선효과만으로 단정 짓기는 어렵다는 것이다.

김흥진 국토교통부 주택정책관은 "풍선효과라는 단정을 짓기에는 조금 무리가 있다고 생각한다"며 "최근 주택가격이 많이 오른 경기 남부지역의 경우에는 그동안 주택가격상승률이 높지 않았다. 상대적으로 저평가되었다라고 하는 인식이 많은 상태에서 교통개선방안이라든가 어떤 개발 호재 등으로 인해서 투자 수요가 많이 쏠리는 현상이 있었다고 본다"고 설명했다.

그러면서 김 주택정책관은 앞으로 비규제지역도 지속적으로 모니터링을 하면서, 필요할 경우 추가 규제를 하겠다고 밝혔다.

그는 "규제지역으로 지정되지 않더라도 다주택자의 주택거래가 늘어난다든지 외지인의 거래가 많이 늘어날 경우 집중 조사를 실시할 것"이라며 "주택 가격상승이 확대되거나 번질 것으로 우려될 경우에는 즉시 추가적인 규제지역 지정 등의 조치를 취하도록 할 계획이다"라고 강조했다.
 
또 김 주택정책관은 최근 집값 상승세가 두드러지는 대전 등 일부 지역의 동향을 면밀히 살피고 있다고 밝혔다. 김 주택정책관은 "대전의 경우에는 서구, 유성구, 중구를 중심으로 가격상승률이 높게 나타나고 있다"며 "현재 지방광역시에서 주택가격상승률이 높은 지역에 대해서는 엄중하게 상황을 보고 면밀한 모니터링을 하고 있다"고 말했다.
 
정부는 또한 21일부터 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성된 '부동산시장 불법행위 대응반'과 한국감정원의 '실거래 상설 조사팀'을 만들어 주요 과열지역에 대한 이상거래·불법행위를 집중 점검한다. 아울러 청약통장 불법거래나 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위에 대한 직접 조사와 수사에 착수할 예정이다. 

오는 3월부터는 자금조달계획서 제출 대상을 기존 투기과열지구 3억원 이상 주택에서 조정대상지역의 3억원 이상, 비규제지역의 6억원 이상 주택까지 확대한다.

국토부 관계자는 "다른 비규제지역도 면밀한 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정하고 규제지역 지정 이전이라도 관계기관 합동 조사 등을 통해 투기 수요를 철저히 차단하겠다"며 "실수요자 중심으로 주택시장을 안정적으로 관리해 나갈 것"이라고 밝혔다.


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