[성공투자②] 은마-삼전 비교해보니..답은 정해졌다

 [서울=뉴시스] 이승주 기자 = 지난해 부동산과 주식 시장은 모두 뜨거웠다. 집값은 여전히 비쌌고 주가는 역대 최고치를 경신했다. 과연 지난해 부동산과 주식 중 어디에 투자했을 때 수익률이 더 높았을까.

부동산 가격은 정부의 각종 규제책에도 '막차 타자'는 내집 마련 수요가 몰리면서 상승했다. 동시에 부동산 규제와 너무 오른 집값에 부담을 느낀 투자자들은 주식시장으로 눈을 돌렸고, 코스피는 개인 매수세에 힘입어 올랐다. 과연 올해엔 부동산과 주식 중 수익률 강자는 누가될까, 투자전략도 함께 살펴본다.

지난해 부동산과 주식의 가격 상승률로 살펴본 투자수익률은 주식이 월등히 높은 것으로 나타났다. 강남 재건축의 상징 은마아파트보다 코스피 시가총액 1위 삼성전자가 큰폭 올랐다.

13일 KB국민은행에 따르면 지난해 12월 서울 강남구 대치동 은마아파트의 일반 평균 매매가(전용 76.79㎡)는 전년 동월대비 약 3.99% 상승했다. 반면 같은 기간 삼성전자는 45.12%(5만5800원→8만1000원) 올랐다.


시장을 선도하는 우량주로 분석범위를 넓힌 결과도 같았다. 같은 기간 KB선도아파트50지수는 11.69%, 코스피200은 32.51% 올랐다. KB선도아파트50지수는 전국 아파트단지 중 시가총액 상위 50개 단지를 매년 선정해 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 것이며, 코스피200지수는 국내 대표 200개 기업의 시가총액을 지수화한 것이다.

지난해 전국 아파트 가격과 코스피를 단순 비교해도 주가가 더 크게 오른 것으로 나타났다. KB국민은행이 발표한 지난해 12월 전국 아파트 매매가격지수는 전년 동월대비 9.65% 올랐다. 반면 코스피는 지난해 12월30일 2873.47로 전년말(2197.67) 대비 30.75% 상승했다. 특히 코스피는 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 사태로 급락했던 지난해 3월19일(1439.43)과 새해 역대 최고치였던 지난 11일(3148.45)을 비교하면 118.72% 급등했다.

다만 주식과 부동산 수익률을 이처럼 단순 비교하기엔 한계도 있다. 지난해 주가가 집값보다 크게 뛰었다지만 주식 종목별, 부동산 지역별로 구분해 비교하면 결과는 달라지기 때문이다.

가령 지난해 와이오엠이나 웨이브일렉트로, 대양금속 등 종목에 투자했다면 수익은커녕 큰 손실을 입었을 것이다. 에프앤가이드에 따르면 지난해 이들은 각각 80.08%, 76.33%, 76.08% 하락했다. 반면 이들이 주식 대신 세종시 아파트를 샀다면 수익을 크게 거둘 수 있었다. 지난해 12월 세종 아파트 매매가는 전년 동월대비 44.97% 올랐다. 같은 기간 서울 노원구는 21.28%, 부산 해운대구 21.69%, 경기 수원시 영통구 24.21% 상승했다.


게다가 부동산의 경우 임대수익 등도 고려해야 한다. 다주택자의 경우 여분의 집을 세를 놓는 경향이 있어서다. 이 밖에 부동산은 집값의 절반 가까이 레버리지를 일으켜 투자한다는 점, 부동산은 주식보다 장기적 관점에서 접근한다는 점, 주거나 개발 등 다른 용도적 측면에서도 역할을 한다는 점에서 단순 가격 상승률로 수익률을 비교하기엔 한계가 있다.

안명숙 우리은행 부동산 투자지원센터장은 "부동산은 주식과 달리 시세차익에 따른 자본수익은 물론 임대수익 등 여타 수익도 두루 고려해야 한다"며 "부동산은 주식처럼 단기에 매도하는 대상도 아니고 지역마다 개별성도 다르다. 어떤 매물, 어떤 종목을 어떤 부분에 초점을 맞췄냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있다"고 말했다.

그럼에도 전문가들은 지난해에 이어 올해 평균적으로 주식 투자수익률이 부동산보다 우세할 것으로 전망했다. 올해 상반기 부동산과 주식시장 모두 상승 전망이 지배적이지만, 부동산의 세제 부담이 커지기 때문이다.

올해 부동산 세제는 전반적으로 한층 강화되는 한편 증권거래세는 현행 0.1%에서 0.08%로 0.02%포인트 내려간다. 구체적으로 다주택자의 종합부동산세 세율이 최대 2.8%포인트 인상되며 양도소득세 최고 세율도 이달부터 기존 42%에서 45%로 오른다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "작년에 주식이 엄청 오른 반면 부동산의 투자수익률은 낮아졌는데 가격 상승률 문제도 있겠지만 그보다 주된 이유는 세금 부담 때문"이라며 "부동산의 경우 취득세와 보유세 양도세 다 높다. 시세차익을 얻어도 세금 지출을 제외하면 실제 수익률은 낮아질 수밖에 없다"고 했다.

NH투자증권에 따르면 약 20억원하는 은마아파트와 래미안대치팰리스(약 23억) 두채를 보유한 다주택자의 경우 세 부담 상한 300%가 적용돼 보유세만 4500만원 넘게 나올 것으로 예상된다.

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 "최근 다주택자들의 주요 상담 문의는 기승전'세금'이었다. 올해 세 부담이 커지는 만큼 다주택자라면 하나를 처분하는 것도 방법"이라며 "팔지 말지를 결정할 때 기준은 세금 부담이 내 소득으로 감당한 지 여부다. 세 부담이 자신의 연 소득에서 차지하는 비율이 크다면 매도하는 게 낫다"고 말했다.

전문가들은 올해엔 부동산을 더 늘리기보다 여유자금이 있다면 주식 비중을 높일 것을 추천했다.

정연주 대신증권 리서치센터장은 "부동산보다 주식시장에 집중해야 한다. 부동산을 실거주 목적이 아닌 투자로서 접근하는 것은 적절치 않은 시기"라고 짚었다. 조용준 하나금융투자 리서치센터장은 "부동산 비중이 높은 자산가는 주식시장이나 부동산 간접투자(리츠) 등으로 포트폴리오를 다양화할 필요가 있다"고 제언했다.


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