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[집피지기]투기과열지구? 조정대상지역? 헷갈리는 규제지역

등록 2021.06.05 05:00:00

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규제지역, 대출·세제 정책 발표시 빠짐없이 등장
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3가지
지정 효과 조금씩 차이…헷갈려하는 국민들 많아
규제 중첩 등 문제로 실효성 떨어진다는 지적도

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[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 정부가 오는 7월1일부터 무주택 실수요자를 위해 대출 규제를 완화합니다. 무주택자의 LTV(주택담보대출비율)를 최대 20%p까지 높여주겠다는 것인데요.

정부가 대출이나 세금 관련 정책을 발표할 때마다 빠지지 않고 등장하는 용어가 있습니다. 바로 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역과 관련된 얘기입니다.

규제지역에 따라 부동산 대출 및 세금 규정이 달라지는 만큼 자신이 보유하고 있는 주택이나 구입하고자 하는 주택의 소재지가 규제지역에 해당하는지 여부를 반드시 파악하고 있어야 합니다.

부동산 규제지역은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3가지로 나뉩니다.

이 중 가장 많은 지역이 조정대상지역으로 묶여 있습니다. 2020년 12월18일 기준 조정대상지역은 총 111곳에 달합니다.

조정대상지역으로 지정되면 부동산 보유세와 거래세 부담이 커지고, 대출 한도도 줄어듭니다. 또 청약 관련 규제도 강화됩니다.

우선 집을 살 때 받을 수 있는 대출 한도가 줄어듭니다. LTV가 9억원 이하일 경우 50%, 9억원 초과분에 대해서는 30%가 적용됩니다. DTI(총부채상환비율)는 50%로 제한됩니다.

현재는 조정대상지역에서도 서민·실수요자에게는 LTV 10%p를 우대해주고 있는데 최근 대출규제가 완화돼 7월부터는 10%p를 더 우대해줍니다.

조정대상지역으로 지정되면 2주택 이상 보유세대는 집을 새로 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 없습니다.

다주택자의 경우 양도세도 중과됩니다. 2주택자의 경우 기본 세율에 20%p, 3주택자는 30%p 세금이 중과됩니다. 또 2주택 이상 보유자는 종합부동산세가 0.6~2.8% 추가 과세됩니다.

청약 관련 규정도 까다로워지는 데요. 비규제 지역일 경우 전용면적 85㎡ 이하는 가점제로 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 뽑습니다. 그러나 조정대상지역이 되면 85㎡ 이하는 가점제 추첨 물량이 75%로 늘어납니다. 85㎡ 이상 주택도 가점제로 30%를 뽑아야 합니다.

조정대상지역 이 외에도 현재 전국 49개 지역이 투기과열지구로 지정돼 있는데요. 투기과열지구는 조정대상지역보다 주택 구매시 대출 한도가 더 줄어듭니다.

투기과열지구 내 주택 구입시 LTV는 9억원 이하일 경우 40%, 9억원 초과분에 대해서는 20%가 적용됩니다.

또 정부가 2019년 발표한 12·16 대책으로 15억원 초과 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지됩니다. DTI도 40%로 제한됩니다.

투기과열지구에서는 정비사업과 관련한 규제도 강화됩니다. 재건축의 경우 조합설립인가 시점부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위양도가 제한됩니다. 재개발 조합원 분양권도 관리처분계획인가 부터 소유권이전등기시까지 전매가 제한됩니다.

조정대상지역과 투기과열지구에서는 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 내야합니다. 다만 투기과열지구에서는 자금조달계획서는 물론 자금조달에 대한 증빙자료도 제출해야 합니다.

마지막으로는 투기지역이 있습니다. 조정대상지역과 투기과열지구는 국토교통부 주거정책심의위원회에서 결정하지만 투기지역은 기획재정부 부동산가격안정심의위원회에서 지정합니다.

현재 투기지역으로는 서울 15개구와 세종시가 지정돼 있는데 2018년 8월을 마지막으로 추가 지정은 없는 상황입니다.

그러나 현재 서울 15개구 등 투기지역은 투기과열지구와 조정대상지역에도 포함돼 있고, 문재인 정부 들어 부동산 규제가 강화되면서 사실상 각각의 규제 지역들의 규제 강도가 비슷해져 실효성이 떨어진다는 지적이 있습니다.

이에 따라 규제의 중첩 등의 문제를 해결하기 위해 규제지역 관련 제도를 손봐야 한다는 목소리도 나오고 있는 상황입니다.

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


◎공감언론 뉴시스 hong1987@newsis.com

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