[뉴시스 건설부동산 포럼]전문가들, 규제완화·주택공급 방향 제시(종합)

[서울=뉴시스] 홍세희 고가혜 기자 = 국내 최대 민영뉴스통신사 뉴시스가 25일 개최한 재4회 건설부동산 포럼에서 전문가들은 새 정부의 주택공급 방향과 규제 완화 방안 등에 대한 다양한 제언을 내놨다.

이날 오전 서울 소공동 플라자호텔에서 열린 포럼 1부에서는 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장과 정수연 제주대 경제학과 교수(한국감정평가학회장)가 주택공급 활성화를 위한 민간참여 확대 방안, 부동산 세제의 합리적 개선 방안 등을 주제로 발제를 진행했다.

2부 토론회에서는 권대중 명지대 부동산학과 교수를 좌장으로 김재태 서울벤처대학원대학 부동산학과 교수, 이춘원 광운대 건설법무대학원장(한국부동산법학회장), 김선철 무궁화신탁 도시재생사업부문 대표, 김종필 세무사 등이 열띤 토론을 이어갔다.

◆김덕례 실장 "새 정부, 주택공급 민간참여 방안 모색해야"

김덕례 실장은 새 정부의 주택공급 정책 방향에 대해 "지난 정부에서는 공공은 규제완화를 지원하고, 민간은 규제를 하는 이분법적인 상황이었다"며 "민간이 참여할 수 있는 방안을 모색해야 한다"고 강조했다.

김 실장은 "민간의 주택공급 비율이 84%이고, 공공주택 공급 기여도도 10%가 넘는다"며 "분양가 규제를 합리적으로 바꾸고, 고분양가관리지역, 조정대상지역 등 규제를 폐지해야 한다"고 주장했다.

특히 "인·허가를 받고 착공과 분양이 안 되는 경우가 많은데 착공률과 분양률을 올리면 인허가 받은 물량도 분양으로 이어질 수 있다"며 "인허가 기간을 단축하기 위해 주택법에서 정한 통합심의도 의무화할 수 있도록 활성화할 필요가 있다"고 말했다.

아울러 '용적률 500% 상향' 논란에 대해서는 "서울 등 일부 지자체는 법정용적률보다 낮게 설정하고 있는데 법정용적률로 상향해서 주택공급을 촉진해야 한다"며 "그래도 부족할 경우 역세권 등 필요한 지역에 제한적으로 500%를 적용하고, 필요하면 훼손된 그린벨트를 활용하는 방안도 고민해야 한다"고 밝혔다.

임대주택제도와 관련해서는 "우리나라에 820만 임대차 가구가 있는데 공공임대를 제외하면 500만 가구는 다주택자가 보유한 일반주택에 거주하고 있다"고 설명하며 ""다주택자에 대한 논의와 등록임대제도를 어떻게 바로 세울지 고민해야 한다"고 말했다.

◆정수연 교수 "공시가 현실화율 로드맵 폐기해야"

정수연 제주대 경제학과 교수는 실거래 기반 공시가격이 아닌 감정평가를 과세 기준으로 삼아야 한다는 주장을 내놨다.

공시가 현실화 로드맵을 폐기하고, 무분별한 타당성조사로 중립성을 훼손하는 일이 없도록 해야 한다는 의견도 제시했다.

정 교수는 "부동산가격 공시제도는 공시가 기반이 되는 시세를 공개하지 않고, 복잡한 현실화 로드맵은 오류 공시가격을 은폐하는 역할을 하고 있다"며 "현실화율 폐기하고 현재의 시세를 100% 공개해야 한다"고 말했다.

그러면서 "현실화율은 시세구간별로 구분해서 발표되긴 했지만, 시세가 정확하게 공개되지 않은 상태에서는 이 현실화율이 제대로 반영됐는지 알 수 없는 상황"이라며 "시세공개가 없는 현실화율은 공시가격 오류를 덮는 역할을 할 수도 있다"고 우려했다.

정 교수는 현장조사에 감정평가사 등 국가자격증 소지자를 투입하는 등 공시가 산정에 있어 전문성도 제고해야 한다고 짚었다. 그는 "공시가는 감정평가사 국가자격증 소지자 중 '실제 감정평가서 작성을 직접 한 횟수'를 기준으로 경험치를 산정, 전문성 높은 감정평가사들만 공시제도에 투입해야 한다"며 "무분별한 타당성조사로 중립성 훼손이 없도록 해야 한다"고 제안했다.

◆부동산 전문가들, 세제 개편 두고 열띤 토론

주제발표에 이후 진행된 토론에서는 부동산 규제 완화와 주택공급에 대한 전문가들의 제언이 잇따랐다.

김재태 서울벤처대학원대학 부동산학과 교수는 "주택공급을 확대하기 위해 훼손된 그린벨트를 활용할 필요가 있다"고 말했다. 김 교수는 "토지가격이 두 배, 세 배 뛰어 바로 공급이 쉽지 않은 상황"이라며 "훼손된 그린벨트를 활용해 주택을 공급해야 하는 것 아닌가 생각한다"고 주장했다.

김 교수는  "주택공급을 위한 역할 분담에 있어 서로가 잘하는 걸 잘 할 수 있도록 해야 한다"며 "공공은 공공이 잘하는 것을, 민간은 민간이 잘하는 것을 하도록 해야 한다"고 강조했다.

이어 "필요한 곳에 필요주택을 공급하는 것이 시대적 사명"이라며 "사실 공급의 85%는 민간이 담당하고 있는데 정부정책에 있어 민간에 대한 배려가 부족하다"라고 지적했다.

이춘원 광운대 법학과 교수(전 한국집합건물법학회장)는 "보유세는 형식적으로 소유자에게 부과하는 것 같지만 실제로는 거주자에게 부과된다"며 "보유세는 거주세라고 봐야 한다"고 강조했다.

그는 "조세는 어떤 행위로 소득이 발생했을 때 부차적으로 정부가 과세를 해야 하는데 과거 정부는 이것이 역전돼 과세가 정부 정책 수단으로 전락한 측면에서 아쉬움이 있다"며 "주택 소유라는 것은 인간의 본성이기 때문에 죄악시하는 것은 문제가 있다"고 말했다.

이 교수는 "보유세는 마치 소유자에게 부과하는 것처럼 착시효과가 난다"며 "소유자가 직접 거주하면 소유자가 보유세를 내겠지만, 소유자와 별개로 거주자가 임대를 하게 되면 당연히 소유자는 보유세를 임차인에게 전가시키게 된다"고 설명했다.

김선철 무궁화신탁 도시재생사업부문 대표는 "전문성이 부족한 조합이 특정 시공사에 기대면서 발생한 문제"라며 "둔촌주공아파트 사태는 우리나라 정비사업의 대표적이고, 고질적인 문제를 수면위로 끌어올린 계기"라고 말했다.

김 대표는 주택공급 확대를 위해서 신탁사의 역할이 확대된다고 주장했다. 그는 "주택공급 확대라는 공공적인 입장과 민간의 재산권 확보 등 충돌을 완충할 필요가 있다"며 "공공에 기여하면서도 개발이익을 극대화할 수 있는 방법으로 정비사업 추진 과정에서 신탁사의 적극적인 참여해야 한다는 얘기가 나오고 있다"고 전했다.

김종필 세무사는 부동산 세제 개편과 관련, "양도세와 보유세를 한꺼번에 완화하면 다주택자들에게 부동산을 더 보유하는 게 낫겠다는 시그널을 줄 수 있다"고 지적했다.

김 세무사는 "현 정부 들어 다주택자가 소유한 매물을 시장에 나오게 하기 위해 양도세 완화를 가장 먼저 시행했다"며 "매물이 늘어나는 추세지만 외곽의 매물을 내놓고 중심지는 손에 쥐고 있는 형태가 될 것"이라고 말했다.

그는 "고객들을 상담하다 보면 규제가 어느 정도까지 완화될지를 가장 많이 질문한다"며 "보유세를 내면서 계속 보유할지, 양도세가 완화된 김에 처분하고 나갈지를 결정할 때 보유세를 버틸 수 있고 차익도 볼 것 같으면 보유 쪽에 무게가 실릴 것"이라고 내다봤다.

김 세무사는 "두 가지를 막연하게 다 풀면 다주택자들에게 어떤 심리적 영향을 미칠 것인지 생각해야 한다"며 "보유세 완화는 신중한 검토로 차근차근 진행할 필요가 있다"고 주장했다.


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