"내년 집값 안 오른다"…2분기 '고비'

【서울=뉴시스】오동현 기자 = 내년 전국 집값이 대내외 경제여건과 공급과잉 우려 등의 영향으로 보합세를 기록할 것이라는 전망이 나왔다. 변수가 있다면 주택금융정책의 강도다.

 올 한해 여신심사선진화 가이드라인 적용, 가계부채 관리방안(8·25대책)과 후속조치 시행, 맞춤형 수요관리대책(11·3대책) 등 주택관련 대출 규제강화 및 투기 수요관리 정책으로 향후 주택시장 위축이 불가피한 상황이다.

 주택산업연구원이 30일 발표한 '2017년 주택시장 전망'에 따르면 매매가격은 수도권 0.5% 상승, 지방 0.7% 하락으로 보합(0%)을 유지할 것으로 전망됐다.

 시장인식조사 결과, 전국 아파트의 경우 매매가격이 상승할 것이라고 응답한 비율 32%, 보합세 유지 38%, 하락 30%로 보합 내지 소폭 상승할 것이라는 인식이 팽배했다.

 보합 내지 상승 인식비율은 수도권 79%, 지방 55%로 수도권을 중심으로 아파트 매매가격 상승 여력이 있을 것으로 봤다. 다만 지방의 경우 입주시점의 본격 도래, 공공기관 이전 마무리, 기업구조조정 등으로 가격 하방요인이 많아지면서 후퇴기 진입이 본격화될 것으로 보여진다.

 분양가격은 지방의 경우 하락 인식이 다소 우세한 가운데 큰 변동이 없을 것으로 인식됐다. 다만 수도권은 상승 가능성이 56%로 보합 29%에 비해 높았다.

 ◇전세가 0.4% 상승…월세 보합 유지

 전세가격은 전국적으로 0.4% 상승 또는 보합을 유지할 것으로 관측됐다. 수도권은 1.5% 미만 상승을 예상한 비중이 34%, 지방은 보합 유지가 42%를 차지했다.

 아파트 전세가격은 상승 응답 비중이 전국 49%, 수도권 64%, 지방 40%로 나타나 다소 주춤할 것으로 보인다. 전세가격 상승압력은 수도권이 지방보다 클 것으로 예상됐다.

 전세가격은 매매가격 안정화와 입주물량 증가로 크게 둔화됐다. 향후 전세가율이 높고 입주물량이 단기적으로 집중된 일부 지역에서는 역전세난 발생 우려가 상존한다. 다만 전국적 확산은 제한적일 것이라는 전망이다.

 월세가격 또한 보합세를 유지할 것이라는 응답이 가장 많았다. 이어 1% 미만으로 상승할 것이라는 응답 순이었다.

 월세가격은 그동안 소형주택 및 오피스텔의 공급 확대와 임대인의 꾸준한 월세전환으로 수요 대비 물량이 많아 하향안정 기조를 유지할 것으로 전망된다. 다만 최근 보증금 규모가 큰 아파트의 월세전환이 많아지면서 준전세의 월세금이 상승하는 이중시장이 형성되고 있다.

 ◇매매거래량 9% 감소 전망

 주택매매거래는 수도권·지방 모두 유지 또는 감소할 것이라는 인식이 높은 상황이다. 주택거래 BSI지수(주산연 자체 조사) 결과와 거래 추이를 토대로 내년 주택매매거래량을 추정한 결과, 약 94만 건의 거래가 예상된다. 이는 올해 103만건 추정(1~10월 누적 86.1만건) 대비 약 9% 감소한 거래량이다.

 주택공급 전망은 시장인식, BSI지수, 2017년 금리영향 등을 종합적으로 검토한 결과, 인허가 58만1000호, 착공 55만9000호, 분양 38만6000호 수준을 보였다. 다만 정책변수와 금리영향으로 변동될 가능성이 있다.

 준공(입주예정)물량은 지난해부터 급증한 인허가 영향으로 올해 대비 11% 정도 증가한 60만6000호 수준으로 예상됐다. 이는 전세가격 상승압력을 둔화시키면서 임차시장 가격안정화에 기여할 수 있지만, 일부지역은 역전세난 가능성을 배제할 수 없다.

 ◇주택담보대출 금리는 오를 듯

 주택담보대출 금리는 현재 수준(9월 기준 2.80%)을 유지하거나 상승할 것이라는 인식이 전체의 93%로 높게 나타났다.

 실제 미국의 금리인상이 현실화 되면 우리나라는 자본유출을 막기 위해 일정 시차를 두고 기준금리를 인상할 수 밖에 없다.

 미국은 12월 금리인상이 확정적인데다, 도널드 트럼프의 미 대통령 당선으로 내년 상반기 중 추가 금리를 인상할 것이라는 전망이 지배적이다.

 한국은행은 미국 금리 인상에 따른 외국인의 자본 이탈을 막기 위해 기준금리를 인상하자니 가계부채가 우려되고, 경기부양을 위해 금리를 인하하자니 자본 유출에 따른 금융시장 혼란이 부담되는 상황이다.

 김덕례 주산연 연구위원은 "미국 경기가 생각보다 완벽하게 회복되지는 않았다는 것이 시장의 인식"이라며 "이러한 상황에서 미국이 금리를 인상하면 달러가 강세로 바뀌어 전반적으로 미국 경제 자체가 흔들릴 우려가 커진다. 이러한 측면에서 미국의 금리인상 속도가 급격하게 빨라지지는 않을 것"이라고 전망했다.

 또한 "트럼프의 경제정책에 대한 불확실성으로 시장금리 변동성이 확대될 가능성을 염두에 둘 필요가 있지만, 금리상승 폭은 제한적일 것"이라고 예상했다.

 ◇"내년 2분기 최대 변곡점"

 내년 주택시장의 5대 영향 변수는 ▲대출규제 ▲금리 ▲가계부채 ▲공급량 ▲입주량이다. 그 중에서도 가장 큰 변수는 대출규제, 금리, 가계부채를 포괄하는 '주택금융정책'으로 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 달라질 것이라는 분석이 나온다.

 특히 아파트 신규분양이 지난해 52만호에 이어 올해도 40만호 이상 공급될 것으로 예상되면서 공급과잉 우려가 커지고 있다. 이로 인해 신규 분양이 줄면서 올해 경제성장을 이끌었던 주택경기 및 건설투자 증가세가 둔화될 것으로 예상된다.

 더불어 내년에는 금리 영향 확대가 예상되는 만큼 주택시장 충격을 최소화할 수 있는 금리인상폭과 속도조절의 중요성이 제기되고 있다. 하지만 최근 대내외적인 불확실성이 극도로 확대되고 정책집행이 어려워지면서 내년 2분기가 최대의 변곡점이 될 것이라는 전망이 나온다.

 김 연구위원은 "주택시장의 안정적 관리를 위해 정부는 본격화되는 입주시점에 국민들이 분양받은 신규주택으로 원활히 주거이동할 수 있도록 충분한 입주지원과 시장환경을 조성해야 한다"고 촉구했다.

 아울러 "2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급관리를 주도하고, 금리·대출규제·가계부채 등 주택금융정책의 규제 강도 조절을 합리적인 수준에서 결정하는 것이 매우 중요하다"며 "이에 실패할 경우 주택시장은 물론 경제상황까지 더 어려워질 수 있다"고 덧붙였다.

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