[6·19대책]투기과열지구, 조정대상지역과의 차이점은?

【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 이번 부동산 규제 대책에 투기과열지구 지정을 제외하면서 조정대상지역과 투기과열지구에 대한 차이점에 관심이 쏠리고 있다.

 투기과열지구 지정은 조정대상지역 선정보다 한 단계 강한 규제로 투기과열지구에 지정되면 시장에 과도한 충격을 줄 수 있어 이번 대책에는 빠졌다는 게 정부의 설명이다.

정부는 19일 서울 광화문 청사에서 관계부처 합동으로 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안'을 발표했다.

 이날 정부는 지난해 11·3대책에서 선정된 37개 지역에 경기 광명, 부산 기장군, 부산진구 등 3개 지역을 조정 대상지역으로 추가 선정했다.

 조정대상지역 선정 기준은 다양하다. 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나(국민주택 규모 이하는 10대 1) 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 경우 등의 조건을 충족하는 지역 등이다.

 이중 지역 경제여건, 정비사업, 공공택지 개발 등을 고려해 과열 우려가 높은 지역을 조정대상지역으로 선정한다.

 이번에 추가된 경기도 광명, 부산 기장군 및 부산진구는 모두 조정대상지역 선정을 위한 정량적 요건을 충족한다. 최근 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역 수준으로 높다.

 최근 3주간 이 지역의 아파트가격 평균 상승률은 경기도 광명이 0.21%, 부산 기장군이 0.19%, 부산 부산진구는 0.19%로 조정대상지역 평균 0.15%를 웃돈다.

 청약 경쟁률도 높았다. 광명의 직전 2개월 청약 경쟁률은 31.8대1, 부산 기장군은 21대1, 부산 진구는 67대1 등이다.

 이 지역들은 최근 주택전매가 증가하는 등 투자수요가 집중돼 과열우려 존재한다.

 부산 기장군에는 올해 부산의 공공택지 분양이 예정된 7개 단지 중 6개가 소재하고 있다. 부산에서 희소한 공공택지(일광신도시)가 있어 높은 청약수요에 따른 과열 우려가 있다. 이에 공공택지도 조정대상지역으로 포함했다.

 이번에 조정대상지역으로 선정된 곳은 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등이 적용된다.

 전매제한기간을 1년 연장 또는 소유권이전등기시까지로 조정한다. 다만 지방의 민간택지에 전매제한기간을 규정하기 위해서는 주택법 개정이 필요하므로 제외된다.

조정 대상지역에 청약시  세대주가 아닌 자, 5년 이내에 다른 주택에 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자, 2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다.

 또 조정 대상지역의 주택에 당첨된 세대에 속한 자는 재당첨에 제한된다.

 금융 규제도 강화된다. 중도금 대출보증 발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리, 청약가점제 적용 등이다.

 HUG·주금공 중도금대출보증 발급 관련 계약금 요건을 분양가격의 5% 이상에서 10% 이상으로 상향한다. 1일차는 당해지역, 2일차는 기타지역으로 1순위 접수를 분리한다.

 지자체의 청약 가점제 자율시행을 유보해 85㎡ 이하 민영주택의 가점제 적용비율을 40% 유지한다.

 투기과열지구는 이 외에도  최장 5년 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, LTV·DTI 40% 적용, 재건축 조합원 분양 1주택 제한 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제다.

 이번 대책을 통해 LTV와 DTI가 각각 60%, 50%로 낮아지게 됐지만 투기과열지구가 지정되면 이보다 훨씬 더 낮은 40%까지 내려간다.

 특히 강남 재건축 단지의 경우 투기과열지구로 지정되면 조합원 지위양도가 금지 되기 때문에 시장 자체가 급격히 냉각할 가능성이 높다.

투기과열지구 지정 방법은 국토교통부 장관이 위원장으로 있는 주거정책심의위원회를 거쳐 국토부 장관이 지정하거나 시도주거정책심의위원회를 거쳐 시도지사가 지정할 수 있다.

 이번에 정부는 투기과열지구를 지정하지 않은 이유는 하반기에 미국이 기준금리 추가 인상을 예고하고, 입주물량 증가 등 주택시장 조정 요인이 존재하기 때문이다.

 국토부 관계자는 "한 번에 시장에 과도한 충격을 주는 것보다는 우선적으로 선별적 조치를 취하고 이에 따른 효과와 향후 시장상황에 따라 단계적으로 대응하기로 한 것"이라며 "하지만 이번 조치에도 불구하고, 향후 과열 지속되면 '투기과열지구' 지정을 적극 검토할 계획"이라고 밝혔다.

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