고가상가주택 양도세 폭탄에 공실률 '이중고'…매물 나올까

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 그동안 양도차익에 대한 비과세 혜택을 받던 1만호 상가주택 보유자들이 2022년부터 세금 폭탄을 맞는다.

공시지가 급등으로 보유세 부담이 증가한 데다 상가 공실도 늘어나고 있어 향후 1~2년간 상가주택 매물이 쏟아질지 관심이 주목된다.

기획재정부가 지난 25일 발표한 '2019년 세법 개정안'에 따르면 1가구 1주택이더라도 실거래가 9억원을 초과하는 고가 상가주택(겸용주택)은 주택과 상가로 구분해, 상가에는 양도차익에 대해 과세하기로 했다.

현재는 주택 연면적이 주택 이외 부분 연면적보다 조금이라도 크면 상가주택 전부는 주택으로 간주하고 비과세 혜택을 받는다. 1가구 1주택자의 경우 1주택자 비과세뿐만 아니라 80% 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

상가를 두고 임대료를 받더라도 주택 연면적보다 작으면 1주택으로 간주돼 그간 대표적인 절세 방법으로 꼽혀왔다.

이번에 세법이 개정됨에 따라 상가주택 보유자들은 2022년부터 이 같은 비과세 혜택을 받지 못하게 됐다. 공시지가 급등으로 인한 보유세까지 더해 세금 부담이 대폭 늘어나면서 상가주택 보유자들의 고민이 깊어질 것으로 보인다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터(세무사)을 통해 양도소득세 변화 시뮬레이션을 한 결과, 주택분과 상가분이 거의 유사한 상가 겸용 주택(취득가액 5억원, 양도가액 20억원 가정)의 양도소득세는 기존 4658만5000원에서 개정 후 2억332만9500원으로 약 4배 늘어나는 것으로 확인됐다.

상가주택 비과세 요건을 갖춘 1주택자들은 2022년 이후 양도차익이 대폭 줄어들기 때문에 그 전까지 매도를 저울질 할 가능성이 크다.

그간 상가주택이 우후죽순 늘어난 주요 상권을 위주로 영향을 받을 것으로 분석된다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "상수동은 원래 다 주택이었는데 상권이 발달하면서 4~5년 전부터 상가주택으로 리모델링됐다"며 "신촌, 홍대 골목 상권은 물론 연남동, 샤로수길 등이 상가주택이 많이 들어선 곳들"이라고 설명했다.

권 이사는 "양도를 할 때 부담해야하는 비용이 높아지기 때문에 투자하는 데 있어서 부정적인 영향을 끼칠 것으로 예상된다"며 "이번 세법 개정안으로 향후 상가주택을 공급할 때 상가 비율을 줄이는 등의 영향도 있을 것"이라고 말했다.

심지어 상업용 부동산 공실률 증가로 상가주택 인기도 예전 같지 않은 상황이다. 상가정보연구소 분석에 따르면 올해 1분기 서울 주요지역 상업용 부동산의 공실률은 평균 11.0%로, 작년 4분기(11.4%) 대비 0.4% 감소했으나 여전히 높은 수준의 공실률을 기록했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 "부동산 경기뿐 아니라 실물경제를 비롯한 전반적 경기가 좋지 않아 높은 월세를 부담하지 못하고 폐업하는 세입자가 늘고 있다"고 설명했다.

이 때문에 임대 수익도 걱정되고 향후 시세차익도 크지 않을 것으로 예상되는 지역서 2021년까지 매물이 쏟아질 것으로 전문가들은 분석하고 있다.

주로 노후를 준비하기 위해 상가주택을 마련한 은퇴자들이 개정안 적용 전까지 보유세·양도세 등 세금 부담과 수익률을 두고 매도를 저울질 할 것으로 보인다.

고준석 동국대 겸임교수는 "은퇴 후 상가주택을 매입해 절세 혜택 받고 노후를 대비하려던 사람들이 양도세 부담이 늘기 전에 매물을 내놓을 가능성이 높다"며 "상권도 많이 죽었기 때문에 주로 대형 쇼핑몰이 몰려있는 지역의 상가주택이 직격탄을 맞을 것"이라고 말했다.

고 겸임교수는 또한 "신도시가 생기면 상가주택을 많이 짓게 되는데 이번 세법 개정안으로 투자수요가 줄어들어 신도시 상권도 피해를 입을 수 있다"고 말했다.

이번 세법 개정으로 인해 새로 포함되는 고가 상가주택 과세 대상은 1만호 가량이 될 것으로 기재부는 예상하고 있다. 2022년 1월1일 이후 양도하는 분부터 적용된다.


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