[상한제 적용]향후 집값 들썩이면…정부, 남은 규제 카드는?

【서울=뉴시스】박성환 기자 = "시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하도록 하겠습니다."

김현미 국토교통부 장관은 6일 정부세종청사에서 열린 주거정책심의위원회(주정심)에서 모두발언을 통해 "지난 1년간 서울의 분양가가 집값보다 무려 4배 이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있다"며 이같이 말했다. 

정부가 민간택지 분양가 상한제 시행 이후에도 부동산시장이 진정되지 않을 경우 추가 대책을 시행하겠다고 공언한 셈이다. '집값 안정화'를 위해 추가 규제 조치가 필요하다는 판단인 것이다. 높은 분양가가 주변 집값 상승을 부추기고, 오른 집값이 또다시 분양가를 끌어올리는 악순환이 반복된다는 게 정부의 설명이다.

추가 대책 시사는 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위한 규제 정책의 일관성을 유지하겠다는 의지가 반영됐다는 분석이다. 특히 내년 총선을 앞두고 집값을 잡지 못하면 민심 이반을 막을 수 없다는 참여정부의 실패를 경험한 문재인 정부가 주택시장에 만연한 집값 불안 심리를 잠재우기 위한 포석이라는 해석도 나온다.

하지만 주택시장에서는 분양가 상한제 시행으로 공급이 위축돼 정부의 기대처럼 집값을 잡기 힘들 것이라는 전망이 우세하다. 분양가 상한제 시행으로 새 아파트 공급이 줄면 기존 아파트 가격이 오르면서 집값이 다시 상승할 수 있다는 것이다. 또 저금리 시대에 1000조원에 달하는 유동자금이 주택시장을 흔들 가능성도 배제할 수 없다.

일각에선 민간택지 분양가 상한제가 주택시장에 미치는 효과가 만만찮은 만큼, 로또아파트와 청약 과열 등 예상되는 부작용을 막기 위한 추가 대책이 함께 나와야 한다는 지적이 이어지고  있다. 추가 대책을 통해 분양가 상한제의 실효성을 높여야 한다는 얘기다.

정부가 내놓을 수 있는 추가 규제 대책으로 ▲채권 입찰제 ▲주택거래 허가제 ▲재건축 연한 강화 ▲전매제한 강화 등이 거론되고 있다.

정부는 분양가 상한제 시행 이후 청약시장이 과열되면 우선 채권입찰제를 도입할 것으로 보인다. 채권입찰제는 주변 시세보다 저렴하게 분양받은 청약자가 분양가와 별도로 추가 채권을 매입하도록 하는 제도다. 채권 매입액이 높은 순서대로 당첨자가 선정된다.

시세 차익의 일정 부분을 국채로 환수하는 채권입찰제를 통해 불로소득과 투기수요를 차단하는 효과를 거둘 수 있다. 하지만 청약자의 부담이 채권 매입액만큼 늘어나 분양가를 사실상 끌어올릴 수 있다는 반론도 만만치 않다.

또 고강도 규제로 꼽히는 주택거래 허가제도 물망에 오르고 있다. 앞서 참여정부는 지난 2003년 10·29대책 당시 주택거래허가제 도입을 검토하다 위헌소지 문제 등 반발이 심해져 '주택거래신고제'로 바꿨다.

아울러 재건축 가능 연한을 '준공 후 40년'으로 확대하는 재건축 연한 확대 및 임대주택 의무비율 조정, 보유세 강화 및 1주택자 양도소득세 비과세 혜택 축소 등도 거론되고 있다.

전문가들은 분양가 상한제 시행 이후 집값이 안정화되지 않을 경우 추가 규제 정책을 단계적으로 시행할 것으로 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이미 쓸 수 있는 고강도 규제 정책이 대부분 나온 상태고, 시장 위축 등을 감안하면 추가 대책을 내놓기 쉽지 않다"며 "추가 대책이 나오더라도 부처 간 충분한 협의를 거친 뒤 내놓아야 시장 혼선을 최소화할 수 있다"고 지적했다.

권 교수는 "분양가 상한제 시행 후에도 주택시장이 안정화되지 않으면 주택거래 허가제나 재건축 연한 강화 등이 유력하고, 전방위적 규제 정책보다는 시장 상황에 대처할 수 있는 맞춤형 추가 규제 대책이 나올 것으로 보인다"고 덧붙였다.



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