[상한제 적용]주요 타깃 '목동·과천'은 빠져…선정 기준은?

【세종=뉴시스】강세훈 기자 = 국토교통부가 민간택지 분양가 상한제 지역으로 강남4구 22개동(洞)과 이른바 마·용·성(마포·용산·성동) 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 지정하기로 했다. 시장에서 예상하던 곳 중에서는 경기도 과천, 양천구 목동 등이 제외돼 선정 기준에 관심이 쏠리고 있다.

국토부는 6일 오전 정부세종청사에서 주거정책심의위원회(주정심) 회의를 열어 이 같은 방침을 확정했다. 
 
27개 동은 ▲강남구(8개동) 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담 ▲서초구(4개동) 잠원·반포·방배·서초 ▲송파구(8개동) 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금▲강동구(2개동) 길·둔촌 ▲영등포구 (1개동) 여의도 ▲마포구(1개동) 아현 ▲용산구(2개동) 한남·보광▲성동구(1개동) 성수동1가 등이다.
 
국토부는 이번 분양가 상한제 지역을 선정하는 데 있어 법정요건(1단계)과 정량요건(2단계), 동별검토(3단계) 등 3단계 과정을 거쳤다.

국토부는 우선 법정 요건을 충족한 지역(주택법 제58조 및 시행령 제61조)을 검토 지역 대상에 올렸다.
 
법정 요건은 투기과열지구로 지정된 지역이면서 ▲직전 1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 ▲직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 ▲직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기의 20% 이상 증가한 곳 등이다.

국토부는 서울 전 지역(25개구) 모두 민간택지 분양가 상한제 적용 지역 지정을 위한 법정 요건을 충족한다고 판단했다.

이 중 정량요건으로 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나, 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서 일반분양 예정 물량이 많거나, 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별했다.

이에 해당하는 게 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포 8개구라고 봤다.

국토부는 8개구를 대상으로 정비사업 또는 일반사업이 있고, 최근 상승률이 높은 지역을 동(洞) 별로 추려냈다. 사업물량이 적어 시장영향력이 상대적으로 낮은 지역은 제외했다.

이런 과정을 거쳐 선별한 것이 27개동이라는 게 국토부 설명이다.

국토부는 강남4구와 관련, "정비사업이나 일반사업이 있고, 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되, 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외해 총 22개동을 선정했다"고 밝혔다.

이어 "그 외에는 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가를 지정했다"고 설명했다.

시장에서 유력하게 예상했던 지역 중에서는 '서대문구 북아현동', '양천구 목동', '경기 과천' 등이 제외됐다.

한국감정원에 따르면 8·2대책 이후 지난달까지 아파트값이 두 자릿수 이상 상승한 구는 송파구(15.73%), 마포구(12.82%), 중구(12.80%), 용산구(11.66%), 동작구(11.65%), 영등포구(11.47%), 광진구(11.31%), 강남구(11.27%) 등 15곳에 달한다. 과천시(17.83%)는 서울보다 아파트값이 더 많이 뛰었다. 

국토부 관계자는 이와 관련, "과천은 상승률은 높지만 정비사업은 초기단계로 당장은 정비사업 물량이 없다"며 "서대문의 경우에도 정비사업 물량이나 일반사업 물량이 해당이 안 됐다"고 설명했다.
 
이어 "정비사업 물량과 일반사업 물량이 당장 1000세대 이상인 지역, 다만 정비사업 물량이 있더라도 추진위 구성 단계나 조합 구성단계 등 초기인 경우에는 관리처분에서 분양까지 상당한 기간이 걸리는데 이런 부분까지 고려해서 상한제로 지정할 필요는 없다는 판단을 했다"고 밝혔다.

이에 대해 부동산인포 권일 리서치팀장은 "이번 분양가 상한제 선정 지역에 있어 사업 물량이 별로 없는 마포구 아현동을 제외하곤 의외라고 할 만한 부분은 눈에 띄지 않는다"며 "이미 예상했던 지역들인 만큼 시장에 큰 영향은 없을 것 같다"고 설명했다. 

일각에서는 '풍선효과' 같은 부작용이 나타날 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있다.
 
양지영 R&C연구소장은 "상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있다"며 "상한제 지정 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는 것과 다름없기 때문에 지정지역으로 청약 쏠림이 되는 반면 지정되지 않는 지역은 공급은 느는 반면 청약자들의 외면을 받아 미분양 현상이 나타날 가능성도 있다"고 지적했다.
 
국토부는 일단 이번 상한제 지역 지정은 1차일 뿐이라며 모니터링을 통해 추가 지정한다는 계획을 밝혔다.

국토부 관계자는 "시장을 면밀히 모니터링해서 풍선효과가 나타나거나 지정되지 않은 지역에 대해 고분양가 책정 움직임 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정"이라고 밝혔다.



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