[6·17 대책]수도권 대부분 규제지역 묶고 갭투자 차단…초강력 대책 발표(종합)

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 정부가 최근 상승 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 잡기 위해 강력한 부동산대책을 내놨다. 문재인 정부 출범 후 21번째 부동산 대책이다. 수도권 규제 지역을 대폭 확대하고 갭투자(전세 낀 주택 매입) 차단을 위해 주택담보대출 요건을 강화하며, 부동산 법인의 과세 부담을 대폭 확대하는 등의 내용이 담겼다. 수도권 재건축 단지 분양권을 받으려면 2년 이상 실거주 해야 하는 의무도 생긴다. 

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부부처는 17일 정부서울청사에서 '주택시장 안정을 위한 관리방안' 브리핑을 열고 이 같은 방안을 발표했다.

2개월 가량 하락 안정세를 보이던 서울 등 수도권 집값이 최근들어 다시 상승할 조짐을 보이고, 정부의 집중 규제에서 벗어난 비규제 지역 집값이 오르는 '풍선효과'가 나타나자 정부가 신속하게 추가 대책을 내놓은 것이다. 
 
정부에 따르면 12·16 대책 후 서울 주택가격은 3월 마지막주부터 9주간 연속 하락했지만 6월 첫째주 보합세로 전환했고 이후 상승 추세로 전환했다.

정부는 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다고 판단했다.

특히 지난 2·20 대책 때 신규로 지정된 조정대상지역 상승폭은 소폭 둔화됐지만 안산·군포 등 비(非)규제지역 중심 과열 양상이 지속됐고, 대전과 청주도 큰 폭의 상승세가 나타나고 있다고 진단했다.

정부는 또 건물·토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업·임대업 법인이 최근 빠르게 증가했고, 보증금을 승계해 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세에 있다고 설명했다. 부동산 가격 상승을 부추기는 요인으로 작용했다는 것이다.

김현미 국토부 장관은 이날 브리핑에서 "역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수요의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황"이라며 "투기수요 근절, 실수요자 보호라는 원칙 아래 주택시장 과열요인을 차단하고 기존 대책의 후속조치를 차질 없이 추진할 것"이라고 밝혔다.

◇규제지역 대폭 확대...경기 대부분 지역 대상

정부는 우선 투기수요 유입을 차단하기 위해 규제지역을 대폭 확대하기로 했다.

경기, 인천은 대부분 지역이 조정대상지역이 된다. 경기도의 경우 김포·파주·연천·동두천·포천·가평·양평 등 일부 자연보전권역과 접경지역을 제외한 대부분 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 인천은 강화와 옹진을 제외한 모든 지역이 조정대상지역으로 지정됐다. 이에 따라 이번 대책으로 수도권 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이게 됐다.

지방에선 최근 집값 상승세가 뚜렷한 대전과 청주가 조정대상지역에 포함됐다. 대전은 모든 지역이, 청주는 동지역과 오창·오송읍만 지정됐다.

투기과열지구도 대폭 확대됐다. 이미 조정대상지역인 지역들을 한 단계 격상시킨 것이다. 경기 성남 수정구, 수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) 지역과 인천 연수·남동·서구, 대전 동·중·서·유성구 등이 이번에 새로 투기과열지구로 지정됐다.

수도권 전역과 지방 도시까지 규제지역을 확대한 것은 '풍선효과'를 사전에 차단하기 위한 조치로 풀이된다.

국토부 관계자는 "비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권·대전·청주 대부분 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정했다"며 "특히 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나 비규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정했다"고 설명했다.

규제지역 확대 지정 효력은 오는 19일부터 발생한다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다.

◇자금조달계획서 제출대상 확대

현재는 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래시로 제한돼 있다. 앞으로는 투기과열지구·조정대상지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 했다. 오는 9월부터 부동산거래신고법 시행령 개정을 통해 시행할 방침이다. .

또 현재는 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고시 자금조달계획서와 더불어 증빙자료도 제출하도록 하고 있다. 앞으로는 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출하도록 했다.

증빙자료 확인을 통해 불법 증여나 대출규정 위반 등 의심거래에 대해서는 집중 관리대상에 들어갈 방침이다. 

◇주택담보대출 규제 강화…6개월내 전입 의무

현재 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년 내 전입 의무를 부과하고 있다. 앞으로는 모든 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무가 부과된다.


정부는 전산개발 등의 준비 과정을 거쳐 오는 7월1일부터 시행할 계획이다.

◇갭투자 차단 위해 전세자금대출보증 기준 강화

정부는 갭 투자를 막기 위해 전세자금대출보증 기준을 강화하기로 했다.

현재 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시에는 대출 즉시 회수 조치하고 있다.

정부는 앞으로 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 또 전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수 조치 한다.

◇법인 활용한 투기수요 잡는다…세제 강화·대출 규제

정부는 법인을 설립해 부동산을 투자하는 수요를 막기 위해 과세를 대폭 늘리는 등의 고강도 대책을 내놨다.

현재는 개인·법인에 대한 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종합부동산세를 부과하고 있다. 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3~4%)로 적용한다.

법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단인세율을 적용한다.

주택 매매·임대사업자에 대한 대출 규제도 강화한다.

현재 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없는 상황이다. 정부는 향후 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대를 금지하기로 했다.

◇잠실 일대 추가 토지거래허가구역 지정

정부는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정했다고 밝혔다.

최근 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리를 자극하거나 과열이 심화될 우려가 있다고 판단해서다.

구체적인 내용은 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 확정한 후 서울시가 발표할 예정이다. 

◇재건축 단지 조합원 분양권 받으려면 2년 거주 의무화

정부는 또 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에만 분양 신청을 허용키로 했다.

현행 재건축 사업은 모든 토지 등 소유자에게 거주 여부와 관계없이 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능하다.

앞으로는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주기간)해야 분양을 신청할 수 있다.

국토부는 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)을 오는 12월 개정해 이후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용키로 했다.

이와 함께 재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화 방안도 마련됐다.

안전진단에 대한 시·도의 권한을 강화하기 위해 현재 관할 시·군·구가 선정하는 1차 안전진단 기관을 앞으로는 시·도가 선정하며, 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도로 담당이 넘어간다. 연내 도정법 개정안에 담겨 내년 상반기께 시행될 예정이다.

또 안전진단기관의 보고서 부실 작성에 대한 처벌 근거를 마련해, 과태료(2000만원) 조항이 신설됐다. 또 허위·부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)될 수 있다. 마찬가지로 내년 상반기 중 시행 예정이다.




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