[전세 평당 1억 시대③]전문가들 "규제완화·착한임대인 인센티브 고려해야"

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 고가 주택부터 서민 주거지까지 두루 전세 가격이 급등하고 있다. 지난해 7월 새 임대차법이 시행된 것이 주요한 원인으로 분석된다. 다주택자들이 세금 부담을 이유로 전세 매물을 월세로 돌리는 경향도 한 몫 한다는 지적이다.

3기 신도시 사전청약 등이 예정돼 있어 전세 수요는 늘었지만 매물 부족으로 수급불균형은 심화되는 추세라 전문가들은 앞으로도 전세 시장은 불안할 것으로 전망한다.

4일 국회 국토교통위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 자료에 따르면 올 7월 서울 아파트 평균 전세 시세는 6억2402만원으로 새 임대차법 시행 직전인 지난해 7월 4억8874만원보다 1억3500만원 이상 올랐다. 2019년 7월 4억4782만원에서 2020년 4억8874만원으로 약 5000만원 오른 것에 비하면 상승폭이 3배 가량 되는 것이다.

금액으로 따지면 강남구는 2억5857만원, 송파구 2억1781만원, 강동구 1억9101만원, 서초구 1억7873만원, 용산구 1억5990만원 순으로 많이 올랐다. 하지만 서민 주거지역인 서울 외곽의 경우 상승폭이 더욱 가팔랐다. 노원구의 경우 2019년에서 2020년 상승분이 905만원에 그쳤는데, 1년 만에 8078만원이나 올라 상승폭은 9배에 달했다.

새 임대차법이 시행된 2년 후인 내년엔 공급자 우위 시장이 더 굳건해 질 것이란 예측이 나온다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "주거실태조사 결과를 보면 새 임대차법 전에도 실제 전세 거주 기간은 4년에 가까웠는데 수요자에게 유리한 법이 만들어지다보니 수요 대비 공급이 줄어드는 효과를 가져왔다"며 "법 시행 2년이 되는 시점에 계약 갱신이나 파기, 신규계약이 이뤄질텐데 공급자 우위 시장이 될 것"이라고 내다봤다.

다주택자에 대한 세금 중과 등 규제가 강화되다보니, 이 부담을 세입자에게 전가하는 분위기도 감지되고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월 서울에서 거래된 아파트 임대차 계약은 중 월세가 조금이라도 낀 계약이 약 40%를 차지했다. 아파트 10채 중 4채는 반전세 혹은 월세인 셈이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "다주택자에 대한 규제로 전세물량이 안 나오고 세금 중과분은 월세로 세입자에게 전가되고 있다"며 "규제 완화 이외에 전세 문제를 해결할 방안은 없다고 본다"고 말했다.

고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수도 "집주인이 세입자에게 종합부동산세 등 보유세를 전가시키느라 반전세가 늘어 전세물량은 줄어들고, 전세가 급등이 매매가 상승에도 영향을 주고 있다"고 짚었다.

최근 몇 년간 집값이 급등하면서 피로도가 높아졌다. 향후 3기 신도시 사전청약이 남아있고, 2·4대책 등 도심공급도 속도를 내고 있어 임대 수요는 더 커질 것으로 보인다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급시장의 개선이 빠르게 이뤄지기는 어렵고, 3기 신도시 사전청약을 위해 무주택 자격을 유지하는 것이 임대차 시장에 부담을 줘 전세가 상승은 지속될 것"이라며 "대출이 어려워지면서 매매 대신 전월세 시장에 머무는 쪽을 택하는 경향도 가격 상승의 원인이 될 수 있다"고 진단했다.

정부는 연말에 전세대책을 추가로 내놓을 계획이다. 이 때 신규계약에서 상한선을 도입하는 '표준임대료' 제도를 내놓을 것이란 얘기가 나온다. 다만 이 같은 제도 도입이 오히려 사태를 악화시킬 수 있을 것이란 우려도 있다. 송 부장은 "전셋값을 잡으려다 오히려 세입자들이 높은 월세 가격을 지불하게 될 수 있다"고 했다.

함 랩장은 "표준임대료를 도입하려고 하면 통계가 쌓여야 하는데 실거래가신고가 의무화된지 4개월밖에 안 돼 쉽지 않을 것이고, 오히려 월세의 가속화를 초래할 수 있어 조심스럽게 접근해야 한다"며 "임대차법 2년을 맞는 내년 7월 임대료를 적게 올리는 집주인에 대해 세제 측면에서 '착한임대인' 인센티브를 주는 방법을 고려해보면 좋을 것"이라고 말했다.


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