[6·19대책]정부 규제, 뚜껑 열어보니 '솜 방망이' 이유는?

【서울=뉴시스】김민기 기자 = 문재인 정부가 처음으로 선보인 부동산 규제 대책을 두고 실수요자를 배려한 세심이란 정책이라는 평이 많지만 여전히 시장 과열을 막기에는 역부족이라는 지적이 나온다.

 다만 정부가 투기과열지구 지정, 총부채상환비율(DTI) 규제 수도권 확대 등 강력한 규제 카드를 쥐고 있고, 이미 시장에 규제 시그널을 준만큼 단기간에 또 다시 시장 과열이 재발되긴 어렵다는 분석이다.

 정부는 19일 정부 서울청사에서 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안' 을 발표했다.

 전문가들은 이번 정부의 대책을 놓고 의견이 분분하다.

 일부 과열지역의 분양시장과 대출을 규제하면서 투기 세력을 잠재울 것으로 보는 분석도 있지만 시장과열을 부추기는 재건축 규제가 약해 언제든 과열이 재발될 수 있다는 지적이다.

 특히 서울의 경우 전매제한을 확대했지만 이미 지난해 11·3 대책 때 전매제한을 강화했을 때 규제가 적용되지 않았던 단지들이 하나둘씩 전매제한이 풀리기 시작하면서 여전히 투기 세력이 몰릴 우려가 제기된다.

 실제 올해 5월 고덕 그라시움 전매제한이 풀리면서 전매 거래가 활발하게 이뤄져 과열이 발생했다.

 허윤경 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 "아무리 서울 전역으로 전매제한을 하더라도 전매제한을 피해갔던 이전 단지들의 전매제한이 풀리면서 당분간 분양권 거래는 불가피할 것으로 보인다"고 말했다. 

 또 지방광역시 중 전매가 활발한 곳이 많은데 이번 대책에서 빠진 부분도 아쉬운 부분이다. 이러한 광역시의 청약 과열로 인해 분양시장은 여전히 국지적인 과열 양상이 남아 있을 것으로 예상된다.

다만 서울시 전역으로 전매 제한을 확대한 것은 나쁘지 않다는 평가다. 실제 올해 보라매SK뷰는 전매제한이 1년 밖에 되지 않아 엄청난 청약경쟁률을 보였다. 이에 이번 대책으로 실수요자가 아닌 전매를 목적으로 한 투자 수요는 많이 줄어들 것으로 예상된다.

 반면 강남 재건축 단지에 대한 규제가 강하지 못했던 부분은 아쉬움으로 평가된다. 당초 업계에서는 강남 재건축 지역에 대해 재건축 조합원 지위 양도 금지 규제를 도입하는 방안이 적용될 것으로 예측했었다.

전문가들은 이번에 정부가 재건축사업에서 조합원에게 할당하는 주택 개수를 제한한 것이나 주택담보대출비율(LTV)와 DTI를 규제한 것은 강남 투기수요를 막는데 역부족이라는 분석이다.

 강남에 투자하는 수요의 경우 자금여력이 충분한 상황이고 LTV 평균 비율이 53% 정도인데 50%로 줄인다고 해도 강남에 투자하려는 투기 세력에는 큰 영향이 없다는 이야기다.

 양지영 리얼투데이 리서치센터 본부장은 "투자자들의 경우 전세를 놓기 때문에 DTI 규제가 의미가 없다"며 "서울에서 투자하려는 수요는 전매제한 규제 정도는 감당할 수 있는 사람들이다"고 말했다.

 조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 "참여정부 부동산시장 실패 역시 재건축 시장을 잡지 못했기 때문"이라며 "강남 재건축과 같은 그들만의 리그가 더욱 강화하고 있는데 이번 대책에는 이같은 재건축 규제가 빠졌다"고 말했다.

 하지만 문재인 정부가 처음부터 강력한 규제 정책 보다는 과열 지역 위주의 선별적인 정책을 내놓은 이유는 현재 부동산 시장 상황을 고려했다는 분석도 나온다. 

 정부 입장에서도 올 하반기 금리인상과 입주물량 등이 있어 투기과열지구 지정이나 LTV· DTI 일괄적용은 부담스러웠을 것이라는 설명이다.

또 과도하게 규제를 할 경우 투기 세력뿐 아니라 내 집마련을 준비하는 무주택자 실수요자들에게도 피해가 갈 수 있다는 지적도 감안한 것으로 보인다.

 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "연내 미국 금리가 한차례 더 인상할 가능성이 높고, 하반기 경제 상황도 녹록치 않을뿐더러 입주 물량도 하반기에 급격히 늘어날 것으로 예상되고 있다"면서 "과도한 규제가 시장을 망가뜨릴 수 있다"고 말했다.

 또 서울 강남 4구와 부산 등 일부 지역은 시장이 과열 조짐을 보이고 있지만 경기 용인시와 안산시 등 수도권 지역과 충청 등 지방은 이미 가격 상승률이 마이너스로 돌아선 상태라 맞춤형 규제가 불가피할 수밖에 없었다는 주장도 있다.

 한 시중 은행 관계자는 "이번 대책은 시장을 급랭시키지 않고 투자수요를 억제해 시장을 안정시키기 위한 현실적 고민이 반영됐다"고 진단했다.

 한편 전문가들은 정부가 이번 대책에 강력한 대책을 내놓진 않았지만 시장 상황에 따라 언제든 규제 카드를 꺼낼 수 있어 단기간에 투기 세력이 또 다시 몰리기는 어려울 것으로 판단했다. 

 특히 정부는 투기과열지구 카드를 완전히 배제하지 않아 시장에 대한 경고 메시지를 전달하는 등 규제 시그널을 지속적으로 보여주고 있다.

 또 금융당국 역시 여러 가계부채 대책을 가다듬어 8월 종합대책으로 내놓을 계획이다. 8월 대책은 LTV, DTI 규제 강화 이외에도  총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 담길 것으로 보인다.

 함영진 부동산114 리서치센터장은 "과열이 전국화 현상은 아니므로 큰 규제 수위를 내놓기보단 가수요자를 막기 위한 방어규제정도로 활용하는 것"이라며 "8월 종합대책 이전 시장까진 잠시 소강상태를 만들고 이후에 단계적으로 대책을 내놓는 방식으로 과열을 막을 것으로 보인다"고 전했다.

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