[6·19대책]"시장안정화 기대" vs "재건축규제 빠져 실효성의문"

【서울=뉴시스】이승주 기자 = LTV·DTI 규제강화와 부산과 광명시까지 청약조정지역 확대하는 것을 골자로 하는 새정부 부동산대책에 대해 전문가 분석이 엇갈리고 있다.
 
 일부 과열지역의 분양시장과 대출을 규제하면서 투자수요를 잠재울 것으로 보는 긍정적 분석과 함께 사실상 시장과열을 부추기는 재건축 규제가 빠져 본질적인 대책이 되지 못한다는 지적이 상존한다.

 국토교통부는 19일 '주택시장 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안(6·19대책)을 발표했다.

 대책의 큰 축은 분양시장 규제와 대출규제다.

 우선 청약시장이 과열된 지역을 선별규제해 투자수요를 막겠다는 방침이다. 서울에서는 전매제한을 강남4구 수준으로 서울 전역까지 확대했다. 앞으로 서울 전역에서 전매가 소유권이전 등기 이후에 가능해진다. 청약관리지역도 부산 기장군과 진구, 경기 광명시까지 확대했다.

 또한 가계부채 증가를 야기했던  LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 한도를 10%포인트씩 낮추고 아파트 잔금대출시 DTI를 적용한다. 반면 무주택 실수요자에게는 규제강도를 완화하는 등 선별적으로 관리한다. 이에 투자수요는 억제하고 실수요자는 지원하는 대책이 될 것으로 기대된다.

 전문가들은 이같은 '선별적 규제'가 부동산시장 상황을 고려한 현실적인 정책이라고 봤다. 연내 미국 금리가 한차례 더 인상될 가능성이 있는데다 입주물량 증가가 예상되는 만큼 과도한 규제책이 시장 급랭으로 이어질 수 있기 때문이다. 특히 현 부동산시장이 양극화를 보이고 있어 과열지역만을 대상으로 선별적으로 규제하는 것이 바람직하다는 의견이 우세하다.

 허윤경 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 "경기 용인시와 안산시는 이미 가격상승률이 마이너스로 돌아섰다"며 "올 하반기 금리인상과 입주물량 증가 등이 예정된만큼 일괄적으로 규제를 세게 적용하기엔 부담이 있었을 것"이라고 봤다.


 박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 "이번 규제로 당분간 청약이나 재건축시장의 거래가 둔화하면서 집값 상승세가 숨고르기 양상을 보일 것"이라며 "이번 대책은 시장을 급랭시키지 않고 투자수요를 억제해 시장을 안정시키기 위한 현실적 고민이 반영됐다"고 진단했다.

 또한 이같은 선별적 규제가 무주택 실수요자를 보호할 것으로 기대했다.

 신정섭 신한은행 부동산자문센터 차장은 "이번 대책은 실수요자는 두고 투자수요를 타깃으로 선별적으로 적용한 대책"이라며 "과열한 분양시장은 차단해 투자수요를 막고 시장을 안정화하는데 일정부분 기여할 것"으로 봤다.

 하지만 실질적으로 시장과열을 부추기고 있는 재건축 투자수요를 막을 대책이 없는 것이 문제다. 이번 대책이 재건축시장을 잡지 못해 부동산시장 과열을 잠재울 본질적인 해결책이 못된다는 지적이다.

 이번 대책에는 서울 재건축시장에 큰 영향흘 미칠 초과이익환수제 논의가 빠져있다. 또한 재건축 투자수요를 조이기에는 LTV나 DTI규제로는 부족하다는 것이다. 재건축 투자수요는 보통 자금여력이 충분해 LTV와 DTI규제 영향을 받지 않기 때문이다. 

 조명래 단국대 도시계획·부동산학부 교수는 "지금 과열을 보이는 서울 주택시장 문제는 재건축에서 초래했다.  참여정부 부동산시장 실패 역시 재건축 시장을 잡지 못했기 때문"이라며 "주택시장 양극화가 심화하면서 돈이 되는 곳에만 돈이 몰리고, 강남 재건축과 같은 그들만의 리그가 더욱 강화하고 있는데 이번 대책에는 이같은 재건축 규제가 빠졌다"고 말했다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축사업에서 조합원에게 할당하는 주택 개수를 제한한 것이나 LTV와 DTI를 규제하는 것은 강남 투기수요를 막는데 역부족"이라고 했다.


  또한 전매제한을 서울 전역으로 확대한 것에 대해 당분간 서울 분양권거래 시장에 큰 실효성이 없을 것으로 봤다. 이번 대책이 19일 이후 입주자 모집공고를 낸 단지에만 적용되는 만큼 대책에서 빠져있는 단지들이 상당하기 때문이다.

 허 연구위원은 "'고덕그라시움'은 지난 5월 분양권전매가 풀리면서 분양권 거래로 가격이 상승했다"며 "이처럼 전매금지 규제 이전에 입주자 모집 공고를 내 규제 대상에서 빠져있는 단지들에 하나둘 전매제한이 풀리기 시작했다. 당분간이들 단지를 중심으로 분양권거래가 활발할 것"이라고 우려했다.

 또한 새정부 부동산대책이 지난 정부의 연장선에 있다는 분석도 있다.

 조 교수는 "지난 박근혜 정부 초이노믹스에서 달라진 것이 없다. 이전 대책의 연장선 같다"며 "서민 주거안정을 위한, 새정부만의 정책이 없는데다 규제 강도도 지난번과 크게 다르지 않아 아쉽다"고 지적했다.

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