[종합]서울·세종 등 2주택·3주택 보유자, 세부담↑…서울 집주인 '주담대' 금지

【서울·세종=뉴시스】경제부·건설부동산부 = 서울과 세종 등 조정대상지역에서 2주택 보유자와 3주택 이상 보유자에게 종합부동산세가 추가 과세된다. 종부세 세부담 상한은 기존 150%에서 300%로 상향조정되며 공정시장가액비율도 현행 80%에서 2022년 100%까지 인상된다. 다주택자의 세부담이 늘어나게 됐다.

집을 두 채 이상 보유한 다주택 세대는 투기지역 등 규제지역에서의 신규 주택담보대출을 아예 받을 수 없게 된다. 다주택자와 부부합산 연소득 1억원이 넘는 고소득자는 전세자금 보증이 제한된다.

특히 서울과 세종 등 조정대상지역에서 1주택 이상자가 새로 취득한 주택을 임대등록해도 양도세가 중과된다. 부동산시장 안정화를 위한 주택공급 계획은 오는 21일 발표키로 했다.

정부는 13일 서울 종로구 정부서울청사에 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정대책'을 발표했다.

◇종부세 과표구간 3억~6억원 추가로 신설
 
정부는 당초 3주택 이상 보유자에 한해 종부세를 추가과세할 계획이었으나 3주택 이상 보유자와 함께 조정대상지역 내 2주택 보유자도 추가 과세키로 했다. 세율은 현행 대비 0.1~1.2%포인트를 인상한다.

조정대상지역 2주택자 대상자는 과세기준일(6월1일) 기준이다.

조정대상지역 외 2주택과 고가 1주택의 세율도 높인다. 당초 정부안은 과표 6억원(시가 약 23억원) 이하 구간은 현행세율을 유지할 계획이었지만 과표 3억~6억원 구간을 신설키로 했다.

이에 따라 과표 3억원(시가 약 18억원) 이하 구간은 현행세율을 유지하고 3억원 초과구간 세율은 0.2~0.7%포인트 인상한다.

세부담 상한도 상향조정된다. 재산세와 종부세 합계액이 150%를 넘을 수 없었지만 조정대상지역 2주택자와 3주택이상자는 300%로 상향조정한다.

이와 함께 종부세 공정시장가액비율은 현행 80%에서 연 5%포인트씩 인상해 2022년 100%까 상향 조정한다. 종부세는 내년 1월1일 납세의무 성립분부터 적용된다.

김동연 경제부총리는 "종부세 개편은 최근 시장상황에 맞춰 점진적으로 인상하려던 시기를 앞당겨서 추진하고자 하는 것"이라며 "종부세 개편에 따른 추가 세수는 국회, 관계기관 등과 협의해 서민 주거안정을 위한 재원으로 활용하는 방안을 적극 강구해 나가겠다"고 말했다.

◇집 보유자, 서울 등 신규 '주택대출' 금지

집을 두 채 이상 보유하고 있으면 서울 전역과 수도권 일부 지역 등 규제지역에서 새 주택 구입을 위한 주택담보대출을 받기가 힘들어진다.

다만 1주택 세대는 이사나 부모 봉양 등을 위한 실수요 때문이거나 불가피한 사유가 있을 경우 주택대출을 허용키로 했다. 이 때 기존주택을 최장 2년 이내에 처분해야 하고 자녀 분가나 다른 지역에서 거주하는 60세 이상 부모의 별거 봉양 등 기존주택 보유 인정을 받아야 한다.

규제지역에서 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 구입할 때에는 실거주 목적을 제외하고는 주택담보대출이 금지된다. 주택구입 후 2년 내 전입하는 경우는 예외적으로 허용된다.

생활비 조달 목적으로 주택담보대출을 받는 세대에 대한 규제도 강화된다. 1주택 세대는 기존과 같은 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 적용되지만 2주택 이상 세대는 10%포인트씩 비율이 강화된다.

◇전세자금보증, 다주택자·연소득 1억원 이상 제한

앞으로 전세자금보증 이용대상은 기본적으로 부부합산 연소득 7000만원 이하로 제한된다. 다만 맞벌이 신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀일 경우 8000만원, 2자녀는 9000만원, 3자녀는 1억원으로 상향 조정된다.

무주택자는 부부합산 소득과 상관없이 공적보증이 제공된다.

또한 전세대출건에 금융회사가 주기적으로 실제 거주하는지, 주택보유수는 바뀌지 않았는지를 확인한다. 만약 실거주하지 않는 것이 발견되면 전세대출을 회수한다. 2주택 이상 보유하면 공적 전세보증 연장이 제한된다. 다만 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기 연장이 가능하다.

이번 규정 개정 전 전세대출보증을 이용하고 있고 자가보증을 연장하는 경우에는 예외적으로 경과조치를 적용한다. 다주택자는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 내 처분한다는 조건으로 허용한다. 1주택자의 경우 소득요건과 관계 업이 허용한다.

◇서울·세종서 임대주택 추가등록 때 양도세 중과

정부는 현재 서울과 세종 등 조정대상지역 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택을 양도하면 양도세 중과에서 제외하고 있으나 1주택 이상자가 이곳에서 새로 취득한 주택은 임대등록을 해도 양도세를 중과키로 했다.

2주택은 일반세율에 10%포인트를, 3주택 이상은 일반세율에 20%포인트를 중과한다.

또한 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 종부세에 합산과세키로 했다.

등록 임대주택의 양도세 감면 요건으로 '주택가액 기준'을 신설한다. 임대개시 때 수도권은 6억원, 비수도권은 3억원 이하 주택에 한해 양도세 감면이 적용된다.

다만 이번 개정안은 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 소급해 적용되지는 않는다.

◇투기지역 임대사업자 대출 LTV 40% 도입

투기지역과 투기과열지구 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에도 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용된다. 임대사업자들은 집값의 70~80%까지 대출 받을 수 있었는데 이번에 LTV 제한이 적용되면서 대출 한도가 반토막 나게 됐다.

특히 투기지역 및 투기과열지구 내에 공시가격 9억원을 초과하는 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지된다.

다만 임대사업자가 이미 건축돼 있는 주택을 담보로 대출을 받을 경우에만 LTV 규제가 적용되며 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규공급하는 경우는 규제대상에서 제외된다.

주택담보대출을 이미 보유한 임대사업자는 투기지역 내에서 주택 취득 목적의 신규 주택담보대출도 금지된다. 대신 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용된다.

정부는 임대업대출의 용도 외 유용점검을 강화해 정상적 대출은 원활히 지원하되 사업활동과 무관한 용도로 대출금이 사용되는 일은 막는다는 방침이다.

점검 대상은 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 때이며 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 확인할 계획이다. 용도 외 유용이 확인되면 대출금을 회수하고 임대업 관련 대출은 최대 5년까지 제한한다.

◇수도권 내 신규 공공택지 30곳, 30만호 개발

정부는 수도권 내 교통여건이 좋고 주택 수요가 많은 지역을 중심으로 신규 공공택지 30곳, 30만호를 개발키로 했다. 도심 내 유휴부지, 보존가치 낮은 3등급 이하 그린벨트 등을 활용할 방침이다.

그린벨트 평가등급은 1～5등급으로 구성돼 있다. 그린벨트 해제 및 개발은 환경적 가치가 상대적으로 낮은 3～5등급지 활용이 원칙이다.

공공택지에서 공급되는 공공분양주택에는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익을 환수키로 했다. 실수요자 주택수요에 따라 공공임대-분양비율을 지방자치단체와 협의해 탄력 적용키로 했다.

도심 내 공급 활성화도 이뤄진다. 지자체와 협의를 통해 도심내 규제 완화 등을 포함해 다양한 주택공급 확대방안을 마련할 계획이다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 상향하고 역세권 용도지역 변경 등을 실시한다. 노후지에 대한 소규모 정비사업 활성화 통해 주택공급을 확대한다.

한편 정부는 오는 21일 부동산시장 안정화를 위해 주택 공급 계획을 발표할 전망이다. 김현미 국토교통부 장관은 "지자체와 (공급과 관련된) 절차를 진행 중"이라면서 "절차가 종료되는 21일 (주택 공급)입지와 수량을 발표하겠다"고 말했다.

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