[분양가상한제]서울 전역 '사정권'…집값 잡힐까?

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 민간택지 분양가 상한제 윤곽이 드러났다. 꿈틀되는 서울 집값을 잡기 위해 정부가 입주자모집공고 신청분부터 상한제를 적용하고 전매 제한 기간도 최대 10년까지 확대하는 게 골자다. '집값'과 '투기'는 반드시 잡겠다는 문재인 정부의 부동산 규제 정책 일관성을 유지하겠다는 의지가 담겼다는 분석이다.

이번 민간택지 분양가 상한제는 참여정부때처럼 전국적으로 도입하는 대신 집값이 급등하거나 고분양가지역에서만 제한적으로 도입된다.

개정된 시행령에 따르면 직전 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 했던 지정 요건이 '투기 과열지구'로 달라졌다. 이에 따라 서울 25개 모든 자치구를 비롯해 ▲경기 과천/광명/분당/하남 ▲대구 수성구 ▲세종시가 상한제 적용대상이다.

또 재건축·재개발 단지의 적용시점이 '입주자 모집 승인 신청' 단계로 앞당겨진다. 현재 관리처분인가를 받은 단지도 적용대상이다. 다만, 실제 분양가 상한제 지역의 지정과 지정 시기는 국토교통부 주거정책심의위원회를 통해 최종 결정될 것으로 예상된다.

낮은 분양가로 이른바 '로또 청약'에 따른 과도한 시세 차익을 얻지 않도록 분양권 전매제한 기한도 대폭 늘어난다. 현재 투기과열지구 내 민간 아파트의 분양권 전매제한기간이 3~4년으로, 앞으로는 최장 10년까지 늘어난다. 정부는 수도권 공공 주택에만 적용된 거주의무기간을 민간 아파트에도 도입하는 방안도 추진할 방침이다.

이제 주택시장의 관심은 서울 집값의 향배다. 6주 연속 상승세를 기록 중인 서울 집값이 잡히느냐 여부에 관심이 모아지고 있다. 지난 8일 한국감정원이 발표한 '주간아파트 가격동향'에 따르면 전주에 서울 아파트값이 전주에 비해 0.03% 올라, 6주 연속 상승세를 기록했다.

아직 구체적인 상한제 적용 지역과 시기가 결정되지 않았지만, 정부는 분양가 상한제가 본격 시행되면 서울 아파트 분양가가 20~30% 가량 내릴 것으로 기대하고 있다. 분양가 상한제가 도입되면 새로 공급되는 아파트 분양가가 낮아져 집값이 안정되는 효과로 이어진다는 것이다.

주택시장에선 분양가 상한제 시행에 따른 향후 집값의 향배를 두고 의견이 엇갈리고 있다. 분양가 상한제로 분양가가 낮춰지면서 주변 아파트값 시세까지 낮출 수 있다는 주장과 수익성이 떨어져 새 아파트 공급이 줄면서 기존 아파트값이 희소성 때문에 오를 수 있다는 우려가 부딪힌다.

국책연구기관인 국토연구원은 상한제 확대로 서울 집값이 1.1% 떨어질 것이라고 내다봤다.

국토연구원 관계자는 "재건축 아파트 수익성이 줄고, 이에 따라 투자 수요가 줄어들 것"이라며 “아파트에 대한 수요가 줄면서 아파트값이 떨어지고, 집값 안정화로 이어진다"고 말했다.
 
반면, 일시적으로 아파트 가격이 떨어지는 효과가 있지만, 장기적으로는 공급이 줄어 집값이 더 오를 수 있다는 전망도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "분양가 상한제가 적용되는 재건축·재개발 단지 아파트들은 수익성 악화로 인해 사업을 연기하거나 포기할 가능성도 있다"며 "주변 지역 신축한지 3~4년 된 아파트들의 희소성이 높아져 집값이 올라갈 가능성을 배제할 수 없다"고 전했다.

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