[Q&A]양도세·종부세·취득세에 임대까지…부동산 세금 '궁금증' 총정리

[세종=뉴시스] 김진욱 기자 = 국세청이 17일 내놓은 '100문 100답으로 풀어보는 주택 세금' 자료에는 양도소득세법·종합부동산세법·법인세법 등 '부동산 3법'과 민간임대주택법(민간 임대주택에 관한 특별법)의 주요 개정 사항 등 국민이 궁금해 할 부동산 세제에 관한 설명이 담겼다.

개정 양도세법은 오는 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함한다. 같은 날 이후 양도분부터는 1세대 1주택에 적용하는 장기보유특별공제(장특공제)율 요건에 '거주 기간'을 추가한다. 보유 기간별 연 8%씩 적용하던 공제율을 '보유 기간 4%+거주 기간 4%'로 변경하는 내용이다.

2년 미만 보유한 주택·조합원 입주권·분양권에 적용하는 양도세율은 2021년 6월1일부터 인상된다. 1년 미만 보유 시 40%에서 70%로, 1~2년 보유 시 기본 세율에서 60%로 오른다.

개정 종부세법은 개인과 법인의 주택분 세율을 인상한다. 2주택 이하 개인 보유자의 세율은 과세 표준에 따라 0.1~0.3%포인트(p), 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상 보유자는 0.6%~2.8%p 올린다. 법인은 각각 3%·6% 상향한다.

법인 주택분 세 부담 상한선은 폐지하고, 조정대상지역 개인 2주택자는 200%에서 300%로 높인다. 법인 보유 주택의 종부세 공제액(6억원)을 없애고, 올해 6월18일 이후 법인이 조정대상지역에서 임대 등록한 신청한 주택부터 종부세를 매긴다.

개정 법인세법은 2021년 1월1일 양도분부터 법인이 보유한 주택을 팔 때 매기던 추가 법인세율을 10%에서 20%로 조정한다. 개정 지방세법은 다주택자 취득세율을 조정대상지역 내 2주택 및 조정대상지역 외 3주택 취득 시 8%로, 조정대상지역 내 3주택 및 조정대상지역 외 4주택 이상 시 12%로 바꾼다.

민간임대주택법 개정에 따라 올해 8월18일부터 단기 민간 임대주택 및 아파트 장기 일반 민간 임대주택 유형이 사라졌다. 이렇게 폐지된 유형의 임대주택은 자진 등록 말소를 허용하고, 최소 임대 기간이 지나면 자동으로 등록을 말소한다.

다음은 양도세·종부세·법인세·주택 임대소득세·취득세 관련 주요 일문일답.



◇양도세 관련

-1세대 1주택자가 2021년 4월2일 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하나.

"2주택에 해당하나, 현재 조합원 입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+1조합원 입주권) 비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다. 2021년 1월1일 이후 취득분부터 적용한다."

-1주택자가 2년 미만 단기 보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나.

"양도 차익 5억원을 가정하는 경우 1년 미만 보유한 주택을 2021년 6월1일 이전에 팔면 산출 세액은 1억9900만원, 이후에 팔면 3억4825만원이다. 1억4925만원의 차액이 발생한다. 2년 미만 보유한 주택을 같은 해 6월1일 이전에 팔면 1억7360만원의 세금만 내면 되지만, 이후에 팔면 2억9850만원을 내야 한다. 1억2490만원을 더 내는 셈이다."

-조정대상지역에 있는 종전 주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규 주택을 취득하고, 다시 그날부터 3년 내 종전 주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하나.

"종전 주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규 주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대 1주택 비과세 대상은 아니나, 신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다."

-조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 지방자치단체 및 세무서에 임대 사업자 등록을 하고, 의무 임대 기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우 거주 요건을 적용하나.

"2019년 12월17일 이후 지자체 및 세무서 임대 사업자 등록을 하는 분부터는 거주 요건을 적용한다. 다만 2019년 12월16일 이전에 지자체 및 세무서 임대 사업자 등록을 신청한 경우에는 거주 요건을 적용하지 않는다."

-임대 등록이 말소돼 세법상 임대 기간을 채우지 못한 경우 양도세에 대한 임대주택 혜택을 받을 수 있나.

"양도세율 중과 배제의 경우 임대 등록이 자진·자동 말소되는 경우 세법상 임대 기간(5·8년)을 충족하지 못한 경우에도 혜택을 받을 수 있다. 자진 말소의 경우 의무 임대 기간의 1/2 이상 임대하고, 1년 내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다. 거주 주택 비과세의 경우 이미 적용받은 혜택은 추징하지 않고, 임대 등록 말소 후 5년 이내에 거주 주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용한다."

-폐지되는 단기 임대주택 및 아파트 임대주택은 재개발·재건축으로 임대 등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하나.

"추징하지 않는다."



◇종부세 관련

-조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 2020년 9월1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제됐다. 이 경우 일반 세율을 적용받나.

"조정대상지역 판정은 과세 기준일(6월1일) 현재를 기준으로 적용한다. 따라서 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당한다."

-부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수 판정은 어떻게 되나.

"종부세는 주택의 지분 또는 부속 토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보고 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다."

-법인은 6억원 이하 주택을 보유한 경우에도 종부세가 과세되나.

"법인은 주택분 종부세 공제액(6억원)이 폐지됐으므로 주택을 보유한 가액 전체에 종부세 납세 의무가 있다. 다만 사업의 특성을 고려해 시행령으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시 가격이 6억원을 초과하는 경우에 한해 종부세가 부과된다. 이 경우 세율도 단일 최고 세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용된다. 세 부담 상한선도 개인과 같다."

-종부세 계산 시 고령자 공제와 장특공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되나.

"1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세 대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2 제1항 제1호에 따른 거주자를 말한다. 다만 합산 배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세 기준일 현재 그 주택에 주민 등록이 돼있고, 실제로 거주하고 있는 경우에 한정해 1세대 1주택자로 본다."

-아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기 매입 임대주택으로 등록하면 종부세 합산 배제되나.

"그렇다. 다만 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산 배제 대상에서 제외된다."



◇법인세 및 주택 임대소득세 관련

-법인의 주택 양도 차익에 대한 추가 세율 인상은 모든 법인과 주택에 예외 없이 적용되나.

"모든 법인에 대해 주택 양도 시 추가 세율이 적용되나, 사택 등 일부 주택은 적용에서 제외한다."

-주택 임대소득 과세 대상은?

"주택 임대소득 과세 대상은 월세 임대 수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 다만 기준시가 9억원 초과 주택과 국외 주택을 소유한 경우로서 월세 임대 수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세한다. 또 3주택 이상 소유자 과세 시 주거 전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 2021년까지 제외한다."

-미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소유 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세 대상인가.

"주택 임대소득 과세 대상 여부 판단 시 주택 수는 부부 합산해 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택 수는 포함하지 않는다. 따라서 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세 대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채인 경우에도 마찬가지다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고, 월세 임대 수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다."

-이사 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우에도 과세되나.

"2주택 소유 기간의 월세 임대 수입은 소득세가 과세된다."

-오피스텔을 임대한 경우에도 주택 임대소득 과세 대상인가.

"오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택 임대소득이 과세된다. 주거용이 아닌 경우에는 상가 임대소득으로 소득세가 과세된다."

-다가구 주택도 1채만 소유하고 있으면 비과세되나.

"구분 등기되지 않은 다가구 주택 1채만 소유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세된다."


◇취득세 관련

-주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되나.

"오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다."

-1세대의 범위는?

"주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이다. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다. 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 출입국관리법 제34조 제1항에 따른 등록 외국인기록표 및 외국인등록표."

-미혼인 30세 미만인 자녀가 취업해 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되나.

"해당 자녀의 소득(종합소득·퇴직소득·양도소득 등)이 국민기초생활보장법 제2조 제11호에 따른 기준 중위 소득(2020년 기준 1인 가구 중위 소득은 월 175만원)의 40% 이상이며 분가하는 경우 부모와 구분해 별도의 세대로 판단한다. 단, 미성년자(만 18세 이하)인 경우에는 소득 요건을 충족하더라도 부모의 세대원에 포함된다."

-부모님을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우에는 다주택자가 되나.

"30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 소득이 중위 소득의 40% 이상인 30세 미만 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거 봉양하기 위해 같은 세대를 이루고 있는 경우에는 65세 이상 직계존속과 자녀 세대를 각각 별도의 세대로 간주한다.

-분양권 및 입주권도 취득세가 중과되나.

"분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세 대상은 아니다. 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 다만 승계 조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세가 부과된다. 또 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다. 이는 2020년 8월12일 이후 신규 취득분부터 적용된다."


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