'집값 폭등'에 또 규제카드…내성생겨 단기효과 불구 결국 오를듯

【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 서울 동작구와 종로구, 동대문구, 중구 등 4곳을 새로 투기지역으로 지정하는 추가 규제 카드를 꺼냈지만 전문가들은 실효성에 의문을 내비치고 있다.
 
 이미 시장이 학습효과를 겪으면서 이 정도 규제에 움츠러들 정도로 약하지 않은 상황이고 집값 폭등을 겪은 후 한 박자 늦게 나오면서 골든타임을 놓쳐버린 것이 아니냐는 지적도 나온다.

 국토교통부는 27일 부동산가격안정심의위원회와 주거정책심의회의 심의를 거쳐 서울 종로구와 중구, 동대문구, 동작구를 투기지역으로 지정하기로 결정했다고 발표했다.
 
 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로, 구리시와 안양 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 각각 지정했다. 주택가격이 안정세를 보이는 부산 기장군(일광면 제외)은 이번에 조정대상지역에서 해제됐다.

 이번 대책은 고강도 종합대책 성격이 강한 8·2대책과는 달리 수도권과 지방의 양극화를 해소하고 연착륙을 위한 중급정도의 시장 개입 성격이 강한 정책으로 풀이된다. 시장과열에 대한 경고 시그널로 해석된다는 것이다.

 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "유주택자들이 대출을 안고 집을 추가적으로 구입하는 투기적 수요를 차단한 것으로 보인다"면서 "전세를 안고 매입하는 '갭투자' 역시 다주택자에 대한 양도세, 보유세 부담이 무거워 결과적으로 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되는 효과를 보일 것"이라고 전했다.

 다만 전문가들은 이번 대책 역시 급등하고 있는 집값을 잡기는 어려울 것으로 보고 있다. 집값이 오를때마다 급한 불을 끄겠다는 생각으로 단기적인 대책을 쏟아내고 있지만 이러한 정책으로는 집값 안정화는 어려울 것이라는 지적이다.

 투기지역 추가지정은 단기적으로 가격 조정이 있을 수는 있지만 근본적인 원인인 공급부족이 해결이 되지 않는 이상 매물 품귀 현상만 부추겨 다시 가격 상승을 부추길 수 있다는 것이다.

 양지영R&C연구소장은 "시장에는 갈 곳을 잃은 유동자금이 여전히 풍부하고 집값이 더 오를 수 있다는 기대감도 큰 상태"라면서 "지속적인 수요억제책으로 내성만 키우는 시장 변질 현상이 계속될 것"이라고 평가했다.

 권대중 명지대 교수는 "여의도·용산 통합 개발 발언 이전에 대책을 내놨어야했는데 조금 늦은 감이 있다"면서 "결국 이번 대책이 다주택자들에게 영향을 주는 것인데 다주택자들이 이번 정부내에서 추가로 주택을 구입할 확률은 없어 큰 실효성이 없을 것"이라고 전망했다.

 특히 정부는 이번 대책에 30만가구 이상의 주택을 지을 30여개의 공공택지를 추가로 개발하겠다는 공급정책을 포함했다. 이로 인해 일부 공급 물량이 늘어나면서 주택시장에 숨통이 트일 수는 있겠지만 결국 이 정책 자체가 기존 정책이 잘못됐다는 것을 자인하는 것이라는 해석이다.

또 추가 개발지역 역시 미분양이 많은 지역이 아닌 수요자가 원하는 지역에 공급이 이뤄져야하며 일부는 영구 임대주택으로 공급해 '로또 청약'이 나오지 않도록 조절해야 한다는 이야기도 나온다.

 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "정부 입장에서는 공급을 늘리겠다고 발표한 것 자체가 매우 뼈아픈 선택일 것"이라면서 "그동안 정부는 공급은 충분한데 투기세력이 문제였다고 이야기해왔으나 이번 공급물량 확대는 기존 입장을 뒤엎는 발표"라고 설명했다.

 과열된 서울, 수도권 지역에 대한 대책만 내놓는 것이 아니라 침체된 지방 주택시장을 살리기 위한 정부의 별도 대책 마련이 필요하다는 목소리도 나왔다.

 권대중 교수는 "지방의 미분양이 벌써 6만9000가구가 넘어서고 있는데 이에 대한 구체적인 대책은 없었다"면서 "부산 기장군을 조정대상지역에서 해제한 것은 큰 영향이 없고 경상남도 거제 등에 대한 미분양 대책이 절실하다"고 덧붙였다.

 이에 전문가들은 정부가 단기적인 시장 대응 정책을 내놓기 보다는 중장기적으로 집값을 어떻게 안정시킬 것이라는 큰 그림을 그리며 정책을 내놔야한다는 지적도 이어진다.

 심 교수는 "시장을 정상적으로 돌리기 위해서는 집값을 잡기 위해 강남을 잡겠다는 인식과 투기꾼만 잡으면 집값이 안정화 된다는 생각을 바꾸고 제대로 된 규제를 해야된다"면서 "일부 규제 풀면 단기적으로는 오르겠지만 10년, 20년을 바라보고 장기적인 정책을 세워야한다"고 말했다.

 한편 이번 정책과 더불어 김현미 국토부 장관의 공시가격 현실화나 박원순 시장의 여의도·용산 통합개발 전면 보류 역시 시장에 큰 영향이 있지는 않을 것으로 보인다.
 
 권대중 교수는 "용산의 경우는 박 시장의 발언 이전부터 장기 프로젝트에 대한 개발 호재 등으로 인해 집값이 오르고 있었고, 개발이 많이 된 상태"라면서 "다만 여의도와 마포, 영등포, 동작 등 이런 지역은 일부 심리적 위축은 있겠지만 그리 큰 영향은 아니다"고 전했다.

 박 시장의 강북 균형 발전에 대해서는 명분은 좋지만 경전철을 놓는다고 강남과 강북이 균형 발전 되는 것은 아니고, 재정 적자의 우려도 크다고 분석했다.

 심 교수는 "정부의 SOC 투자는 효율성이 높은 지역에 해야되는데 경전철의 경우 흑자를 본 사례가 없어 세금 낭비 될 가능성 높다"면서 "선진국도 하기 힘든 것을 시 재정으로 하겠다는 것은 굉장히 리스크가 크다"고 말했다.

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