[윤석열號 부동산③]"민간 정비사업 활성화"…용적률 높이고 재초환 완화

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 국민의힘 윤석열 대선 후보가 대통령에 당선되면서 재개발·재건축 규제 완화가 현실화돼 정비사업에 속도가 붙을지 여부가 주목된다. 새 정부의 부동산 정책은 시장을 과도하게 규제해 꼬인 실타래가 된 시장을 되돌려 놓는 데 방점이 찍힐 전망이다.

윤 당선인은 민간 정비사업 활성화를 기치로 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용해 온 재건축초과이익환수제(재초환) 완화, 용적률 500% 상향 등의 공약을 내세운 바 있다.

먼저 새 정부에서는 안전진단 문턱이 낮아질 전망이다. 윤 당선인은 30년이 넘은 노후 아파트에 대해서는 안전진단을 면제하겠다고 밝혔다. 안전진단은 재건축 시행이 가능한지 판단하는 첫 관문이라고 할 수 있다. 현 정부 들어 안전진단 기준이 대폭 강화되면서 일부 단지들은 아예 새 정부 출범 이후로 안전진단 신청을 미루기도 했다.

1기 신도시 재정비사업을 촉진하기 위한 특별법을 제정해 이 지역에 10만 가구 이상의 주택 공급도 약속했다. 분당, 평촌, 일산 등 1기 신도시는 최초 입주가 시작된 지 30년이 도래하면서 노후 아파트 비중이 높아져 정비사업에 대한 주민 열망이 강한 지역이다.

재초환도 손볼 예정이다. 이는 재건축이 끝난 후 초과이익의 최대 50%를 세금으로 내는 제도다. 재건축발 집값 급등을 위해 도입한 제도인데, 미실현 이익을 세금으로 걷어가는 것이 시장경제 체제를 거스른다는 반발이 꾸준히 나오고 있다. 이르면 이달 중 환수 부담금 부과가 현실화되는 서울 서초구 반포동 반포현대(현 반포센트레빌 아스테리움)의 경우 3억원대의 금액을 세금으로 반납할 수 있다는 전망이 나온다.

용적률을 500%로 상향한다는 공약은 최근 층수 규제를 폐지한 서울시의 정책과 맞물려 재건축 사업성을 한껏 높일 수 있다. 서울시는 최근 '2040 서울도시기본계획'(2040 서울플랜)에서 '35층 룰'을 삭제했다. 이로 인해 압구정동, 여의도, 성수동, 이촌동 등에서 정비사업이 탄력을 받을 수 있다. 다만 용적률이 현재와 같은 수준으로 묶여 있으면 추가 주택 공급에는 한계가 있다. 새 정부의 용적률 상향 여부가 재건축 단지들에 미칠 영향이 지대한 상황이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정비사업 활성화는 공공이 일방적으로 정비사업 대상지를 지정해 추진하는 것은 지양하고, 시장 수요에 맞출 필요가 있다"고 강조했다.

이 책임연구원은 "리모델링은 지금도 분양가상한제를 적용받지 않도록 일반분양을 29세대만 하고 있어 주택 물량 순증규모가 제한적인 만큼 공급 확대를 목적으로 재건축이 장려된다면 리모델링 사업은 한계가 있다"며 "다만 주민들 사이에서 재건축 합의는 잘 안되는데, 리모델링 합의는 가능한 단지라면 수요에 따라 리모델링을 하는 것이 타당할 것"이라고 했다.

현재 부동산 시장은 그 동안의 급등 피로감, 대출규제, 금리 인상 등으로 거래절벽 현상이 나타나고 있는 가운데 재건축 기대감이 있는 강남권 고가 아파트를 중심으로 신고가가 나오는 추세다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "정책 방향이 분명해지는 지방선거까지 이 같은 추세는 지속될 것으로 보인다"며 "여러 규제 중 새 정부가 가장 먼저 바꿀 수 있는 것은 대출규제가 될 것"이라고 내다봤다.


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