전세사기, 어떻게 대응해야 하나요?[금알못]

[서울=뉴시스] 이정필 기자 = 최근 인천 미추홀구를 비롯해 전국 곳곳에서 발생하고 있는 전세사기가 우리사회의 큰 문제로 대두되고 있습니다. 금융당국과 은행업계는 전세사기를 당한 세입자들의 피해를 줄이고 재발을 막기 위한 갖가지 지원책과 방안을 내놓는 중입니다.

세입자는 우선 전세금 반환 보증보험에 가입해 만일의 사태에 대비하는 것이 좋습니다. 반환 보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에서 들 수 있습니다. 전세사기가 발생했다면 임대인 명의로 경매나 가압류가 접수된 경우 대항력과 우선변제권을 잃지 않도록 유의하고 보증기관에 경매진행 사실을 통보해야 합니다.

반환보증보험을 들지 않았다면 개인상황에 따라 배당요구 등을 진행하되, 향후 배당금 수령 시 전세대출을 상환해야 합니다. 지방자치단체 협약 전세대출의 경우 해당 지자체가 별도로 정하고 있는 기한연장 요건 등이 충족돼야 합니다. 해당 지자체나 협약 금융기관에 문의가 필요합니다.

임차목적물에 계속 거주를 희망할 경우 이용 중인 보증사별 조건에 부합하면 기한연장이 가능합니다. 기한연장 과정에서 임차권등기명령이나 임차보증금 반환 경매·소송 등을 요구할 수도 있습니다.

임차목적물에서 퇴거를 희망하나 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는다면 계약이 종료된 경우 임차권등기명령 신청 접수 등을 통해 기한연장이 가능합니다. 대항력 확보를 위해 임차권등기 경료 시까지 전입을 유지해야 합니다. 임대인이 사망하거나 연락두절인 경우에는 보증기관별로 기한연장 방법이 상이해 이용 기관에 문의가 필요합니다.

임차목적물에 압류나 가압류 등 권리침해가 발생했다면 임차인의 대항력 상실 사유가 없고, 우선변제권 순위가 대출실행시점과 동일하게 유지되고 있는 경우 기한연장이 가능합니다. 임차목적물의 경·공매가 완료된 경우에는 보증기관별로 기한연장 방법이 상이해 이용 보증기관에 문의해야 합니다.

임차권등기명령 신청은 주택임대차보호법상 임대차 종료 후 가능합니다. 묵시적 갱신이 이뤄진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 해당 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우 가능합니다. 임차권등기명령 신청 시 필요한 서류는 임차권등기명령 신청서(법원 비치), 임차주택 부동산등기사항전부증명서, 임대차계약서, 주민등록등본, 임대차계약 종료 증빙서류가 있습니다.

임차인이 임대인에게 계약해지 통보를 했으나 내용증명 우편물 반송 등으로 임대인에게 도달되지 않거나, 통보 시기가 임대차 만기일로부터 2개월 이전까지 못한 경우도 발생할 수 있습니다. 이 때 객관적으로 확인할 수 있는 방법으로 임대차 만기일로부터 2개월 이전까지 계약해지 통보를 하지 못한 경우에는 임대차계약이 묵시적으로 연장된 것으로 간주해 전세대출 연장이 가능합니다. 이사 등이 필요한 경우에는 임차권등기명령을 통해 대항력을 유지해야 합니다.

임차권등기는 임차인이 임차목적물에서 전출하더라도 대항력과 우선변제권 순위를 유지시켜주는 제도입니다. 임차권등기 시 전출의무는 없습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권의 순위를 보전해주는 것입니다. 그 자체로 임차보증금의 회수를 보장하지 못합니다. 임차인은 임차권등기 후에도 임차보증금 반환소송, 강제경매참가 등 임차보증금 회수를 위한 법적 절차를 별도로 진행해야 합니다.

※인간의 중대 관심사인 돈의 흐름을 알기 위해서는 금융 지식이 필수입니다. 하지만 금리, 투자, 환율, 채권시장 등 금융의 여러 개념들은 어렵고 낯설기만 합니다. 그런 면에서 우리는 모두가 '금알못(금융을 알지 못하는 사람)'에 가까울지 모릅니다. 금융을 잘 아는 '금잘알'로 거듭나는 그날까지 뉴시스 기자들이 돕겠습니다.


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