李정부, 주택공급 확대 기조에 전문가 4인 "제도 개선·지원책 내놔야"[새 정부 집값 향방]③

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 이재명 정부가 4기 신도시 추진과 재건축·재개발 규제 완화를 필두로 주택 공급 확대를 기조를 전면에 내세웠다. 다만 아직은 정책방향만 제시된 만큼 시장의 불안을 충분히 잠재울 수 있을지는 미지수다.

8일 뉴시스가 부동산 전문가 4인에게 새 정부의 공급 확대 정책이 실효성을 갖출 수 있는 방안을 문의한 결과 전문가들은 보다 구체화된 정책을 제시하는 동시에 제도 개선, 지원책을 함께 내놔야 한다고 입을 모았다.

이재명 정부의 수도권 주택 공급 확대 정책은 4기 스마트신도시 개발과 노후 도심의 재건축·재개발 활성화가 양대 축이다. 이 대통령은 후보 시절 "서울 노후 도심은 재개발·재건축 진입장벽을 낮추고, 용적률 상향과 분담금 완화를 추진하겠다"며 "교통이 편리한 제4기 스마트 신도시 개발을 준비해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다"고 말했다.

그는 지난 2022년 대선 당시 총 311만호 등 구체적인 물량 목표나 투기 억제 공약을 내놨으나 이번에는 규제 완화 및 공급 확대 기조만 강조했다. 건설경기 침체, 인·허가 실적 등을 참고할 때 당분간 '공급 절벽'을 피할 수 없다는 것이 정책 선회의 배경으로 꼽힌다.

공급 절벽에 대한 불안은 집값에도 반영되고 있다. 한국부동산원의 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 지난 2일 기준 서울의 아파트 매매가격은 18주 연속 오르고 있다. 3월 토지거래허가구역 확대 지정에 이어 오는 7월 스트레스 DSR 규제 강화로 대출한도가 줄어드는 상황에도 서울 강남3구(강남·서초·송파)를 비롯한 재건축 추진·선호단지 중심으로 신고가 경신사례가 잇따르고 있다.

윤석열 정부는 구체적인 물량 목표로 270만호 공급을 자신하고 나섰으나 실제 공급은 지지부진하다. 당장 내년 전국 아파트 입주 물량은 19만773가구로 올해(27만4360가구) 대비 30.5% 줄어들 전망이다. 이 중 서울은 2만4462가구로 올해(4만6710가구) 대비 절반 가까이 감소할 것으로 예상된다.

이처럼 단기간 공급 물량이 늘어나기 어려운 만큼 서울 등 수도권에서는 당분간 신축 및 재건축 호재 단지 중심으로 집값 상승이 이어질 것이란 관측도 나온다.

전문가들은 이재명 정부의 주택 공급 확대 정책에 대해서는 대체로 긍정적이었지만 실효성을 띠려면 규제 완화와 금융지원책 등이 함께 이뤄져야 한다고 봤다.

특히 재건축초과이익환수제(재초환)에 대해서는 폐지 결단이 필요하다는 목소리가 나왔다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 "재초환 폐지로도 노후 도심의 공급 확대를 위한 재건축·재개발을 활성화가 요원하다"면서 "초과이익이 발생할 만큼 사업성 큰 지역은 강남, 여의도 등 일부에 그치기 때문에 상징적인 의미로 폐지를 검토할 필요가 있다"고 말했다.

이상영 명지대 부동산학과 교수 역시 "러시아-우크라이나 전쟁으로 공사비가 크게 상승하면서 정책환경이 크게 바뀌었다"며 "(사업성 악화로 초과이익이 줄어든) 현 상황을 반영해 재초환 유지 여부를 재검토해야 한다"고 조언했다.

사업성 악화로 인한 건설경기 침체 상황을 타개하기 위한 금융 지원책에 대한 주문도 이어졌다.

남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 "프로젝트 파이낸싱(PF) 위기와 건설산업 침체, 미분양 적체 등 현재의 위기를 해소해야 충분한 공급 확대를 기대해볼 수 있다"며 "주택도시기금 재정건전성 또한 공공임대주택 확충 물량과 직결된 만큼 상황에 따라 유연한 정책 판단이 필요하다"고 말했다.

김 전문위원 역시 "주택 공급 물량 목표는 이미 이전 정부에서 최대치로 제시된 상황이지만 실제 입주로 이어지지 않은 원인은 결국 사업성 부족"이라며 "열악한 사업 환경을 어떻게 극복할 것인지 근본적인 원인 진단과 해소책을 내놔야 한다"고 조언했다.

선호도 높은 입지에 대한 구체적인 공급 계획, 임대차 시장 안정화 정책을 제시해 부동산 시장의 불안을 잠재울 확실한 신호를 전해야 한다는 제언도 나왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "향후 주택공급이 부족할지 모른다는 두려움 등 집단 불안심리를 경계해야 한다"면서 "기다리면 집을 싸게 장만할 수 있다는 신호를 시장에 확실하게 보내야 한다"고 말했다.

나아가 "공급 계획을 좀 더 구체화하고 명확한 청사진을 제시해야 할 것 같다"며 "계획을 잘 세우는 것도 중요하지만 어떻게 실천하고 속도를 낼 지 여부도 주택시장 안정에 더 중요한 요소로 작용한다"고 덧붙였다.

이 교수는 "물량 목표를 강조하기 보다는 적정 지역에 적정 수준의 주택을 공급한다는 전략과 메시지가 필요하다"며 "도심 노후주택의 개발을 활성화해 품질을 높이고 공공임대주택 확충도 더 강조돼도 좋다. 전세 기피 등을 해소하 민간 임대차 관리 강화 방안 등이 함께 나와야 한다"고 말했다.


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