실수요자 중심 주택 공급 확대…치솟는 집값 잡힐까?[새 정부 집값 향방]①

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 이재명 대통령의 부동산 정책 핵심은 실수요자 중심의 주택 공급 확대를 통한 집값 안정이다. 이 대통령은 이를 위해 대선과정에서 ▲재개발·재건축 완화(용적률·건폐율 상향) ▲고분양가 문제 해소 ▲공공기관·기업이 보유한 유휴부지 활용 ▲과도한 업무·상가 용지의 주택용지 전환 ▲주택 리츠(REITs) 확대 등을 공약했다. 다만 현재까지 구체적인 청사진이 공개되지 않았다.

이재명 정부의 주택 공급 확대 정책은 공공을 중심으로 이뤄질 가능성 크다. 이 대통령은 대선 후보 시절부터 부동산 규제 완화 조건으로 '공공성 강화 원칙'이라는 단서를 붙였기 때문이다. 중산층과 청년, 1인 가구 등 실수요자의 내 집 마련과 주거 안정을 위한 주택 공급 확대 정책 본격 추진될 것으로 예상된다. 이 대통령은 공약집에 "초고가 아파트 가격상승 억제 중심에서 중산층·저소득층을 위한 주택 공급 중심의 주거정책에 집중하겠다"고 명시했다.

서울 평균 집값이 10억원을 넘어섰다. 특히 서울 매매가 상위 20% 아파트의 평균 매매가가 30억942만원을 기록해 사상 처음으로 30억원을 돌파했다.

KB부동산이 공표한 월간 주택 가격에 따르면 서울 주택 평균 매매가는 지난달 10억398만원을 기록했다. KB부동산이 관련 통계를 작성한 2008년 12월 이후 가장 높은 수준이다. 아파트 매매가는 지난달 13억2965만원에서 이달 13억4543만원으로 한 달 새 1577만원이나 급등했다. 지난 1월(12억7503만 원) 대비 7000만원이 올랐다.

강남권 집값 상승세가 심상치 않다. 서울 매매가 상위 20% 아파트의 평균 매매가가 30억942만 원을 기록해 사상 처음으로 30억원을 돌파했다. 하위 20% 아파트 평균 매매가는 4억9044만원으로, 매매가 상위 20%와 하위 20%의 가격차를 나타내는 5분위 배율은 이달 11.6배까지 벌어졌다. 이는 KB부동산 역대 집계상 최고치다.

부동산 시장에선 주택 공급 절벽 우려가 갈수록 심화하고 있다. 특히 내년부터 서울 아파트 물량이 급감하면서 신속한 주택 공급 확대 정책을 추진해야 한다는 목소리가 거세다. 실제 지난 몇 년간 공사비 급등과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색 등의 영향으로 주택 인허가·착공 물량이 급감했다.

국토교통부가 최근 발표한 주택통계에 따르면 1~4월 누계 인허가는 9만14가구로, 전년 동기 대비 12.2% 감소했다. 같은 기간 주택 착공(5만9065가구)과 분양(4만1685가구)은 각각 33.8%, 41.0% 줄었다. 준공(13만9139가구)도 전년 같은 기간보다 9.8% 줄어드는 등 주택 공급 지표가 모두 악화됐다.

내년 공동주택 입주 예정 물량도 감소할 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 공동주택 입주 예정 물량은 19만773가구로 올해(27만4360가구)보다 30.5% 줄어들 전망이다. 특히 서울은 올해 4만6710가구에서 내년에는 2만4462가구로 절반 가까이 감소할 예정이다.

상황이 이렇다 보니 집값 안정을 위해 주택 공급 물량이 충분하다는 신호를 보낼 필요가 있다는 지적이 나온다. 집값 안정을 위해서는 상대적으로 수요가 많은 도심 지역 주택 공급 확대가 필요한데, 현재까지 구체적인 대상 지역이나 연도별 공급 목표치, 공급 방식 등이 나오지 않았다.

부동산 시장에선 주택 공급 절벽 우려가 커지면서 좀 더 신속하고, 구체적인 주택 공급 정책을 제시해야 한다는 게 중론이다. 또 도심 공급을 확대하려면 재건축·재개발이 유일한 수단으로, 정비사업의 최대 걸림돌인 재건축초과이익환수제 등 규제를 일시 유예하는 방안도 추진돼야 한다는 제안도 나온다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "수요를 통한 규제보다는 공급 확대로 시장 안정화를 도모하겠다는 정책 기조를 가지고 있고 특히 도심 재개발·재건축 활성화를 통해 주택을 공급하겠다는 입장이라 수요자가 원하는 곳에 공급을 할 수 있을 것이라고 기대된다"며 "다만 지난 정권에서도 유사한 주택 공급 계획이 여러 차례 발표되고 시도됐지만, 실질적으로 입주까지 이어지지 못한 사업성 부족 문제가 있다"고 설명했다.

김 위원은 "어디에 어떻게 주택을 공급할지 것인가에 대한 계획이나 사업성 부족 과제를 풀어나갈 구체적인 방안은 아직 언급되지 않아 이에 따라 시장에 미치는 영향은 달라질 것으로 판단된다"며 "서울 중심의 일부 지역 아파트는 수요가 집중될 가능성이 있는데 이런 상황에서 세금이나 금융 관련 정책 변화를 어떻게 수립하는지에 따라서 시장 상황은 달라질 수 있다"고 덧붙였다.


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