'재초환' 유지하며 용적률 상향 '가닥'…정비사업 신속 추진[주택공급 확대]②

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 주택 공급을 위해 도심 정비사업 규제 완화가 필요하지만, 공공의 이익에 부합해야 한다는 입장을 밝혔다.

정비사업 걸림돌로 지적되는 재건축 초과이익 환수제(재초환)는 유지하되, 용적률 상향 등 인센티브를 확대해 사업의 신속한 추진을 유도하겠다는 것으로 보인다.

김윤덕 국토교통부 장관 후보자는 지난 15일 인사청문회 준비 사무실 출근길에 기자들과 만나 "공급을 늘리기 위해 (재건축·재개발 규제완화 등을) 적극 검토해야 한다"며 "다만, 공공의 이익과 민간 이익을 균형 있게 해야 한다. 공공 이익을 잘 살펴서 해나가겠다"고 말했다.

이재명 정부는 그동안 공공성 강화 원칙하에 재건축·재개발 절차 간소화 및 용적률·건폐율 완화를 추진하겠다고 밝혀왔다.

김 후보자도 이 같은 기조에 따라 공공의 이익을 강조하면서 정비사업 최대 걸림돌로 지적되는 재초환 폐지 대신, 용적률 상향 등 인센티브를 확대해 정비사업의 신속한 추진을 유도하겠다는 뜻으로 풀이된다.

이 대통령은 선거 과정에서 재초환 폐지 여부에 대해 구체적으로 언급하지 않았지만, 그동안 재건축으로 인한 과도한 이익은 사회 공공을 위해 환원돼야 한다는 입장을 거듭 밝혀왔다. 최근 더불어민주당도 재초환이 재건축 활성화에 걸림돌이 되지 않는다며 제도를 유지하겠다는 뜻을 시사했다.

그러나 전문가들은 용적률 상향 등 인센티브를 제공하면 사업성은 개선되지만, 공사비 상승과 기부채납 등 공공 기여분 증가 등으로 오히려 사업이 지연될 가능성도 있다고 지적한다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "용적률이 높아지면 일반분양분이 늘어 조합의 부담이 줄고, 사업성이 개선된다"면서도 "용적률 상향에 따른 기부채납, 공사비 상승과 절차 지연 등 현실적인 제약도 존재한다"고 밝혔다.

또 다른 부동산 전문가도 "건폐율·용적률 완화는 조합원들의 수익이 개선돼 개발이익이 발생하지만, 증가하는 용적률의 일부는 임대주택으로 공급해야 하는데 임대주택을 반대하는 주민들도 많아 사업이 더 지연될 수 있다"고 지적했다.

재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 초과 이익의 최대 절반을 부담금으로 환수하는 제도다.

2006년 노무현 정부 때 도입된 재초환은 이명박·박근혜 정부 때 시행이 유예됐다가 문재인 정부 당시인 2018년 부활했다.

윤석열 정부는 2023년 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제금액)을 3000만원에서 8000만원으로 상향했다. 이후 국민의힘이 재초환 폐지를 추진하면서 실질적으로 부과된 사례는 없다.
 
새 정부 들어서도 재초환 폐지가 사실상 무산되면서 재건축 조합들의 반발 등 진통이 이어질 것으로 보인다.

서울 재건축 단지에서는 조합원 1인당 평균 1억원이 넘는 부담금이 부과되는 것으로 나타났다. 국토부에 따르면 지난달 기준 서울 재건축 부담금 부과예상 단지는 29개 단지로, 조합원 1인당 예상 부과액은 1억4741만원으로 집계됐다. 1인당 3억9000만원의 부담금을 내야하는 단지도 있다.

재건축 조합들은 부담금이 실제로 부과되기 시작하면 정비사업 지연이 불가피하다며 재초환 폐지를 거듭 요구하고 있다. 조합들은 향후 부담금 부과시 행정소송 등 법정 대응도 검토하겠다는 입장이다.


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