절반 짓고 멈춰선 둔촌주공, 내년 초 분양 가능할까[논란 속 아파트단지①]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 국내 최대 재건축 단지인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온) 재건축 사업은 지난 4월15일부터 공사가 중단된 상태다. 현재 이 사업의 공정률은 52%다. 절반 가량 지어진 상태에서 공사가 멈춘 것이다.

둔촌주공 재건축은 85개 동에 걸쳐 1만2032가구를 공급하는 초대형 사업으로 단군 이래 최대의 재건축 사업으로 불린다. 일반분양 물량만 4787가구에 달해 분양을 기다리는 무주택자들도 상당한 사업이다. 이 사업이 어떻게 하다 초유의 공사 중단 사태를 맞게 됐을까.

◆'미니신도시급' 아파트 단지 어쩌다

둔촌주공 재건축 사업은 강동구 둔촌1동 170-1번지 일대 지상 최고 35층 85개동 1만2032가구(임대 1046가구 포함) 규모의 '미니신도시급' 아파트 단지로 탈바꿈시키는 사업이다.

조합원 수만 6100명에 달하는 데다 조 단위의 공사비가 들어 '단군 이래 최대 재건축' '서울 분양시장 최대어'라는 별명이 붙으며 사업 시작부터 큰 기대를 모았다.

둔촌주공 아파트는 지난 2009년 12월 조합 설립 인가를 받아 본격화됐고, 2010년 9월 시공사 선정과 2017년 7월 이주 시작, 2019년 12월 철거 등의 과정을 거쳐 사업이 이뤄져 왔다.

대규모 사업인데다 이해관계자 복잡하게 얽혀있어 잡음이 적지 않았지만 우여곡절 끝에 2020년 2월 첫 삽을 뜨는데 성공했다. 하지만 평화는 오래가지 못했다.

첫 삽을 뜬지 4개월 만인 2020년 6월25일 시공사업단과 전 조합이 맺은 공사비 증액 변경계약은 새로운 갈등의 시작이었다. 전임 조합장과 시공사업단이 기존 2조6708억원에서 3조2294억원으로 증액하는 계약을 체결한 게 문제가 됐다. 당시 시공단은 공사비 5586억원 증액은 당초 원안보다 가구수가 늘어난 데다 조합 측 자재 고급화와 완자재 가격 상황을 반영한 것이라고 설명했다.

하지만 조합 집행부는 이 계약을 인정하지 않으면서 갈등을 빚어왔다. 조합은 한국부동산원의 감정 결과를 반영한 총회를 거치지 않았고, 당시 조합장이 해임된 당일에 증액 계약이 맺어져 적법하지 않은 계약이라고 주장했다.

이에 조합은 시공사업단을 상대로 서울동부지법에 공사비 증액과 관련한 계약변경 무효확인 소송을 제기하고, 공사비 증액과 관련한 2020년 6월25일 의결을 취소하는 안건도 처리했다.

반면 시공사업단은 적법한 계약이었고, 관할 강동구청의 인가까지 받았으니 문제가 없다고 맞섰다. 시공사업단은 철거공사까지 포함해 3년 이상 공사비를 한 푼도 받지 못했다며 1조7000억원가량 투입된 '외상 공사'를 더 이상은 계속할 수 없다는 입장을 보였다.

결국 시공사업단은 지난 4월15일부터 공사장 곳곳에 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 내걸고 공사장 전면 출입 통제에 들어갔다. 2020년 2월 착공을 시작한 이후 2년2개월 만에 공사가 멈춘 것이다.

◆공사중단 4개월 만에 실마리 찾아가는 둔촌주공
 
지난 4월15일 공사가 멈춘 뒤 3개월이 지나도록 협상은 지지부진했다. 둔촌주공 내에서는 비상대책위원회 격인 '정상화위원회'가 집행부 해임을 추진하고, 조합 내부 문건을 폭로하는 등 내부 분열 조짐도 나타났다. 시공단은 지난 5월17일 일부 타워크레인을 해체하기 시작했다. 해결의 실마리가 없는 듯 보였다.

미궁으로 빠지는 듯 했던 사업은 지난달 말 조합을 이끌어온 조합장과 조합 집행부 전원이 자진 사퇴하기로 하면서 새 국면을 맞았다.

이후 조합은 지난 11일 시공사업단과 함께 공사 재개를 위한 최종 합의문을 작성했다. 그동안 서울시가 마련했던 ▲기존 공사비 증액(5584억 원) 재검증 ▲분양가 심의 ▲조합분양·일반분양 진행 ▲설계 변경 ▲부동산원의 검증 결과를 공사비 및 공사 기간에 반영 ▲총회 의결 ▲공사도급변경계약 무효확인소송 취하 ▲합의문 효력 및 위반 시 책임 ▲상가 분쟁 등 9개 쟁점 사항에 양측이 모두 합의한 것으로 그동안 중단됐던 공사가 재개될 것이란 기대도 커지고 있다.

조합은 또 지난 17일에는 시공사업단을 상대로 낸 5600억원 공사비 증액을 무효로 해달라는 소송을 취하하는 등 화해 무드 조성에 힘을 기울이고 있다. 그러자 시공단 중 하나인 현대건설도 같은 날 소취하 동의서를 법원에 제출했다.

조합과 시공단의 법적다툼이 일단락되면서 둔촌주공 갈등 사태는 사실상 종결된 셈이다.

하지만 사업 재개에 있어 몇 가지 변수는 남아있다. NH농협은행 등 24개 금융사로 구성된 대주단은 지난 19일 7000억원 규모의 사업비 대출 연장을 거부했다.

이들은 조합 사업비 대출 기한에 대한 일정 조정이 불가하며 8월23일 대출금 만기에 따른 상환을 준비해달라는 내용의 공문을 조합 측에 보냈다. '6개월 조건부 연장' 요청을 거절한 것이다. 대출 연장에 실패해 조합이 사업비를 갚을 경우 조합원 1인당 1억2000만원가량을 내야 한다.

다만 조합은 재건축 사업 추진에는 큰 문제가 없다는 입장이다. 조합은 증권사를 통한 단기 유동화 증권을 발행한 뒤 새롭게 대주단을 꾸려 리파이낸싱(재융자)을 추진할 계획이다.

조합 관계자는 "재융자 규모는 7000억원에서 금액을 조금 더 늘리는 수준이 될 것으로 예상한다"며 "사업에는 별다른 문제가 없을 것"이라고 말했다. 

둔촌주공 조합은 빠르면 오는 11월 공사를 재개한다는 목표를 갖고 있다. 또 11월 일반분양 승인 신청, 12월 관리처분 총회 개최, 내년 1월 분양 공고 모집을 목표로 하고 있다. 애초 2020년 4월에 하려던 분양이다.

둔촌 주공 분양이 이뤄지면 그동안 공급 가뭄에 빠졌던 서울 아파트 분양시장도 숨통이 트일 전망이다.

정비업계에 따르면 올해 들어 이날까지 서울에서 분양한 단지는 9개에 불과했으며, 유독 나홀로 아파트 등 소규모 단지가 많았다. 시공능력 평가 순위 20위 이내 건설사들이 분양한 아파트는 총 5개 단지에 불과했다.

한 분양업계 관계자는 "2년 전부터 둔촌주공만 기다리며 청약통장을 아껴온 무주택자들이 적지 않다"며 "총 가구 수 1만2032가구에 일반분양 가구 수만 4786가구에 이르기 때문에 예정대로 내년 1월에 분양이 이뤄진다면 분양을 기다리던 수요자들에게 희소식이 될 것"이라고 말했다.

분양가가 어느 정도 수준에서 결정될지도 관심사다. 둔촌주공 조합이 지난 2019년 총회를 열고 정한 일반분양가는 3.3㎡ 당 3550만원이다. 여기에 지난 6월 분양가 상한제 개편안에 따른 분양가 인상률 1.5~4%를 더하면 최대 3692만원까지 오를 것으로 관측된다. 또 작년 부터 급등한 자재값 상승분도 분양가에 추가로 반영될 수 있다. 이렇게 되면 조합이 원하는 평당 4000만원대 분양가도 배제할 수 없다.

다만 주택시장에 상징성이 큰 둔촌주공의 분양가가 높아지는 것은 집값 상승을 부채질 할 수 있다는 점에서 정부에 부담으로 작용할 수 있다. 특히 평당 분양가가 3600만원 이상이면 전용면적 59㎡ 주택 기준으로 분양가가 9억원을 훌쩍 넘게 돼 중도금 대출이 불가능하다. 수요자들은 분양대금을 모두 대출없이 마련해야 하기 때문에 적지 않은 부담이 될 전망이다.

업계 관계자는 "그동안 공사 일정이 지연되면서 늘어난 공사비 문제도 시공단와 조합이 풀어야 할 문제"라며 "사업이 재개되면 분양가 책정 문제가 최대 쟁점이 될 텐데 집값 상승을 원하지 않는 정부가 어떤 식으로든 개입에  나설 수 밖에 없고 이는 또 다른 진통을 유발할 수 있다"고 말했다. 

올해 둔촌주공 외에도 공사비 문제 등으로 사업이 지연됐던 다른 사업장들도 적지 않았다. 동대문구 이문1·3구역과 휘경3구역, 은평구 역촌1구역 등도 올 하반기 분양에 나설 것으로 보여 무주택자들에게 관심을 모을 전망이다.


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