토허제 지정 번복에 급등한 마포·성동 집값…앞으로 어떻게[부동산 상반기 결산]②

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 연초 관망세를 유지하던 서울 부동산 시장은 서울시의 토지거래허가구역 해제와 재지정으로 요동쳤다.

2월12일 이른바 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담) 아파트 291곳의 토허구역 지정을 해제한 서울시는 집값이 급등하자 35일 만에 토허구역을 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 소재 전체 아파트로 확대 재지정했다.

그러나 토허구역 재지정 이후에도 강남과 한강변 주요 재건축 단지에서는 신고가가 속출했다. 또 토허구역으로 묶이지 않은 마포·성동·강동구 등으로 수요가 몰리는 풍선효과도 나타났다.

결국 오락가락 부동산 정책으로 시장의 혼란만 부추기고, 오히려 집값 '불쏘시개' 역할을 했다는 비판이 나왔다.

◆토허제 해제하자 강남3구 집값 '급등'

서울시는 지난 2월12일 '잠·삼·대·청' 내 14곳의 재건축 단지를 제외한 291곳의 아파트에 대한 토허구역 지정을 해제했다.

토허구역은 부동산 가격 급등이 우려되는 개발 예정지 인근의 투기적 거래를 막기 위해 도입된 제도다. 토허구역에서 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

이 구역에서 아파트를 사면 2년간 실거주해야 하고, 상가·업무용 빌딩은 4년간 입주해야 한다. 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 '갭투자'도 불가능하다.

서울시는 투기수요 억제와 집값 안정을 위해 토허제를 유지해왔다. 그러나 고금리와 대출규제 강화 등으로 서울 아파트값이 보합세를 보이고, 토허제에 대한 재산권 침해 논란, 집값 풍선효과 등의 지적이 이어지자 '핀셋(선별)' 지정으로 전환했다.

그러나 토허구역 해제 이후 실수요는 물론 투자 수요까지 늘면서 강남 지역 아파트값이 급등했다.

국토부 실거래가 자료에 따르면 토허구역 해제 후인 2월12일~20일 강남3구의 아파트 평균 거래 가격은 24억5139만원으로, 해제 직전인 1~11일(22억6969만원) 대비 약 2억원(8%) 올랐다.

또 전세와 대출금을 동원해 주택을 구입하는 '갭투자' 비율도 지난 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 상승했고, 강남 3구 외 주민이 이 지역의 주택을 매수한 비율도 2월 들어 반등하며 60%를 넘어섰다.

결국 서울시는 3월19일 강남3구와 용산구 전체 아파트를 토허구역으로 확대 재지정했다.

◆재지정 했지만 재건축 단지 '신고가' 마포·성동은 '풍선효과'

정부가 토허제 도입 이후 처음으로 특정 지역이나 동이 아닌 구 단위로 광범위해서 재지정에 나서면서 집값 상승세는 잠시 주춤해졌다.

그러나 서울 부동산 시장은 4월 초 윤석열 전 대통령의 탄핵과 기준금리 인하, 6·3 대선 등을 거치며 불과 두 달여 만에 '불장'이 됐다.

직방이 국토부 실거래가 자료를 분석한 결과, 토허구역 재지정 이후인 4월 수도권 아파트 거래량은 1만3423건으로 전월(2만5456건) 대비 약 47% 감소했지만, 강남구는 신고가 거래 비중이 59.0%를 차지하며 절반을 넘어섰고, 용산구(46.2%)와 서초구(33.3%), 송파구(27.9%)에서도 신고가가 이어졌다

또 토허구역으로 묶이지 않은 마포, 성동구 등 한강변 단지와 경기 과천, 분당 등으로의 풍선효과도 뚜렷하게 나타났다.

과천에서는 4월 전체 거래 중 62.5%가 신고가로 집계되며 전국에서 가장 높은 비중을 보였다. 마포구(26.0%), 강동구(22.8%), 성동구(22.2%) 등 한강변도 신고가 거래 비중이 20%를 넘어섰다.

한 번 불붙은 집값은 새 정부에 대한 기대감과 스트레스 DSR 3단계 시행 전 '막차'를 타려는 대출 수요까지 가세하면서 서울 외곽과 수도권 주요 지역으로까지 번질 조짐을 보였다.

이에 이재명 정부는 첫 부동산 대책으로 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초강력 수요 억제 카드를 꺼냈다.

업계에서는 서울시와 국토부가 설익은 정책 판단으로 토허제를 두고 오락가락 정책을 펴면서 서울 집값이 급등하고, 부동산 시장의 혼란만 가중시켰다고 지적한다. 한 부동산 전문가는 "정부 스스로 정책 신뢰도를 훼손하고, 시장의 불확실성만 키웠다"고 꼬집었다.


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