[9·13부동산대책]"빚 내서, 집 또 사지 마"…대출규제 실효성은?

【서울=뉴시스】조현아 기자 = 13일 정부가 과열된 부동산 시장을 잠재우기 위해 내놓은 대출규제는 한마디로 '집 있는 사람은 빚내서 또 사지 마라'는 경고로 요약된다. 금융사에서 빌린 돈을 부동산 투자에 쓰지 말라는 의미다.

이번 규제로 주택 보유자가 서울 전역을 비롯해 수도권 일부 지역 등 규제지역에서 대출을 받아 추가로 주택을 구매하는 것은 불가능해진다. 1주택 보유자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 대출을 받으려면 이사나 부모 봉양 등을 위한 실수요 때문이거나 불가피한 사유를 인정받아야 한다.

전세자금대출 보증도 2주택 이상 등 다주택자와 1주택 보유자 중 부부합산 연소득 1억원이 넘는 세대에 대해서는 제한된다. 규제지역 내 주택을 담보로 하는 임대사업자 대출에도 LTV(담보인정비율) 40%가 적용된다.

금융권에서는 정부의 규제 강화로 어느 정도 대출 수요가 꺾이고 자금이 부동산으로 흘러가는 길도 다소 막힐 것으로 보고 있다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원도 "신종 '집테크' 수단으로 악용된다는 지적이 제기된 임대사업자 대출에 대한 대출 폭이 대폭 줄어들게 됐다"며 "대출 규제뿐 아니라 종부세와 양도세 등 전방위 고강도 규제책으로 지난해 8.2 대책에 못지 않는 파장이 일 것"이라고 전망했다.

정부도 다주택자가 전세자금보증 대출이나 임대사업자 대출 등 이른바 우회로 대출을 받아 주택을 사는 다주택자 투기 수요가 잡힐 것으로 보고 있다. 정부 관계자는 "이번 대책은 임대사업자나 다주택자에 따른 주택 매매를 타겟팅해서 대책을 마련한 것"이라며 "나름대로 효과가 기대된다"고 말했다.

그러나 실효성에 대한 부정적인 평가도 존재한다. 이미 대출이 풀릴대로 풀린 상황에서 뒤늦게 나온 규제가 얼마나 효과를 낼 수 있을지 의문이라는 지적이다. 지난해 정부의 규제 강화로 투기지역·투기과열지구의 가계 주택담보대출은 기존보다 강화된 각 40%의 lTV와 DTI(총부채상환비율) 비율을 적용받았으나 임대사업자 대출은 기업대출로 묶여 LTV를 적용대상에 포함되지 않아 집값의 최대 80%까지 자금을 빌리는게 가능했다.

이로 인해 1년새 임대사업자 등 개인사업자 대출이 폭증하는 '풍선효과'가 나타났고 결국 정부가 뒤늦게 임대사업자 대출에도 LTV규제를 적용하고 나선 것이다. 


대출 규제와는 무관한 자산가 중심의 투기 수요까지 억제하기에는 한계가 있다는 분석도 나온다. 한 은행 관계자는 "대출없이도 부동산을 사는 자산가들이 시장에 그대로 남아있는데 투기 수요가 쉽게 꺾일 수 있을지 의문"이라고 말했다.

다주택자의 신규 주택 매입시 대출을 제한하는 등 예상치 못한 대책이 포함되긴 했으나 강도가 세지 않다는 의견도 있다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "규제를 다각도화하고, 1주택 보유자까지 잠재적인 투기수요로 보고 규제 대상을 넓히긴 했는데 다주택 보유자에 대한 여러가지 규제책 등 압박을 받는 부분이 이전과는 크게 달라진게 없다"고 말했다.

실수요자를 중심으로 한 논란의 소지도 남아있다. 지금 살고 있는 집이 있지만, 만약 대출을 받아 규제지역내 이사 갈 집을 미리 사두려고 했던 가구라면 복잡한 상황에 놓이게 됐다. 실수요 목적을 인정받아야 하는 절차를 거쳐야 하고, 2년 내에 기존 주택을 팔아야 하기 때문이다. 김 연구위원은 "더 나은 주거에 대한 수요가 있는 것은 당연한 원리인데, 시장의 불안요소가 있으니 이를 차단하겠다는 것"이라며 "1주택 보유자들이 여러모로 어렵게 됐다"고 말했다.

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