떠밀리듯 꺼낸 '공시가격 현실화' 이뤄질까?

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 올해 부동산 관련 세금 기준인 '공시가격 현실화'가 본격 추진되면서 부동산시장에서 적지 않은 파장이 예고되고 있다. 지난해 잇따른 부동산 규제 정책에도 불구하고 집값이 가파르게 상승하면서 정부는 집값 안정을 위해 '공시가격 현실화' 카드를 꺼내 들었다.   

이같은 정부의 방침에 따라 서울과 조정대상지역 등 집값 폭등 지역의 주택 공시가격은 크게 오를 것으로 전망된다. 특히 거래량이 적어 가격 산정이 어려웠던 고가 단독주택과 강북에 비해 실거래가 반영률이 낮은 강남지역의 세(稅) 부담은 크게 늘어날 것으로 예상된다. 
 
그동안 정부는 '투기'와 '집값'은 반드시 잡겠다며 공시가격 현실화 추진 의사를 수차례 밝혀 왔다. 김현미 국토교통부 장관은 쏟아낸 규제 대책에도 불구하고 집값이 계속 상승하자 집값 급등 지역의 공시가격을 크게 올리겠다고 경고했다. 현재 시세의 40~70% 수준에 머문 공시가격을 80%까지 끌어올리겠다는 것이다. 

공시가격 현실화는 집을 보유하고 있으면 추가 주택담보대출을 금지하고 다주택자에게 종합부동산세 최고세율을 3.2%로 올리는 등 전방위 규제 정책에 방점을 찍겠다는 의도로 풀이된다.

지난해 부동산시장에서는 자산 불평등 해소를 위해 공시가격을 실거래가의 80~90% 수준으로 현실화해야한다는 목소리가 거셌다. 시세반영률이 낮고 부동산 유형별로 차이가 나는 게 문제로 부각됐다. 

국토부에 따르면 지금까지 아파트 공시가격은 시세의 평균 70%정도 반영됐다. 하지만 문재인 정부에서 아파트값이 가파르게 상승하면서 집값 폭등의 근원지인 강남의 고가 아파트는 60%대까지 떨어졌다. 지난해 1월 기준 대치 은마아파트(101.5㎡)의 시세는 14억7000만원이었지만 공시가격은 9억1000만원으로 결정됐다. 이는 시세에 62% 수준이다. 거래가 적었던 한남동이나 이태원 고급단독주택은 40~50% 수준에 불과하다. 

이에따라 공시가격을 올려 조세 형평성을 갖추겠다는 게 정부의 표면적인 이유다. 실제 공시가격 현실화를 통해 고가·다주택자의 세 부담을 늘림으로써 매물을 시장에 내놓을 수 있도록 유도하겠다는 것이다.

문제는 주택 공시가격이 오르면 건강 보험 인상과 기초 연금 혜택 축소가 불가피하다는 점이다. 예를 들어 공시가격이 30% 오르면 건강보험료를 평균 13% 더 내야 한다. 또한 기초연금을 받던 어르신 9만5000여명이 혜택을 받지 못할 것으로 추정된다. 이 때문에 별다른 소득 없이 집 한채만 보유한 경우 세금을 감면해주는 정책적 지원이 필요하다는 지적이 나온다.
 
일각에선 공시가격 인상으로 '세금 폭탄'을 맞을 수 있다는 우려를 제기한다. 하지만 세금 상승폭은 제한적일 것이라는 게 중론이다. 시세 대비 공시가격이 70%에 머문 주택은 별 영향을 받지 않아서다. 공시가격 현실화 타깃은 고급 단독주택과 집값이 상승한 주택에 국한되기 때문이다.  

지난해 1월 시세 기준으로 서울 강남구 25억원짜리 아파트의 공시가격은 15억원이다. 시세의 약 60%수준이다. 현재 시세는 28억~29억원. 정부의 계획대로 공시가격을 시세의 80%까지 올리면 공시가격은 약 22~23억원이 된다. 세금은 지난해 630여만원에서 올해 950만원으로 약 300만원 정도 상승할 것으로 예상된다. 불과 1년여 만에 집값이 수억원 올랐는데 세금으로 불과 300만원 더 걷는 게 조세 형평성에 맞는지 의문이 제기되는 대목이다.

정부의 계획대로 공시가격을 시세의 80%까지 올릴지도 미지수다. 지금까지 정부가 매년 발표한 공시지가 및 공시가격 상승률은 참여정부 이후 4~5% 수준에 머물렀다. 정부가 공시가격 현실화로 발생할 조세 저항을 어떻게 극복할지도 관건이다.

전문가들은 공시가격 현실화로 보유세 부담이 늘면 시장에 일시적으로 매물이 나올 수 있다고 분석한다. 

강태욱 한국투자증권 PB부동산팀장은 "공시가격 현실화는 부동산시장에 실제 거주할 집 외에 추가로 집을 더 사지 말라는 신호를 보내는 것으로 해석할 수 있다"며 "보유세를 올리면 주택이 일시적으로 나와 집값 하락 효과는 거둘 수 있지만 장기적으로 볼때 미봉책에 불과하다"고 지적했다.

김 팀장은 "집값이 더 오르지 않은 상황에서 보유세가 올라가면 집을 팔아야겠다는 부담이 늘어난다"며 "장기적으로 시장이 전체적으로 위축될 가능성이 크다"고 덧붙였다.

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