DSR 조기 도입, "부동산 시장에 큰 충격은 없을 듯"

【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부가 모든 대출을 합산해 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 심사제도를 조기 시행하기로 했지만 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망된다.

 일부 투기 수요가 줄어들면서 신규 분양의 청약 경쟁률이나 계약률은 줄어들 것으로 예측되지만 여전히 강남 재건축 단지나 서울 인근 인기 단지의 경우 청약 수요는 유지될 것으로 분석된다.

 27일 업계에 따르면 정부는 DSR의 도입 시기를 내년 1월에서 올해 말로 앞당기기로 했다. 대상은 은행과 보험권의 신규 주택담보대출이나 신용대출이다.

 DSR는 기존 주택담보대출의 대출 규제였던 총부채상환비율(DTI)보다 강화된 개념이다. DTI의 경우 소득 중 원금과 이자의 비중을 따지는 데 비해 DSR은 기존 대출의 이자와 원금까지 함께 계산해 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지는 방식이다.

 기존 주택담보대출에 집단대출이 포함될뿐더러 신용대출과 마이너스 통장 대출, 자동차 할부, 신용카드 할부 금액 등을 모두 합산해 연소득 대비로 대출 한도가 정해진다.

 전문가들은 이러한 정부의 규제가 강화되면 부동산 투자 심리가 다소 위축될 것으로 전망하고 있다. DSR이 도입되면 기존 중도금 대출이나 마이너스통장 대출 등 다른 대출이 있는 경우 신규 대출이 어렵기 때문이다.

 이로 인해 투기 세력은 억제되고 실수요자 위주로 부동산 시장이 재편될 것이란 예상이다.

 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수는 "DSR이 연내 시행되면 아무래도 부동산 시장이 냉각기에 접어들 것"이라며 "집단대출을 주택담보대출로 전환하지 못해 소유권 이전 등기를 하지 못하는 사람도 양산될 것으로 보인다"고 전했다.

 분양권 전매 시장에도 일부 영향을 끼쳐 분양권 프리미엄도 많이 줄어들고 이에 따라 투기 세력이 많이 빠져나갈 것으로 예상된다.

 권일 부동산 인포팀장은 "분양권 전매의 경우 대부분 수요자들이 대출로 하는 경우가 많은데 정부의 대출 규제가 강화되면 수요가 줄어 프리미엄이 기대에 못 미칠 가능성이 높다"면서 "미국의 금리인상이나 정부의 새로운 규제 카드가 추가된다면 생각보다 더 위축될 수도 있다"고 밝혔다.

 부동산 시장이 다소 가라앉을 수 있지만 현재의 주택 시장 호황 분위기는 이어갈 것이라는 관측도 나온다. 반면 현재 수도권과 지방에서 보이고 있는 시장 양극화도 더욱 극대화 될 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "DSR이 조기 시행된다고 하더라도 강남 재건축 단지의 경우는 여전히 집값이 크게 떨어지거나 인기가 갑자기 사그라지지는 않을 것"이라며 "오히려 지역별 양극화는 지금 보다 더 심해질 것"이라고 말했다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수도 "지방의 경우 이미 부동산 시장이 많이 가라앉은 상태지만 서울은 수요자들이 어떻게든 돈을 만들어 청약에 뛰어들 것"이라면서 "수요자들이 철저하게 옥석을 가려 청약을 넣을 것이기 때문에 분양 시장 양극화는 한동안 지속될 것"이라고 덧붙였다.

 건설사들 역시 이번 DSR의 조기 시행이 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보고 있다. 실제 올해 건설사들의 10월 신규 분양 물량은 2000년 이후 최대치인 9만6000가구에 달한다.

 대형건설사 관계자는 "이미 올해 초부터 정부가 대출에 대한 규제를 시행했지만 그때마다 시장이 잠시 움츠러든 후 곧 적응하고 다시 활기를 띄었다"면서 "건설사들 내부적으로는 여전히 잠재적인 실수요자들이 많은 것으로 파악하고 있기 때문에 DSR 시행에도 큰 위축은 없을 것으로 판단 중이다"고 말했다.

 한편 일부에선 DSR의 연내 도입이 어려울 것이란 시각도 있다. 개별 차주의 대출 정보를 집산하는 신용정보원의 준비가 부족하고 개별 은행도 DSR에 따른 전산 구축에 시간이 걸리기 때문이다.

 또 DSR에 대한 세부적인 가이드라인이 마련되지 않아 부동산 시장에 대한 여파를 전망하기에는 좀 더 기다려봐야 한다는 주장도 있다.

 심교언 교수는 "정부에서 DSR의 커트라인을 몇 퍼센트로 정할지 알리지 않아 현재까지는 시장에 얼마나 영향을 끼칠지 알 수 없다"면서 "일부 영향은 있겠지만 정부 역시 국내 경기가 어려운 상황이라 과도한 규제 카드를 꺼내긴 쉽지 않을 것"이라고 밝혔다.

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