[8.2대책 1년⓶]"투기는 억제, 혼란은 가중"…집값 내림세 지속될 듯

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 부동산 전문가들은 '8·2대책' 1년의 성과에 대해 "투기수요 억제"라는 공통된 견해를 밝혔지만 "강력한 수요 억제가 부작용을 일으키고 있다"고 한 목소리를 냈다.

 하반기 부동산 시장은 최근과 같이 시장 전반은 약보합세를 보이겠지만 서울과 일부 지역을 중심으로 국지적 오름세가 나타날 가능성이 있다고 내다봤다.

 서울-지방간, 청약-기존 주택간 양극화는 더욱 심해질 전망이다. 정부가 지방 경기 침체나 미분양 문제에 대해 각별한 신경을 써야 한다는 지적도 나왔다.

 ◇수요 누르자 시장 위축…거래절벽·지방집값 하락 초래

 1일 함영진 직방 빅데이터랩장은 8·2 대책의 성과에 대해 "투기적 가수요를 억제해 집값 안정에 기여했다는 점"으로 꼽았다.

 다른 전문가들의 의견도 "투기 세력에 대한 강력한 시그널(신호)를 주면서, 투기 수요를 억제했다는 것"(심교언 건국대 부동산학과 교수), "굳이 꼽자면 투기 수요 억제"(양지영 양지영R&C 소장)" 등으로 크게 다르지 않았다.

 문제는 시장에 나타난 부작용이다.

 강력한 수요 억제책을 쓰면서 매매-매수를 위축시키고, '똘똘한 한 채' 선호 현상이 나타나면서 지방 부동산 경기를 위태롭게 만드는 등 혼란을 야기했다는 것이다.
 
 함 랩장은 "수요 억제가 너무 강력해서 지역 경기를 위축시키고, 다주택자 양도세 중과 등의 영향으로 거래량이 감소하며 시장의 활력을 떨어뜨렸다"며 "똘똘한 한 채  선호 현상은 양극화를 부추겼다"고 진단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "거래 감소가 한두 채만 거래돼도 집값이 뛰는 기현상을 빚고 있다"고 말했다.

 심 교수도 "정부가 시기와 방법을 잘못 썼다"고 지적했다.

 그는 "(8·2 대책은) '강남 때리기' 였지만 강남 집값은 못 잡고 최근 2년간 내리 하락해온 애꿎은 지방 주택시장만 떨어졌다"며 "시기를 잘못 잡았다"고 말했다. 이어  "공급 정책이 부재한 상황에서 수요만 누르는 방법을 썼기 때문에 중장기적으로 나쁜 부작용을 유발할 가능성이 있다"며 "집값 인상이 서울의 전월세 임대료 상승으로 이어져 오히려 서민주택경기에 악영향을 미칠 수 있다"고 지적했다.

 양지영 R&C연구소장도 "최근 서울 집값 상승의 근본적인 원인은 공급 부족"이라면서 "재건축을 막으니 신규 분양으로 수요가 몰리는 풍선효과를 경험하고 있는 것이고, 앞으로 서울 공급 부족 문제는 집값 상승 등 부작용을 일으킬 것으로 본다"고 말했다.

 ◇전문가들 "집값 상승은 어려워"…하락세 본격화될 가능성도

 전문가들은 당분간 주택시장은 서울이 소폭 상승세를 나타내는 가운데, 8.2 대책 1년간 생긴 거래량 감소, 지역간 양극화 등 혼란 상황이 지속되며 지방의 하락세를 부추길 것으로 내다봤다.

 함 랩장은 "똘똘한 한 채 선호 현상은 당분간 지속될 수밖에 없다"며 "서울은 한강변, 강남권이 강보합 내지 보합권에 머무는 가운데 울산, 경남 등 지방은 물론 입주 물량이 많은 지역 위주로 경기, 인천 등 수도권도 마이너스 약세장을 보이며 양극화가 지속될 것"으로 분석했다. 이어 "9~10월 거래 성수기를 봐야 겠지만, 당분간 거래절벽 현상도 개선되기 어렵다"고 말했다.

 박원갑 위원도 "서울은 지금처럼 공급이 부족 상황에서 한두 채가 거래되면 가격 상승이 나타나며 강보합 장세를 보일 가능성이 높다"고 분석했다. 심 교수도 "서울은 강남이 그동안 많이 올라 고점이라는 인식이 있어, 약보합세 내지 보합을 보일 가능성이 높다"면서 "반면 수도권은 마이너스 약보합, 지방은 하락세를 보일 것"이라고 내다봤다. 

 반면 양지영 소장은 "하반기 가격조정이 불가피하다"며 하반기 주택시장의 하락세를 점쳤다.

 그는 "정부와 서울의 부동산 정책이 엇박자를 내면서 일부 지역에서 가격 급등이 나타나고 있는 상황이지만 하반기에도 악재들이 많이 몰린 상황"이라며 "가격에 대한 부담감이 많이 커졌고, 수요자들이 접근이 쉽지 않기 때문에 지금보다 가격이 많이 떨어질 것 같다"고 말했다.

 전문가들은 또 하반기 지방을 중심으로 지역경기 위축, 미분양 증가 등의 정부 규제의 부작용이 커질 수 있다면서 정부의 대응이 필요하다고 지적했다.

 함 랩장은 "울산, 경남 등 급격하게 위축되는 시장은 미분양 우려가 있기 때문에 규제의 강도를 다변화할 필요가 있다"면서 "거래를 정상화하기 위해 보유세를 높이면 거래세는 낮추는 방식으로 거래에 숨통을 틔워주는 전략을 쓸 필요가 있다"고 말했다.

 심 교수는 "건설경기가 나빠지면 서민경기로 직결된다"면서 지방 저소득층 주거복지에 대한 고민이 필요하다고 주문했고, 양 소장도 "서울 집값을 잡으려면 근본적으로 공급에 초점을 맞춰서 정책을 재검토 해야 한다. 시장에 맡길 것을 맡겨야 한다"고 강조했다.

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