[다가오는 사전청약]3기 신도시 '필승' 전략은?

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 오는 7월 3기 신도시 사전청약의 막이 오르는 가운데, 부동산 전문가들은 청약통장 납입금, 특별공급 대상·당해 지역 거주 여부 등을 '필승' 전략으로 꼽았다.

3기 신도시는 정부가 하남 교산, 고양 창릉, 남양주 왕숙, 인천 계양, 부천 대장 등 5곳에 17만3000가구의 대규모 신도시를 조성하는 사업이다.

정부는 3기 신도시를 추진하면서 보다 빠른 공급효과를 내기 위해 사전청약제도를 도입했다. 사전청약제도란 본청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행하는 방식이다. 사전청약 당첨자는 본청약 때까지 자격을 유지하면 100% 당첨된다.

사전청약 물량은 올해와 내년 각각 3만 가구씩 모두 6만 가구다. 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장 등에서 차례대로 진행될 예정이다.

3기 신도시는 시세보다 20~30%가량 저렴한데다, 교통편 확충으로 서울과의 접근성이 좋다. 때문에 무주택 실수요자 입장에서는 3기 신도시가 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있어 경쟁률이 상당할 것으로 전망된다.

이에 따라 부동산 전문가들은 청약 당첨 확률을 높이기 위한 전략을 세워야 한다고 조언한다.

우선 3기 신도시 사전청약 6만 가구는 모두 공공분양물량이다. 공공분양은 가점제가 아닌 청약 납입인정금액으로 뽑는다.

공공분양의 청약자격은 세대원 전원이 무주택자여야 하며, 주택을 공급하는 지역에 거주해야 한다. 청약통장 보유 기간은 1년이 넘어야 하며, 12회를 납입하면 1순위가 된다.

1순위가 되더라도 전용면적에 따라 당첨자 결정 순서가 달라진다.

전용면적 40㎡ 초과는 3년 이상 무주택세대구성원으로 '저축 총액'이 많은 사람이 우선이고 다음은 저축 총액 순이다.

전용면적 40㎡ 이하의 경우는 3년 이상 무주택세대구성원으로 '납입횟수'가 많은 사람이 우선이며, 그 다음은 납입 횟수에 따라 정해진다.

납입인정금액은 매달 10만원까지 인정된다. 즉, 2만원을 넣으면 2만원이 인정 되지만, 20만원을 넣어도 10만원만 인정된다.

청약전문가인 정지영 아이원 대표(아임해피)는 납입인정금액이 2000만원 정도면 사전청약 당첨 가능성이 매우 높다고 전망했다.

다음은 특별공급 자격이 되는지를 살펴봐야 한다. 사전청약 물량의 55%가 특별공급으로 나온다. 이중 30%는 신혼부부, 25%는 생애최초 특별공급이다.

특별공급의 소득 기준이 완화된 만큼 이전보다 많은 신혼부부와 생애최초가 대상에 오를 것으로 보인다.

정부는 신혼부부 특별공급 소득기준(공공분양)을 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대했다. 생애최초 특별공급 소득요건(공공분양)은 100% 이하에서 130% 이하로 바뀌었다.
 
이밖에도 청약 전 당해 우선 공급 요건을 채우는 것도 중요하다. 당해란 청약 때 해당 지역(시·군)에 일정 기간 이상 거주한 사람에게 우선 공급한다는 의미다.  

사전청약을 하기 위해서는 청약 당시 해당지역에 거주하고 있어야 하는 것은 물론, 해당지역에 1~2년 이상 거주할 경우 본 청약에서 당첨될 확률이 높아진다.

때문에 3기신도시 청약을 원하는 지역에 일찍부터 거주하고 있는 게 유리하다.

국토부에 따르면 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)의 경우 주택 건설지역이 서울·인천·경기일 경우 각 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 30%를 우선 공급한다는 내용이 들어있다. 다만 투기과열지구일 경우 2년 이상 거주해야 한다.

하남 교산지구와 과천은 투기과열지구에 해당하기 때문에 2년 이상의 거주기간이 필요하다. 다른 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉은 조정대상지역에 해당해 1년 이상 거주해야 한다.

우선공급 대상이 되면 총 3번의 기회를 얻을 수 있어 당첨 확률이 높아진다.

예를 들어 하남시에 2년 이상 거주한 주민이 3기신도시인 하남 교산지구에 사전청약을 넣으면, 1순위에서 같은 하남시 주민들끼리 물량의 30%를 두고 경쟁을 한다.

여기서 떨어진 사람은 그 외 경기도 지역 주민들과 나머지 20%의 물량을 놓고 확률 싸움을 해야 한다. 만약 또 떨어지면 서울과 인천을 포함한 수도권 거주자들과 나머지 50%를 놓고 경쟁한다.

사전청약 시 3기신도시 지역을 어느 곳으로 선택할 것인지도 중요하다. 경쟁자가 적을수록 유리하기 때문이다. 업계에서는 남양주가 경쟁률이 낮을 것으로 전망한다.

남양주 왕숙1·2지구(3900가구)는 3기신도시 사전청약 물량 중 가장 많은 공급이 이뤄지고, 이미 다산·별내지구에 대규모 입주가 진행된 탓에 경쟁자가 적을 것이란 분석이다.

또 하나 사전청약 당첨자는 본 청약까지 무주택자 요건을 유지해야 한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "청약 당첨의 확률을 높이는 것이 중요하므로 공급일정에 맞춘 전략과 계획이 필요하다"며 "주택 건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정여부 등에 따라 의무 거주기간, 거주지 요건 등이 다르니 청약 전 본인에게 맞는 요건 확인이 꼭 필요하다"고 말했다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]