[尹정부 신대출규제②] '고연봉' 특혜 딜레마

[서울=뉴시스] 정옥주 기자 = 윤석열 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 당분간 유지하기로 하면서 새정부가 추진하는 '대출규제 정상화'의 효과가 떨어질 것이란 지적이 끊이지 않고 있다. 새정부는 청년 대출자들에 '미래소득'을 반영해 대출한도를 늘려준다는 계획이나, 금융권 안팎에서는 여전히 고소득자 등 일부만 혜택을 보는 구조적 문제점을 해소하기에는 역부족이란 평가도 있다.

8일 정치권과 금융권에 따르면 대통령직인수위원회(인수위)는 지난 3일 발표한 '윤석열 정부 110대 국정과제'를 통해 생애최초 주택구입 가구를 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 최대상한을 기존 60~70%에서 80%로 완화하고, DSR 산정시 청년층 미래소득 반영 활성화를 병행하기로 했다.

금융권에서는 구체적인 시행 방안이 나오지 않아 정확한 예측은 어렵지만, 현재 은행들이 DSR 산정시 적용하고 있는 '장래예상소득 적용기준'을 기반으로 하되, 일부 보완하는 형식이 될 것으로 예상하고 있다.

현재 KB국민·신한은행 등 주요 은행들은 만 20~44세 이하 무주택 근로소득자가 만기 10년 이상의 비거치식(거치기간 1년이하) 분할상환대출 방식으로 주담대를 받을 때 '장래예상소득 적용 기준'을 반영해 DSR을 산정하고 있다.

근로소득에 평균소득증가율을 가산해 장래예산소득을 추산하는데, 평균소득증가율은 고용노동통계상의 연령대별 급여소득증가율을 활용해 계산한다. 예컨대 대출 직전 1년 소득이 5000만원이고 대출기간이 30년인 만 34세의 경우, 미래소득을 반영한 연소득이 5590만[5000만원+5000만원×(1+23.9%)/2]이 되는 식이다.

금융권에 따르면 대출 조건 등에 따라 다르긴 하겠지만, 미래소득을 반영할 경우 대부분 수천만원의 한도가 늘어나는 효과가 있을 것으로 예상됐다. 다만 미래소득이 적용되는 대상이 제한적일 뿐 아니라, 이번 대출 규제 완화 자체가 여전히 고소득자에 유리해 일부만 혜택을 보는 문제는 여전하다는 지적이다.

실제 한 시중은행이 미래소득을 반영한 대출한도 변화를 시뮬레이션한 결과에 따르면, 기존 대출이 없고 연소득이 3000만원인 만 34세 무주택·실수요자가 투기과열지구에서 시세 9억원 아파트를 구입할 때 금리 4.2%(만기 30년·원리금균등상환)로 대출을 받으려면 현재 LTV 규제(6억원 이하분 60%·6억원 초과 50%)와 DSR 40%를 적용받아 2억원까지 빌릴 수 있다. 하지만 장래소득이 반영되면 만기 20년 이상 평균소득증가율인 23.9%가 반영돼 연소득이 3358만5000원으로 늘어나고, 대출 가능금액이 2억2800만원으로 2800만원 증가한다.

같은 조건에서 연소득이 6000만원인 경우엔 미래소득이 6717만원으로 증가하고, 대출 가능한 금액 역시 4억원에서 4억5700만원으로 5700만원이 늘어난다. 다만 동일한 조건에서 연소득이 9000만원일 땐 장래예상소득을 반영한 연소득은 1억755만원으로 증가하지만, LTV 한도에 걸려 대출 한도는 5억1000만원으로 변함이 없다.

그렇다면 미래소득에 LTV 80%까지 적용받으면 어떻게 될까.

위와 동일한 조건에서 연소득이 3000만원에서 3348만5000원으로 오르고 LTV 80%가 적용되더라도 대출한도는 2억2800만원으로 같았다. 연소득이 6000만원일 때도 미래소득을 반영하면 연봉은 6717만원으로 오르지만, 대출가능금액은 4억5700만원으로 기존 LTV 규제를 적용받았을 때와 변함이 없었다.

하지만 연소득이 9000만원인 경우엔 LTV가 80%로 늘어나 대출 한도가 6억원까지 늘어나고, 여기에 미래소득을 반영한 연소득이 1억755만원까지 늘어나 대출한도가 6억8600만원으로 8600만원 증가하는 것으로 나타났다.

한 은행권 관계자는 "중저소득자는 LTV 보다 DSR 영향을 더 많이 받고 고소득자는 DSR보다 LTV 영향을 더 받기 때문에 DSR 완화 없이 LTV만 늘릴 경우 정책 효과는 고소득자에 집중된다"고 설명했다.

또 다른 은행 관계자도 "장래소득을 적용받을 수 있는 대상자는 만 20~44세 구간에 해당하는 일부"라며 "뿐만 아니라 LTV 규제 완화로 인한 수혜가 중위소득 6100만원 이하인 이들보다는 전문직 등 고소득자들에 돌아가는 구조에는 변함이 없다"고 말했다.

이와 함께 현 기준으로는 일부 연령 이상도 장래소득 반영에 따른 대출 한도 증액 효과를 볼 수 없다는 지적도 나오고 있다.

한 금융권 관계자는 "현 적용기준은 나이가 어리고, 대출 만기가 길수록 장래소득이 증가해 대출 한도도 늘어나는 구조"라며 "대출 만기를 늘려야 DSR이 적게 나오는데 20~34세까지는 약정만기를 20년 이상으로 할 수 있지만, 35~39세는 19년, 40~44세는 14년으로 제한되기 때문에 장래소득이 늘어난다 해도 큰 의미가 없다"고 설명했다.

금융당국은 이러한 문제점을 해소하기 위해 미래소득을 산정할 때 소득이 가장 높을 시기를 반영하는 등 여러 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 이에 대해 금융당국 관계자는 "미래소득 산정과 관련해 다양한 방안을 검토 중"이라고 말했다.


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