[부동산 8·16 대책]"시장에 긍정 시그널 줄 것…풀어야 할 숙제 상당"

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 16일 정부가 발표한 '국민 주거안정 실현방안'은 주택공급의 주체를 공공에서 민간으로 돌리는데 방점이 찍혔다. 소비자가 살고 싶어 하는 지역에 공급이 부족한데도 과도한 규제로 신규 공급이 위축된 만큼, 규제를 완화함으로써 민간의 참여를 활성화한 것에 대체로 긍정 평가가 나온다.

이날 대책을 통해 ▲재건축초과이익환수제(재초환) 개편 ▲안전진단 구조안전성 비중 하향 (철도역 인근 고밀개발 ▲1기 신도시 마스터플랜 수립 ▲민간 도심복합사업 개발 ▲청년원가주택·역세권첫집 공급 ▲내집마련 리츠주택 등이 공식화됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간 공급 절차 단축과 개발 자율성 확대 외에도 공공택지 공급 안배와 주거복지 확대까지 장기적 관점에서의 지속적 공급계획을 추진하고 있다는 면은 긍정적"이라고 평가했다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 "최근 3~4년 동안 집값 상승의 원인으로 꼽혔던 주택 공급 부족 우려를 불식시키기 위해 주택 공급 확대와 더불어 공급에 속도를 내기 위해 다양한 방안이 포함돼 있어 시장에 긍정적 시그널을 줄 것"이라고 내다봤다.

문제는 소비자 선호도가 높은 도심을 개발함에 있어 넘어야 할 산이 높다는 점이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "주택시장의 핵심축인 2030세대들이 선호하는 지역인 도심에 근접할수록 부지 확보가 어렵다"며 "부지를 어떻게 발굴할지, 재원을 어떻게 마련할지 실천 가능한 후속 계획을 세우는 한편, 이번 공급대책에서 상당한 역할을 할 민간의 협력을 이끌어내는 것도 과제"라고 했다.

함 랩장은 "재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야 할 숙제는 상당해 보인다"고 우려했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 "수도권에 150만호를 공급하려면 산술적으로 연간 30만호씩 공급해야 하는데, 택지 확보도 되지 않은 상황에서 법령 개정, 예산 등 실행을 위한 필수 과정들을 생각해 보면 5년이라는 한정된 시간 안에 얼마만큼 진행할 수 있을지가 관건"이라고 말했다.

이날 정부 발표로 실수요자들이 기존 주택을 매수하기보다 신규 분양을 기다리면서 집값 하락이 더 가속화될 것이란 예상이 나온다. 전문가들은 규제 완화로 일부 재건축 단지의 집값이 요동칠 가능성도 비교적 낮게 봤다.

박 수석전문위원은 "2030세대를 위한 청년원가주택 등이 공급되고, 임대로 살면서 자유롭게 분양받는 모델인 '내집마련 리츠'도 나오는 만큼 실수요자들은 기존 주택보다 분양시장에 더 관심을 쏟을 것"이라고 내다봤다. 이어 "재초환, 1기신도시 재정비 등 호재는 시장이 이미 어느 정도 흡수한 상태라 시장 불안 요소는 크게 없을 것"이라고 예상했다.

임 팀장은 "재초환과 안전진단 제도 개선 등은 향후 구체적 실행 방안이 추가적으로 발표될 예정이고, 다수의 대책들도 법 개정이 필요한 부분이 많아 당장 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것"이라며 "기준금리 인상과 경기 침체 우려 등으로 매수세도 크게 위축돼 있어 회복되기는 쉽지 않아 보인다"고 했다.

오늘 대책에 많은 내용이 포함됐지만 시장에서 궁금해 했던 세부적 내용들은 상당 부분 추후 대책으로 미뤄진 상태다. 재초환 관련은 내달, 안전진단 이슈는 연말, 1기 신도시 마스터플랜은 2024년 공개된다.

김 수석위원은 "그 동안 공공 주도로 해왔던 주택 공급의 패러다임을 민간으로 전환하려면 필연적으로 규제됐던 부분의 완화가 동반돼야 하는데 이번 발표에 이 부분이 깊이 있게 설계되지는 않았다"고 지적했다. 그는 "1기 신도시의 경우 이번 발표로 가능성만 열어 놓은 상황이다. 2024년 이후로 공급계획을 미뤄 놓아 해당 단지들의 불만이 예상된다"며 "재건축은 당분간 쉽지 않아 기존처럼 리모델링 추진 움직임이 있을 것으로 예상된다"고 했다.


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