분양권 전매제한 풀리자 수억대 프리미엄…거래는 '글쎄'[분양시장 양극화]③

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 주택 전매제한 기간 완화 조치로 지난 7일부터 서울 13개 주요 아파트 단지의 전매제한 기간이 풀린 가운데, 현장에서는 수억원씩 프리미엄(P)이 붙은 분양권 매물이 속속 올라오기 시작했다. 다만 각 단지별로 실거주 의무가 여전히 남아있거나 양도소득세 부담이 큰 경우 골머리를 앓는 매도자들도 많은 것으로 나타났다.

10일 부동산 업계에 따르면 지난 7일 전매제한이 풀린 서울 강동구 '강동 밀레니얼 중흥S클래스'는 전용 84㎡ 분양권이 당초 분양가 9억6000만원에 약 2억9000만원의 프리미엄이 붙은 12억5000만원으로 올라와 있었다. 소형 평형인 전용 47㎡도 분양가 5억6200만원에 프리미엄이 2억2800만원 가량 붙어 분양권 호가가 7억9000만원에 형성돼 있었다.

다만 현장에서는 분양권 거래가 활발한 편은 아니라고 설명한다. 강동구 소재 A 공인중개사무소 관계자는 "현재 시세는 주변에 나와있는 아파트 시세와 얼추 맞춘 것인데, 매수 문의는 굉장히 많이 오지만 가격대가 조금씩 안 맞다 보니 거래는 아직 이뤄지지 않고 있다"며 "매도자들은 양도세 부담이 60%로 너무 세서 그냥 갖고 있겠다는 분도 있고, 이자 부담이 큰 분들은 프리미엄을 조정해서라도 팔아 달라며 내놓고 있다"고 말했다.

반면 같은 날 분양가상한제로 인해 실거주 의무가 적용돼 있는 '센트레빌아스테리움 영등포'나 '해링턴플레이스 안암' 등 일부 단지는 전매제한이 풀렸음에도 분양권 매물이 전무했다. 영등포 B 공인중개사무소에서는 "전매제한은 가능한 것으로 알고 있지만 문의를 하신 분들은 몇 분 있어도 매물을 내놓는 사람은 아직 없었다"고 전했다.

국토교통부에 따르면 지난 7일부터 '주택법 시행령' 일부 개정안이 시행되면서 그동안 최대 10년에 달했던 전매행위 제한기간이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년으로 단축됐다.

이에 따라 7일부터 곧바로 전매제한이 풀린 서울 주요 아파트 단지는 총 13곳이다. 1년 전인 지난해 4월7일 이전 청약 당첨자를 발표한 단지 중 아직 입주가 시작되지 않은 곳으로 앞서 밝힌 3개 단지 외에 ▲'청량리역 한양수자인 그라시엘' ▲'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' ▲'DMC파인시티자이' ▲'DMC SK뷰 아이파크포레' ▲'길음역 롯데캐슬 트윈골드' ▲'힐스테이트 천호역 젠트리스' ▲'노원 롯데캐슬 시그니처' ▲'롯데캐슬 리버파크 시그니처' ▲'북서울자이폴라리스' ▲'신영지웰에스테이트 개봉역' 등이다.

또 오는 13일부터는 강북구 '한화 포레나 미아' 분양권의 전매제한도 풀리며, '남구로역 동일센타시아(9월)', '천왕역 모아엘가 트레뷰(9월)', '리버센 SK뷰 롯데캐슬(11월)', '올림픽파크 포레온(12월)', '장위자이 레디언트(12월)', '강동 헤리티지 자이(12월)' 등의 분양권이 순차적으로 거래 가능 목록에 오른다.

서울부동산정보광장에 따르면 전매제한이 강화되던 2016년 당시 6812건이던 서울 분양권 거래는 ▲2017년 5744건 ▲2018년 1088건 ▲2019년 719건 ▲2020년 100건 ▲2021년 22건으로 점점 줄다가 2022년 15건으로 무려 99.8% 가량 축소된 바 있는데, 이번 규제 완화로 분양권 거래시장이 다시 회복될지 여부가 주목을 받고 있다.

다만 전매제한 규제와 '세트'인 실거주 의무 규정을 폐지하는 주택법 개정안이 아직 국회에 계류돼 있다는 점은 여전히 거래 활성화에 걸림돌이다. 현재 수도권 분양가상한제 적용 주택에는 2~5년의 실거주 의무기간이 계속 적용되고 있다. 막대한 양도소득세도 문제다. 분양권 취득세율은 취득 후 2년 이내에 팔면 시세차익의 60%를 양도세로 내야 하기 때문이다.

업계에서는 이러한 규제 완화로 분양권 거래가 일부 살아나기 시작할 것이라는 의견과 거래 활성화 효과가 제한적일 수 있다는 전망이 각각 제기되고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정부가 서울 강남 3개구와 용산구를 제외한 규제지역과 전매제한 기간을 대폭 풀면서 부동산 시장에 새로운 지표가 생겨났다"며 "분양권 시장은 실물 부동산이 아닌 권리를 사고 파는 시장이기에 금융처럼 외부 상황에 민감하게 작동하게 되고, 등기 같은 소요비용이 들지 않아 기존 아파트보다 더 쉽게 진입이 가능하다. 따라서 앞으로 분양권 시장이 아파트 시장흐름을 주도하는 풍향계 역할을 하게 될 것"이라고 설명했다.

반면 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이번 조치로 부동산시장이 가시적으로 활성화될 것이냐에 대해서는 확언하기 어렵다"며 "정책목표와 수단은 긍정적이지만 현재로서는 외부환경요인의 영향으로 인해 정책효과는 제한적일 것이라고 판단하는 것이 적절하다"고 말했다.

이어 "현재 수도권 아파트 매맷값도 반등하는 사례가 나오고 있지만 이는  미국 연준의 갑작스런 기준금리 인상과 그 상단이 불확하다는 점으로 인해 단기에 국내 주택가격이 조정된 것에 정부의 규제완화가 더해지면서, 실수요 중심의 매매가 이루어지는 것을 주요 원인으로 볼수 있다"며 "즉 전적으로 규제완화의 결과로 보기는 어렵다는 것"이라고 설명했다.


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