반포에 이어 잠실도 '35층' 수용, 은마 '50층' 고수 이유는?

【서울=뉴시스】김민기 기자 = 반포주공 1단지의 이어 서울 송파구 잠실주공 5단지도 서울시의 '35층 층수 규제'를 받아들인 가운데 은마아파트만 여전히 49층을 짓겠다며 계속 버티고 있다.

 은마아파트의 경우 대지 면적이 넓지 않아 추가 분담금이 1~2억원에 달하는 만큼 조합원의 부담을 줄이기 위해서는 초고층으로 지어 수익성을 높일 필요가 있기 때문으로 분석된다.

 27일 업계에 따르면 은마아파트 재건축추진위원회는 다음달 3일 오후 6시 30분 강남구민회관 대강당에서 재건축 관련 주민설명회를 개최한다.

 최근 잠실주공5단지와 반포주공1단지가 서울시 도시관리계획 가이드라인을 따른 가운데 은마아파트 주민들 역시 35층 가이드라인을 따를지, 아니면 계속 49층을 고수할지 관심이 쏠리고 있다.

 현재까지 은마아파트는 최고 49층을 고집하고 있다. 실제 재건축 추진위는 다음달까지 대학교수 등 전문가 100명의 견해를 취합해 시에 35층 층수 제한이 과학적 근거가 없다는 내용의 의견서를 보낼 계획이다.

 이처럼 은마아파트가 강남의 타 재건축 단지와 달리 49층을 고수하는 이유는 높은 분담금 때문이다. 잠실주공5단지와 반포주공1단지는 대지 면적이 넓어 큰 평수의 아파트를 받고 오히려 추가로 환급금을 1억원 가량 받지만 은마의 경우는 반대로 1~2억원의 추가 분담금을 내야한다.

 실제 은마와 비슷한 시기부터 재건축을 추진해오던 청실아파트(현 래미안대치팰리스)도 세대당 1억7000만~2억3000만원의 추가분담금을 내고 입주했다.

은마아파트 역시 이에 못지않은 분담금을 내야할 것으로 예상됨에 따라 분담금을 낮추기 위해서는 일반 분양에서 높은 수익을 올려야 하는 상황이다.

 대치동 A공인 중개소 관계자는 "반포나 잠실의 경우는 환급금이 큰 만큼 초과이익환수제에 영향을 많이 받아 35층으로 층수를 낮추더라도 사업을 빨리 추진하는 게 더 중요하다"라면서 "은마의 경우는 대지 지분율이 낮다보니 초과이익환수제보다는 사업성 극대화가 좀 더 필요해 49층을 고수하는 것으로 보인다"고 전했다. 

 은마아파트는 4424세대로 구성된 현 단지보다 약 1400세대가 늘어난 총 5811세대로 재건축을 할 예정이다. 세대수가 늘어난 만큼 조합의 분양 수익이 증가하고, 각각의 조합원이 새 아파트로 입주할 때 내야하는 추가 분담금은 줄어들게 된다.

 또 35층으로 지을 때보다 49층으로 지을 때가 좀 더 사업성도 좋아지고 그만큼 일반 분양에 있어서도 높은 분양가를 책정할 수 있다. 초고층 아파트일수록 지역 랜드마크가 되면서 주변보다 20~30% 시세가 높게 형성된다.

 실제 서울 용산구 이촌동 56층짜리 '래미안 첼리투스'는 3.3㎡당 아파트값이 4791만원으로 이촌동 평균의 1.8배 수준이다.

 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "단순히 35층에서 49층으로 늘린다고 해서 분양가구 수가 늘어나는 것은 아니지만 건폐율이 줄고 동 간 거리가 늘어나면서 개방감과 입체감이 좋아진다"면서 "대모산, 구룡산, 우면산 등 산에 대한 조망이 좋은 단지인 만큼 분양가를 높여 조합원들의 부담을 줄이려는 것"이라고 전했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수도 "초과이익환수제가 살아남을지 바뀔지 아직 모르는 상황에서 나중에 또 유예가 될 수도 있으니 일단은 현재 상태에서 사업성을 가장 좋게 하는 방안을 선택한 것"이라며 "조망권이 뛰어난 초고층 아파트는 일반 분양가보다 평당 수천만원 비싼 펜트하우스로 분양해 수익성을 낼 수 있다"고 전했다.

 이와 더불어 150억원을 들여 국제 현상공모를 진행한 것도 부담이다. 지난해 9월 추진위는 설계공모를 통해 네덜란드 유엔스튜디오(UN Studio)와 컨소시엄을 맺은 희림종합건축사무소를 재건축 담당 설계사로 선정하고 계약금 157억원, 기간 2023년에 합의했다. 만약 35층으로 낮출 경우 157억원을 고스란히 날리게 된다.

 신연희 강남구청장도 지난 23일 서울 시청 브리핑룸에서 열린 '비전 2030실행전략' 브리핑에서 "서울시가 과거 국제 현상 공모할 때는 (50층 재건축이 될 것처럼) 여운을 남겨 은마 주민들은 50억원 쓸 것을 150억원이나 써서 국제공모를 했다"고 목소리를 높였다.

한편 일각에서는 지자체장이 바뀔 때마다 재건축 정책이 바뀌는 만큼 내년 자지체 선거에 시장이 바뀌면 다시 49층으로 지을 수 있다는 기대감이 남아 있는 것이 아니냐는 지적도 나온다.

 실제 서울 내 35층 이상 아파트인 용산구 '래미안 첼리투스', 성동구 '서울숲 트리마제', 서초구 '아크로리버파크' 등 3개 단지는 오세훈 시장 시절 허가를 받았다.

 심 교수는 "아무리 서울시가 시장이 바뀌어도 35층 제한은 풀지 않을 것이라고 하지만 은마아파트 측에서는 내년 자치단체장 선거도 있고 계속 밀어붙이다보면 분위기가 바뀔 수도 있을 것이라는 생각도 있는 것 같다"고 전했다.

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