文 정부, '보유세' 카드로 집값 하락 이끌까?

【서울=뉴시스】김민기 기자 = "문재인 정부의 기조는 단순 집값 안정화가 아니라 집값을 떨어뜨려 자산 불평등을 분배로 교정해 부의 격차를 줄이고 조세 형평성을 맞추겠다는 것으로 보인다."(주원 현대경제연구원 경제연구실장)

 문재인 정부의 보유세 개편안이 모습을 드러냈지만 실제 시장에 영향을 주고 집값 하락을 이끌어낼지는 미지수다.

 이미 시장이 하락 안정세로 전환되고 있는 상황에서 여론의 반대를 무릅쓰고 보유세 도입을 강행한 만큼 문 정부는 급등한 강남 집값을 크게 떨어뜨려야하는 상황이다.

 이번 보유세 인상마저 집값 하락에 실패할 경우 후분양제 도입, 공공임대주택 공급 확대 등의 카드가 남아있지만 정책 실패라는 시그널을 시장에 줄 수도 있을 것으로 분석된다.

 26일 업계에 따르면 종합부동산세(이하 종부세) 부과 기준이 되는 공시가 9억원 이상 1주택을 소유한 자의 종부세는 대부분 10만원 정도 늘어나는 것으로 나타났다.

 그동안 보유세 도입이 집값 하락의 도화선이 될 것이라는 전망이 쏟아졌지만 기대에 비해서는 초라한 수준이다.

 실제 공시가격이 13억5200만원인 서울 서초구 아크로리버파크 전용면적 85㎡를 소유한 1주택자는 현재 113만원의 종부세를 낸다. 공시가액 비율을 90%로 높이면 127만원으로 14만원 정도 늘어나고 100%로 상향해도 141만원에 그친다.

 서초구의 한 공인중개소는 "최근 2년간 서울 강남 집값이 3억원에서 많게는 10억원가까이 올랐는데 고작 세금 150만원 더 나온다고 집을 급매로 내놓을 사람이 얼마나 되겠느냐"라면서 "시세 증가폭이 세금 증가폭보다는 훨씬 커 집값이 크게 떨어지진 않을 것"이라고 전했다.

 공시가액을 높이는 방안이 아닌 세율을 0.05%p~0.5%p 높이는 방안을 적용하더라도 종부세 부담은 고작 30여만원 수준이다. 20억원 미만의 주택은 크게 변동이 없고 그나마 20억원 이상의 고가 주택이어야만 영향을 미친다.

 실제 공시가 23억400만원인 성수동 갤러리아포레 전용 171㎡ 소유자의 경우 507만원에서 539만원으로 종부세가 32만원 늘어난다.

다주택자들의 경우도 공시가 합산액이 15억원을 넘지 않으면 부담이 그리 크진 않다. 합산 공시가가 9억원대인 다주택자는 공정시장가액비율을 100%로 올려도 최대 80만원 밖에 오르지 않는다.

 그나마 합산 공시가가 10억원을 초과해야 100만원을 넘고 15억원을 넘으면 최대 300여만원, 20억원대는 500만~600만원을 더 부담해야 한다.

 공시가 13억5200만원인 아크로리버파크 전용 85㎡와 11억8400만원인 송파구 잠실엘스 120㎡를 가진 경우 공시가액비율을 80%에서 85%로 올리고, 세율을 0.5%p 높이면 873만원에서 1337만원으로 늘어난 세금을 낸다.

 하지만 이 경우도 두 아파트의 실거래가 합이 30억원에 달하는 점을 감안하면 증가폭은 거래가 대비 미비한 수준이다. 이에 다주택자 역시 보유 매물을 내놓기보다는 버티기에 들어갈 가능성이 높다. 집값 역시 급락하기 보다는 관망세가 이어지면서 일부 조정에 그칠 것으로 보인다.

 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보유세 인상이 시장에 어느 정도 반영된 상태고 강남 자산가들은 계산을 끝난 상황이라 큰 충격은 아니다"라면서 "집값 역시 급락하지는 않고 관망세가 이어질 것"이라고 전했다.

  사실상 '강남세'라고 불리는 보유세가 강남 집값을 크게 떨어뜨리지 못하면 정부 역시 추가 카드를 꺼낼 것으로 보인다.  분양원가 공개 추진, 후분양제 민간 확대, 수도권 신규 택지 확대와 반값 아파트 도입 등이다.

 분양원가 공개와 후분양제 민간 확대 등을 통해 건설사를 압박해 분양가를 떨어뜨려 시장 과열을 막고, 공공 주택을 늘려 집값을 낮추는 전략이다.

 정부가 7월말께 세제 개편안을 발표할 때 과세표준 산정의 밑받침인 공시가격을 시세에 맞춰 현실화하는 내용을 담을 수도 있다. 이는 주택·토지의 재산세, 취득세, 상속세, 건강보험료 등도 함께 올라 다수 납세자의 저항이 클 것으로 예상돼 쉽지 않을 것으로 보인다. 하지만 지방선거에서 압승을 한 만큼 문 정부가 밀어붙일 가능성도 있다.
 
 주원 현대경제연구원 경제연구실장은 "그동안 정부가 대출 규제 등을 통해 부동산 시장을 안정화 시켰다면 이제는 비대출규제 중심으로 추가 대책을 내놓으면서 집값을 떨어뜨리는데 힘을 쓰고 있다"면서 "다만 이러한 카드가 먹혀들지 않을 경우 오히려 풍선효과로 집값이 더 오르는 등 부작용이 더 커질 수도 있다"고 전했다.

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