체감 안되는 집값 하락…서울 280개동중 213곳 안 떨어져

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 서울 아파트값이 3개월 연속 하락세를 나타내고 있지만 실수요자들은 집값하락을 체감하지 못하고 있다.

아파트값 하락세가 강남4구 등 지난해 급등지역 일부 단지에 집중된데다 시장 관망세의 영향으로 수요 부진에 매물도 줄면서 하락의 영향이 시장 전반으로 확산되지 못하고 있기 때문이다. 매수 대기자들은 추가 하락세를 기대하고 있지만 다주택자들은 양도소득세 중과에 버티기에 돌입하면서 '동상이몽'의 장세다.

2일 KB국민은행 월간 KB주택가격동향에 따르면 올해 서울아파트값은 지난해말 대비 0.27% 하락했다. 월별로는 1월 마이너스(-) 0.01%, 2월 -0.09%, 3월 -0.17%로 낙폭이 점차 커지고 있다.

아파트 ㎡당 평균매매가격도 3월 기준 936만4000원으로 지난해 12월 951만4000원보다 1.58% 하락했다.

다만 동 단위로 따져보면 지역에 따른 차이가 크다.

KB부동산 리브 온(Liiv on) 아파트 시세 통계에 따르면 서울 25개 자치구 280개 법정동(洞)중에서 지난해 12월 대비 올해 3월, ㎡당 매매가격이 하락한 곳은 67개동뿐이다. 나머지 213개동중 47개 동은 보합, 166개동은 여전히 상승중이다. 이 자료는 시세조사 자료를 바탕으로 집계한 참고용 자료로 매월마다 조사단지가 신규로 추가되거나 재건축 등으로 제외되는 등 모수가 일정치 않지만, 그럼에도 동읍면 시세 추이를 볼 수 있는 거의 유일한 자료다.

특히 서울아파트값 하락의 양상은 강남4구, 그중에서도 강남구와 송파구에 집중돼 있다.

동별로 보면 같은 기간 강남구 개포동 ㎡당 아파트값은 2596만원에서 2386만원으로 8.09%(210만원) 하락해 서울에서 가장 낙폭이 컸다. 이어 ▲송파구 가락동 -4.36%(1100→1052만원/㎡) ▲송파구 잠실동 -4.28%(1497→1433만원/㎡) ▲강남구 대치동 -3.64%(1621→1562만원/㎡) ▲송파구 신천동 -3.45%(1334→1288만원/㎡) 순으로 가파르다.

특히 송파구는 전체 13개 법정동중 10곳이 하락세다. 다만 마천동(0.51%), 거여동(0.30%) 등은 상승세이고 풍납동(보합)은 가격 변동이 없었다. 강남구도 14개 법정동중 8곳이 하락했지만 나머지 세곡동·율현동이 보합, 논현동(1.50%), 신사(0.38%), 청담(0.27%), 삼성(0.13%) 등은 오름세다.

이와함께 강동구도 9개동중 6곳만 하락하고 성내(0.66%)과 천호·강일(보합) 등은 떨어지지 않았다.서초구도 8개동중 양재(0.91%), 방배(0.68%), 신원(0.64%), 내곡(0.19%) 등 4곳에서 오름세다.

실제로 고가 아파트일수록 하락폭이 가파르다.

서울아파트 ㎡당 매매가격을 5분위로 낼 경우 5분위(최상위 20%)는 지난해 12월 1734만1000원에서 올해 3월 1651만2000원으로 4.8% 떨어졌다. 같은기간 4분위가 1.6% 내리고, 3분위가 1.2% 하락한 것을 감안하면 고가아파트 하락폭이 더  컸다. 시장이 실수요 중심으로 재편되면서 6억이하 주택은 실수요가 몰리면서 신고가를 경신하는 등 상승세를 나타내기도 했다. 

반면 강남4구외 지역은 상대적으로 상승세가 여전히 우세했다.

마포구의 경우 23개동중 공덕·상수·상암동 등 그동안 급등세를 나타냈던 6개동에서 하락세가 나타났지만 나머지 17개동(2개 보합)은 여전히 상승세를 보였다. 성동구도 17개동중 금호동1가 등 6개동이 내림세지만 11개동(보합 4곳)은 올랐다.

상승률로 보면 성북구 석관동이 가장 많이 올랐는데 지난해 12월 ㎡당 541만원에서 지난달 581만원으로 7.39% 올랐다. 또 종로구 명륜1가 7.03%(555만→594만원/㎡), 광진구 군자동 6.08%(444만→471만원/㎡), 구로구 항동 5.95%(370만→392만원/㎡), 종로구 명륜2가 5.59%(590만→623만원/㎡) 등이다.

서울 아파트 매매시장 전체를 놓고 보면 떨어진 것처럼 보이지만 지난해 상승세가 워낙 급했던데다 일부지역과 단지에 집중돼 체감을 어렵게 하고 있는 것으로 보인다.

업계 관계자는 "현재 하락중인 주택은 갭투자 소유매물이거나 지난해 9월 이후 주택을 구입해 임대사업자 혜택을 받지 못하는 등 개인적인 사정에 의한 급매물일 가능성이 높다"며 "실수요자들이 많이 찾는 저가 단지들은 오히려 오른 곳도 있어 체감이 어려울 수 있다"고 말했다.

집값 하락 체감은 한동안 쉽지 않을 것으로 보인다.

최근 시장상황에서 매매는 한동안 안정될 것이라는 전망이 우세하다. KB부동산 매매가격전망지수는 3월 기준 74.3로 전월 74.7보다 더 떨어져 역대 최저치를 또다시 경신했다. 이 지수는 일선 중개업소에서 체감하는 3개월후 부동산경기 흐름으로 아파트 매매가격의 하락-상승 정도를 '크게상승-약간상승-보통-약간하락-크게하락' 등 5개 단계로 설문조사해 수치화한 것이다. 기준치(100)보다 아래면 3개월후 아파트 가격이 하락할 것이라는 예측이 우세하며 이상이면 반대를 의미한다. 그만큼 시장 위축이 지속될 것이라는 현장의 전망이다.
 
KB국민은행 박원갑 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 "현재 매수세는 바닥권에서 거래되는 양상으로 집값이 치고 올라가기는 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.

하지만 하방 경직성이 커서 실수요자들이 체감할 수 있을 정도의 가파른 하락세를 기대하기 쉽지 않은 상황이다.

업계에서는 부동산으로 노후대비에 나선 베이비부머와 그 이후 세대가 많아 다주택자로 버티고 있고 이들이 보유한 물건이 양도소득세 중과의 영향으로 시장에 나오지 않아 집값 하락 영향을 상쇄하고 있는 것으로 보고 있다.

박 위원은 "서울 집값이 지난해 급등세를 나타내면서 수요가 부진한 상황이지만 공급도 함께 줄면서 나오는 현상"이라며 "공시가격 발표이후 불확실성이 해소되면서 오히려 집주인들로서는 급할게 없어져 이 같은 상황은 더욱 심화되고 있다"고 말했다.

반면 매수자들은 여전히 서울집값 수준이 높아 전월세시장으로 수요가 몰리는 상황이 이어지고 있다.

오히려 불확실성이 해소되면서 급매물이 소화되고 호가 하락세도 멈춰섰다. 공시가격 현실화율 답보, 세부담 상한 등의 영향으로 오히려 일부 무주택자나 1주택자 등이 최근 하락장에서 반발매수에 나선데 따른 것이다.

경기 위축, 경상수지 적자 우려 등으로 기준금리 추가 인상도 쉽지 않을 것으로 점쳐지면서 은마, 잠실주공5단지 등 재건축 단지를 중심으로 매수세가 유입되기도 했다. 업계에서는 최근 이 같은 과정속에서 현금부자들이 자녀의 명의로 집을 사는 '부의 대물림'도 나타나고 있는 것으로 보고 있다. 집값하락 체감까지는 오랜시간이 걸릴 수밖에 없는 이유다.

업계 관계자는 "지난해 서울집값이 급등했다가 하락세로 돌아서면서 일부 단지에서 매수세가 나오기도 했지만 서울집값은 부담스러운 수준"이라며 "오는 7월에 재산세, 12월에 종합부동산세 고지서가 나오면 세금 부담이 현실화되고 재건축단지 집주인의 경우에는 수억원대의 초과이익환수금에 대한 계산이 끝나면 주택 보유에 대한 생각이 달라질 것"이라고 말했다.

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