'후분양 vs 분양연기' 재건축단지 기로…고분양가 심사 오늘부터 강화

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준이 강화되면서 재건축단지가 '준공후 분양'과 '분양연기'의 기로에 놓였다.

서울내 재건축 단지들은 조합 총회를 열고 후분양 등을 논의하고 있지만 자금 조달의 문제로 쉽게 결정하기가 어려운 상황이다.

24일 HUG에 따르면 이날부터 '고분양가 사업장 심사기준'이 강화된다. HUG는 지난 5일 고분양가 사업장 확산을 차단하기 위해 심사기준 제도 개선안을 내놨다.

HUG는 고분양가 관리지역에서 분양가 산정시 주변 분양가 대비 최대 105%를 넘지 않는 선에서 책정토록 제도를 변경했다. 주택가격변동률이 하락할 경우 100% 이내에서 심사하도록 해 지금과 같은 시장 침체기에서는 주변 시세를 넘지 않는 선에서 분양가가 책정될 가능성이 높다.

'서초 그랑자이'와 '이수 푸르지오 더 프레티움'은 지난 21일 HUG로부터 분양보증서를 발급받으면서 강화된 고분양가 심사기준을 가까스로 피해갔다. 서초 그랑자이와 이수 푸르지오 더 프레티움의 3.3㎡당 평균 분양가는 각각 4687만원, 2813만원에 책정됐다.

이들 재건축 단지는 분양가를 두고 HUG와 줄다리기를 벌이다 새 기준이 적용되는 24일 직전 합의에 이른 것으로 보인다. 강화된 기준으로 고분양가 심사를 받기보다 차라리 눈을 낮춰 HUG가 제시한 분양가에 따르겠다는 것이다.

반면 HUG의 분양가 통제를 받아들이지 못하고 분양 일정을 무기한 연기하거나 '준공후 분양'을 택한 재건축 단지도 나타나고 있다. 서울 강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합은 지난 19일 대의원회의를 열고 일반분양을 진행하지 않기로 했다.

당초 상아2차 재건축은 지난달 일반분양분 115가구를 분양할 계획이었으나 HUG가 올해 4월 강남구 일원동에서 분양한 '디에이치 포레센트'를 기준으로 분양가를 책정하라고 요구하자 일정을 미뤘다.

디에이치 포레센트의 일반분양가는 3.3㎡당 4569만원으로 강화된 새 기준을 적용할 경우 이와 비슷한 분양가를 적용받게 된다. 조합은 입지 등을 고려해 최소 4700만원 이상을 요구해 왔기 때문에 HUG의 분양가 통제를 피할 수 있는 후분양을 논의하고 있는 것으로 보인다.

경기 과천 중앙동 과천주공1단지 재건축 단지는 올해 1월27일 진행된 조합 총회에서 후분양을 확정했다. 지난해 하반기부터 HUG와 분양가 협상을 진행했지만 조합에서 제시한 분양가를 HUG가 거부하면서 후분양으로 방향을 틀었다.

조합 관계자는 "골조공사가 65%이상 진행되면 후분양할 수 있기 때문에 되도록 빨리 진행하려고 준비중"이라며 "시청과 협의 등을 마치면 7~8월, 미뤄져도 9월 분양이 가능할 것"이라고 말했다.

서울 서초구 잠원동 '반포우성'은 지난 12일 조합 총회에서 후분양제 도입을 논의했지만 자금 조달에 대한 부담 등으로 표가 엇갈리고 있어 올해말 예정된 분양 일정이 미뤄질 가능성이 높아졌다.

조합에서는 3.3㎡당 평균 분양가 4950만원을 제시하고 그 이하로 HUG에서 요구할 경우 준공후 분양을 선택하는 것에 대해 조합원 동의를 구하는 중이다.

더 이상 분양일정을 미룰 수 없어 HUG와의 분양가 협상에 적극적으로 나서겠다는 단지들도 있다.

서울 강동구 둔촌동 '둔촌주공'은 일반분양 물량이 5000여가구나 되는 대단지라 후분양보다 연내 분양을 선호하고 있다. 그러나 강화된 기준에 따르면 인근 단지보다 훨씬 낮은 분양가가 책정될 가능성이 높아 다양한 방안을 두고 고심하고 있다. 이 때문에 하반기로 예정된 분양 일정이 미뤄질 가능성도 높을 것으로 분양업계는 보고 있다.

서울 영등포구 여의도동 '브라이튼 여의도' 주상복합단지는 올해안 분양을 목표로 HUG와 분양가 협상을 진행하고 있다. 시행사인 신영 관계자는 "분양 일정을 최대한 맞추기 위해 계속해서 협상하고 있다"며 "후분양이나 분양연기 등은 고려하고 있지 않다"고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "분양가를 낮출 경우 조합 부담금이 커지고 후분양을 택할 경우 사업 자금 조달에 대한 부담을 건설사와 조합이 떠안아야하기 때문에 조합에서 여러 방안에 대해 검토는 하겠지만 양쪽 다 쉽지 않다"며 "가격협상이 지연돼 지난해 분양물량이 올해로 넘어왔던 것처럼 분양이 계속 미뤄지는 현상이 지속될 것"이라고 설명했다.


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