[전세 평당 1억 시대①]하루가 다르게 치솟는 전셋값, 왜 안 잡힐까?

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "전세 매물이 나오면 집을 보지도 않고 계약부터 해요."

지난 1일 서울 강남구 대치동의 대장주로 통하는 래미안대치팰리스 단지의 한 공인중개업소 대표는 "요즘 서울에서 전셋집 구하기란 그야말로 '하늘의 별따기'만큼 어렵다"며 이같이 전했다.

이 대표는 "매물 자체가 없어서 한 달 새 2~3억원 가까이 올랐다"며 "수억원 올린 배짱 매물이라도 나오면 계약을 하겠다는 대기자들이 적지 않다"고 전했다.

유례없는 전세난이 사상 최악으로 치닫고 있다. 서울에서 3.3㎡당 전셋값이 1억원을 넘는 아파트들이 속출하는 등 전셋값이 고공행진을 거듭하고 있다.

서울 아파트 전셋값은 새 임대차법 시행 후 급등했다. 지난해 7월 말 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 '전월세상한제'와 임대차 계약이 만료됐을 때 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 '계약갱신청구권'이 본격 시행되면서 전셋값을 결정짓는 주요 변수인 매물이 급감한 탓이다. 주택 임대시장 안정을 위해 도입한 정책이 되레 시장 불안을 키웠다는 지적이다.

또 종합부동산세 등 보유세 부담이 증가하면서, 집주인들이 세(稅) 부담을 회피하기 위해 기존 전세 매물을 월세로 전환한 것도 한몫했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울에서 체결된 아파트 임대차 거래 1만2567건 가운데, 4954가구(39.4%)가 '반전세(보증부 월세)인 것으로 나타났다. 지난 1년간(지난해 8월 기준) 반전세 거래 비중은 35.1%로, 임대차법 시행 천 1년간 28.1%에 비해 7.0%p(포인트) 상승했다.

정부의 잇단 부동산 규제 대책으로 매물 부족에 따른 수급불균형이 장기화하면서 전셋값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1~8월 수도권 아파트 전셋값은 7.5% 상승했다. 최근 8개월간 상승폭이 지난해 한 해 상승률(8.5%) 비슷한 수준이다. 수도권 아파트 전셋값은 지난해 10월 이후 상승세를 이어오고 있다.

특히 서울 아파트 전세값은 지난해 7월 3.3㎡당 1490만원이었다가, 올해 7월 1910만원으로 28.2%(420만원) 급등했다. 새 임대차보호법 시행 1년 전인 2019년 7월 1362만원이던 3.3㎡당 전셋값은 지난해 7월 1490만원으로 9.4%(128만원) 상승했다. 상승률이 법 시행 직전 1년 전에 비해 3배 가량 오른 것이다.


상황이 이렇다 보니 서울에선 실제 3.3㎡당 전셋값이 1억원을 넘는 아파트 단지들이 잇따르고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울시 강남구 삼성동 힐스테이트1단지(전용면적 31.402㎡)는 지난달 5일 보증금 12억6000만원 전세 계약이 체결됐다. 이를 3.3㎡로 환산하면 평당 전셋값이 1억3264만원에 달한다. 또 ▲청담동 브르넨 청담(1억671만원) ▲반포동 아크로리버파크(1억201만원) ▲잠원동 아크로리버뷰신반포(1억107만원) 등에서도 3.3㎡당 1억원을 넘는 전세 계약이 체결됐다.

주택시장에서는 주거 안정을 위해 도입한 임대차보호법이 오히려 전세난을 가중했다는 게 중론이다. 새 임대차보호법이 본격 시행되면서 전세 매물이 급감한 데다, 대규모 재건축 이주 수요가 겹치면서 수급불균형으로 갈수록 심해지고 있기 때문이다. 여기에 공시가격 인상에 따른 보유세 부담 강화, 3기 신도시 청약 대기 수요 증가 등이 악재로 작용하고 있다.

또 주택 임대시장의 다른 불안 요인도 적지 않다. 전셋값을 결정짓는 또 하나의 변수인 신규 공급 물량은 하반기에 더욱 줄어든다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 입주 예정인 서울 아파트는 1만3023가구다. 이는 2019년 하반기(2만3989가구), 2020년 하반기(2만2786가구)와 비교하면 1만 가구 이상 감소한 물량이다.

전문가들은 수급 불균형이 장기화하면서 전셋값이 상승하고, 집값이 오르는 악순환이 반복될 수 있다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차보호법과 보유세 부담 증가, 3기 신도시 사전청약 확대 등 전세난을 가중하는 정부의 정책들이 반복되면 전셋값 상승으로 이어지고 있다"며 "지금의 전세난은 매물 부족에 따른 수급불균형에 기인한 것으로, 실제 신규 주택 공급까지 최소 5년 이상의 시간이 필요한 만큼 단기적으로 해소하기는 어렵다"고 진단했다.

권 교수는 "전세 매물에 따른 전셋값 상승이 매맷값을 자극하는 악순환으로 이어지고 있다"며 "새 임대차 법 시행 2년이 되는 내년에는 전세 계약 갱신 만료가 늘어나면서 전셋값이 오르며 전세난이 더 심화될 것으로 예상된다"고 덧붙였다.


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