강남·이태원 고급 주택 세 부담 집중…시장 거래는 얼어붙을 듯

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 내년에도 공시가격이 크게 뛰면서 고가 단독주택, 다주택자를 중심으로 세 부담이 늘어날 전망이다. 이에 따라 10%가 넘는 상승률이 예고된 서울의 경우 조세 저항이 거세질 것으로 보인다.

다만 정부가 내년 대선을 앞두고 1주택자에 한해 보유세 완화방안을 마련하겠다고 한 상태다. 조세정책 변화가 예고된 만큼 시장 참여자들의 관망세가 짙어지며 역대급 거래절벽이 불가피 할 전망이다.

국토교통부는 오는 23일부터 내년도 표준지·표준 단독주택 공시가격 열람·의견청취에 들어간다고 22일 밝혔다. 표준 단독주택 공시가격은 전국 414만 가구 중 24만 가구를 추려 매기는 가격이다. 전국의 지자체는 이번에 확정된 표준가격을 토대로 단독주택 가격을 산정하게 된다.

조사 결과에 따르면 내년도 전국 표준 단독주택 공시가격은 상승률은 7.36%다. 올해 6.80% 보다 0.56%포인트 상승한 것으로, 2019년(9.13%)에 이어 두 번째로 높은 수치다.

서울은 내년에 10.56% 오른다. 전국에서 가장 높은 상승률이다. 자치구별로 보면 마포구가 12.68%로 가장 높았으며, 서초구 12.33%, 강남구 12.21%, 송파구 12.03%, 동작구 12.01%, 성동구 11.98%, 용산구 11.62%, 광진구 10.83%, 영등포구 10.69%, 강동구 10.68% 등도 서울 평균을 웃돈다.

서울에 이어 부산(8.96%), 제주(8.15%), 대구(7.53%) 순으로 상승률이 높았다. 각각 10.42%, 4.62%, 6.46% 상승한 올해에 비해 변동률이 증가한 것이다.

시세 구간별로는 전체 표준주택가격의 약 97.8%가 몰린 9억원 미만은 5.06% 상승하는 것으로 나타났지만 9~15억원과 15억원 이상 시세구간은 각각 10.34%, 12.02% 공시가격이 상승한다.

9억원 이상 주택의 공시가격 변동률이 높아 고가주택 보유자들의 세 부담이 가중되는 셈이다.

전국 표준 단독주택 중 20억원을 초과하는 단독주택은 서울에 집중돼 있는 것으로 나타났다. 표준 단독주택 중 20억원 초과 주택은 전국 기준으로 1004가구인데 이 중 서울이 960가구로 96% 가량을 차지했다. 서울 외에는 경기(36가구), 제주(4가구) 등에 분포했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "내년도 표준주택 공시가격 상승률이 평년보다 높은 편이라 이를 비준표로 삼는 개별 주택가격 공시가격 산정도 인상을 예고하고 있다"며 "특히 고가주택에 세 부담이 집중될 전망인데 서울은 강남권과 한강변인 삼성·청담·논현·방배·한남·이태원·성북동 등의 고급 단독주택이나 경기도 판교·위례·광교·과천시일대 단독주택지들도 조세부담이 보다 커질 가능성이 있다"고 설명했다.

표준 단독주택 24만 가구 가운데 공시가격이 가장 비싼 신세계 이명희 회장 명의의 서울 한남동 자택(연면적 2861.8㎡)은 내년도 공시가격이 311억원으로 올해 295억3000만원 보다 5.3% 오를 전망이다.

만약 이 회장이 1주택자라고 가정했을 때 내년에 내야하는 보유세가 2억6087만원에서 내년에는 2억8653만원으로 9.83% 오른다. 이는  연령 등을 고려해 80%의 세액 공제를 받았다고 가정했을 때의 얘기다. 세액 공제를 받지 못하면 보유세 부담이 이보다 훨씬 늘어난다.

이처럼 공시가격이 큰 폭으로 오름에 따라 재산세, 종합부동산세(종부세) 같은 각종 부동산 관련 세금 부담이 커질 전망이다.

다만 정부는 내년에 급등하는 보유세 부담 완화를 위해 세부담 완화 방안을 마련 중이다.

더불어민주당과 정부는 내년 보유세를 계산할 때 올해 공시가격을 적용하는 방안과 재산세·종부세 등 보유세 부담 상한 조정 방안, 고령자에 대한 종부세 납부 유예 방안 등을 검토하고 있다. 정부는 세부적 시행 방안을 내년 3월 확정하기로 했다.

국토부는 이와 관련 "공시가격 현실화 계획을 예정대로 추진하되, 과세 형평성을 위한 공시가격 현실화로 인해 1세대 1주택 실수요자의 부담이 증가해서는 안 된다는 점을 감안해 2022년 공시가격 변동으로 인한 재산세·건강보험료 등 부담이 늘지 않도록 부담 완화 방안을 마련할 것"이라고 밝혔다.
                                         
부동산 전문가들은 내년 대통령 선거를 앞두고 부동산 세제 변화가 예고되는 등 정책 불확실성이 큰 만큼 시장의 관망세가 더 짙어질 것으로 내다보고 있다. 더불어민주당은 보유세 완화 뿐 아니라 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 법안 마련에도 착수한 상태다. 

함 랩장은 "당분간 주택시장은 계절적 비수기와 여신규제, 금리인상 등이 맞물리며 거래시장이 숨을 고를 것으로 보인다"며 "공시가격 인상 등을 상쇄해 과세 부담을 낮춰줄 정부의 조세정책 변화 등을 예의주시 하며 거래와 가격움직임은 변동이 제한될 것"이라고 예상했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유세 부담이 낮아지면 주택 소유자들의 세 부담이 줄어 매도 압박이 감소할 수 있다"며 "특히 다주택자에 대한 한시적 양도세 감면 논의로 매도보다 관망이 늘어날 것으로 보인다. 거래절벽 심화가 예상된다"고 밝혔다.


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