부동산PF, 무엇이 문제일까요[금알못]

[서울=뉴시스] 최홍 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 국내 경제의 뇌관으로 꼽히고 있는 가운데, 정부가 전방위적인 대책을 내놓고 있습니다.

부동산PF란 대규모 자금이 있어야 하는 부동산 개발 사업에 대해 사업성과·현금흐름을 상환 재원으로, 금융사로부터 자금을 조달하는 금융기법입니다.

PF는 브릿지론과 본PF로 나뉩니다. 브릿지론은 시행사(부동산 개발업체)가 토지 매입 등 사업 초기에 필요한 자금을 확보하기 위해 받는 대출입니다. 이때는 사업 초기 단계이기 때문에 제2금융권으로부터 고금리로 대출을 받습니다.

토지매입과 분양 사업을 완료하면 본PF 단계로 돌입합니다. 이때는 은행 등 제1금융권으로부터 상대적으로 낮은 금리로 대출받습니다. 본PF는 사업성이 어느 정도 갖춰진 상태라 브릿지론보다 안정적이기 때문입니다.

코로나19 종료에 따른 고금리 기조가 지속되자, 시중에 돈이 마르고 부동산 경기가 침체하기 시작했습니다.

금리가 치솟고 대출 문턱이 높아지면서 분양률이 크게 줄었습니다. 이는 PF사업장에 직접적인 악영향이 됐습니다.

PF사업은 주택담보대출을 받은 입주자의 돈으로 본PF와 브릿지론 단계의 대출금을 모두 상환해야 하는 구조입니다.

입주자가 줄거나 PF대출 금리가 급등하면서 시행사는 PF단계에서 빌린 돈을 갚기 어려워졌고, 결국 사업이 중단되는 등 부실 사업장이 속출하기 시작했습니다.

PF사업장이 부실화됨에 따라 돈을 돌려받아야 하는 금융사들도 건전성이 악화하는 악순환이 생겼습니다.

이에 금융당국은 PF의 '옥석가리기' 정책에 돌입했습니다.

사업성 평가 기준을 강화해 사업성이 있는 PF사업장에는 금융을 지원하고, 사업성이 없는 사업장은 경·공매를 통해 신속하게 정리하는 게 핵심입니다.

대부분 대출로 돌려막는 시행사의 자금조달 구조도 개선하기로 했습니다.

국내 시행사는 자기자본 10% 정도만 가지고 나머지는 대출로 자금을 조달해 PF사업을 영위하고 있습니다. 그러다 보니 금리 변화 등 대내외 환경에 취약하고, 금융사 역시 연쇄적으로 부실을 겪는 문제점이 있습니다.

정부는 연구용역을 통해 시행사의 자기자본을 상향하는 방안을 검토 중입니다. 책임 준공 등 시공사(건설사)가 모든 리스크를 떠안는 구조도 개선할 계획입니다.

용역 결과는 다음달 말에 나올 것으로 예상됩니다. 국내 경제의 뇌관으로 꼽히는 PF사업을 정부가 어떻게 근본적으로 개선할 지 여러분도 한번 지켜봐 주시기를 바랍니다.

※인간의 중대 관심사인 돈의 흐름을 알기 위해서는 금융 지식이 필수입니다. 하지만 금리, 투자, 환율, 채권시장 등 금융의 여러 개념들은 어렵고 낯설기만 합니다. 그런 면에서 우리는 모두가 '금알못(금융을 알지 못하는 사람)'에 가까울지 모릅니다. 금융을 잘 아는 '금잘알'로 거듭나는 그날까지 뉴시스 기자들이 돕겠습니다.


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