“금리만 내리면 끝?”…공실 리스크 등 수익성 회복 만만찮아[빌딩·상가 꿈틀]③

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 올 하반기 추가 금리 인하가 예상되면서, 그간 침체됐던 상업용 부동산 시장에도 다시 활기가 돌 것이란 기대감이 커지고 있다. 특히 서울 오피스 시장은 임대료가 높은 수준을 유지하고 있는 주요 권역 외의 지역으로 수요가 확산될 것이란 전망이 나오는 가운데, '공실 리스크' 등 신중론도 함께 제기되고 있다.

12일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아의 '2025년 한국 상업용 부동산 시장 전망'에 따르면 올해 서울 오피스 시장은  '강남권'(GBD)과 영등포·여의도(YBD), 도심권(CBD) 등 주요 권역 외에 용산, 성수, 마곡 등 기타 업무 권역에서 대형 오피스가 순차적으로 공급됨에 따라 물리적, 지리적으로 더욱 확장될 것으로 관측됐다.

실제 지난 2월 상가와 오피스의 거래금액은 104.5% 증가해 2배 이상 뛰었으며 서울은 전월 대비 346.9% 상승했다. 올해 들어 물류시장의 신규 공급이 감소세로 전환되며 공실 해소를 기대할 수 있게 됐으며 호텔시장은 관광산업 회복으로 운영수익이 개선됐다. 데이터센터시장은 공급 불확실성이 해소됐다는 평가가 나온다.

세빌스코리아는 "제한된 신규 공급으로 인해 2021년 이후 형성된 임대인 우위 시장이 올해에도 지속될 가능성이 높다"면서도 "지난 3년 간 물가상승률을 초과하는 임대료 인상률은 임차인의 피로도를 가중시키는 요인으로 작용할 것"이라고 봤다.

서울 상업용 부동산 시장의 회복세가 주요권역에서 점차 다른 지역으로 분산될 것이란 관측이 나오는 것도 이 때문이다. 세빌스코리아는 "임차인들은 비용 절감 및 운영 효율화를 목적으로 2024년에 이어 2025년에도 주요 권역 외곽 및 세컨더리 오피스로 이전 또는 통합 이전 등을 적극 검토할 가능성이 높다"며 "2025년 서울 프라임 오피스 공실률은 2024년 말 3.5%에서 소폭 상승, 임대료 상승률은 둔화 추세를 이어가 2~4% 수준을 나타낼 것으로 전망된다"고 예측했다.


대형 오피스 빌딩 외에 상대적으로 진입장벽이 낮은 중소형 상가와 근린생활시설 등 비교적 진입 장벽이 낮은 자산으로 투자 흐름이 바뀔 조짐도 보이고 있다. 알스퀘어 분석에 따르면 지난 3월 판매, 숙박, 제1·2종 근린생활시설 등 상업용 빌딩 거래 건수는 139건으로 전월(107건) 대비 29.9% 늘었다. 거래액은 1조1007억원으로 집계되며 2월(9347억원) 대비 17.8% 증가했다.

다만 코로나19 팬데믹 이후 오피스 시장의 불확실성이 증가한 데다, 실물경기가 위축돼 공실 리스크는 여전하다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 전국 평균 공실률은 중대형 상가 13.0%, 오피스 8.9%, 소규모 상가 6.7%였다. 서울 오피스 공실률이 4.9%대로 나타났다.

특히 서울 강남구, 성수동, 명동 등 활황을 이루는 일부 지역을 제외하고는 금리 및 실물경기에 민감한 '꼬마빌딩' 시장이 단기간 내 회복하기는 어렵다는 전망에 무게가 실린다. 따라서 금리 인하 속 입지·용도·운영 안정성에 따라 선별적 회복세를 나타낼 것이란 관측이 나온다.

안명숙 부동산마케팅·솔루션제작소 ㈜오지랖 대표는 "꼬마빌딩 임대인 입장에서 수익성이 빠르게 개선되기 어려운 실정"이라며 "임대수익 대비 이자비용 비율(이자상환비율)에 따라 대출 한도가 결정되는데 지금처럼 상가 공실률이 높은 상황에서 금리가 드라마틱하게 하락하지 않는다면 대출 한도는 크게 늘지 않는다"고 전망했다.

김열매 코람코자산운용 R&S실장은 "이제는 거시 경제 흐름 속에서 자산 배분 전략과 함께 투자 가치가 높은 개별 자산을 선별하는 전략을 고민해야 하는 시기"라고 밝혔다.


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